광주지방법원 2025타경34353. 광주광역시 서구 서창동 434-2에 있는 다세대주택 제104동 제1층 제101호입니다. 소유자 김용석은 2025년 2월 20일 거래가액 900,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 광주광역시산림조합 앞으로 채권최고액 648,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 다른 근저당과 가압류가 이어졌으며 광주광역시산림조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 550,342,322원입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 44.8% 수준입니다. 수치상 감정가에서 큰 폭으로 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율이 곧 실제 시장가치 대비 할인율은 아닙니다. 특히 이 물건에는 위반건축물 등재 사실과 실거래 비교 면적의 불일치가 동시에 존재합니다. 입찰 판단에서는 감정가보다 실제 사용 가능한 건물 상태, 적법성, 동일 면적 거래가격이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 권리는 소멸 예정

권리분석의 기준점은 2025년 2월 20일 설정된 광주광역시산림조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이며, 매각으로 소멸할 말소기준권리입니다. 이후 설정된 빛고을신용협동조합 근저당 72,000,000원, 광주광역시산림조합의 추가 근저당 18,000,000원과 카드사·신용협동조합 등의 가압류는 후순위 권리로서 매각 시 소멸하는 구조입니다.

2025년 1월 24일 설정된 주식회사무궁화신탁의 신탁등기는 2025년 2월 20일 말소되었습니다. 현재 등기상 소유자는 김용석입니다. 다만 신탁에 관한 과거 권리 흐름은 신탁원부와 말소 경위를 원본으로 대조하는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 백지은 보증금 28,000,000원

실제 확인되는 임차인은 백지은 1명입니다. 을구 4번에 주택임차권등기가 있으며 보증금은 28,000,000원입니다. 등기 내용상 임대차계약일은 2025년 5월 12일, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2025년 5월 13일입니다. 임차권등기일은 2025년 9월 1일이며 배당요구가 신고되어 있습니다.

등기 기재에 따른 주민등록일과 점유개시일은 말소기준인 2025년 2월 20일보다 뒤입니다. 이 기재가 실제 전입 및 점유 사실과 일치한다면 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 임차권등기 역시 말소기준 이후 이루어졌으므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 임차인의 대항력과 우선변제권은 조사 결과가 확정되어 있지 않으므로 대항력 유무를 단정하지 않습니다. 등기상 기재된 주민등록·점유개시일, 실제 전입세대 내역, 계약 내용과 점유 관계를 대조해야 합니다. 배당을 받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는지는 이 확인 결과에 따라 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 평균 746,683,333원을 그대로 믿으면 위험하다

서창동 434-2·434-3 다세대주택 관련 거래로 확인되는 실거래는 3건입니다. 평균은 746,683,333원이지만 거래금액 편차가 매우 크며, 무엇보다 비교 대상 면적이 84.79~85.0㎡인 반면 본건에 대응하는 면적은 31.1031㎡로 표시되어 있습니다. 따라서 해당 거래들을 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 시세로 단정할 수 없습니다.

표면적으로는 현재 최저가 408,576,000원이 거래 평균 746,683,333원의 54.7%에 불과합니다. 그러나 평균에는 900,000,000원과 920,000,000원의 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가장 늦은 2025년 12월 거래가는 420,050,000원으로, 현재 최저매각가 408,576,000원과의 차이는 11,474,000원에 그칩니다.

즉, 제시된 최신 거래금액과 최저매각가는 비교적 가까운 수준입니다. 다만 이 거래 역시 본건과 면적이 일치하지 않기 때문에 최신 거래를 근거로 본건이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 2025년 1~2월의 고가 거래와 2025년 12월 거래 사이에 큰 금액 차이가 존재하지만, 이 세 건만으로 동일 조건 부동산의 가격 하락률을 산정하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 408,576,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰되는 경우를 가정하면 집행비용을 공제한 402,090,240원이 말소기준 근저당권자인 광주광역시산림조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 금액은 신청채권자의 청구액 550,342,322원에도 미치지 못하므로, 후순위 채권자들에 대한 배당은 발생하지 않는 구조입니다.

채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 전체 채권액 850,986,961원, 예상 채권자 배당액 402,090,240원, 미배당액 448,896,721원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 임차인 배당순위 및 실제 배당은 법원의 확정 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·취득 시나리오

유찰이 반복되면 최저매각가는 326,860,800원, 261,488,640원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반대로 채권자 미배당액은 증가합니다. 이때 발생하는 담보권자의 미배당액은 후순위 권리 소멸 원칙에 따라 곧바로 매수인의 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.

다만 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금을 충분히 배당받지 못하는 경우에는 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다. 현재 확인되는 백지은의 임차권은 말소기준 이후에 등기되어 있고, 등기상 주민등록·점유개시일도 말소기준 이후이므로 예상 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다. 이 판단은 실제 대항력과 점유관계 확인을 전제로 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 서창동 서창치안센터 서측 인근으로, 단독주택·연립주택·점포·농경지가 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 북동측 인근에 눌재로가 통과합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌·노출콘크리트·복합패널 등으로 마감되어 있고 위생·급배수·난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 서창동 434-2·434-3의 2필지 일단으로 다세대주택 건부지이며, 북동측으로 폭 약 10~13m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 준주거지역·제1종일반주거지역 관련 사항, 비행안전제5구역 및 중점경관관리구역 등 규제사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 534,900원/㎡로 제시되어 있습니다. 이는 개별 호실의 거래시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 건축물 상태. 2024년 12월 준공된 다세대주택이나, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 실제 건축물의 적법성과 사용 범위가 중요한 검토 대상입니다.
• 환금성. 17세대 규모이며 동일 면적의 검증 가능한 거래 비교가 부족합니다. 위반건축물 등재가 매수 수요 및 재매각에 미치는 영향을 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 위반건축물 원본 확인. 광주광역시 서구청 사실조회 회신을 통해 위반 내용, 대상 호실, 시정 여부 및 관련 행정조치를 확인하세요.
• 면적 불일치 확인. 본건 전유면적을 집합건축물대장·등기부·감정평가서로 확정하고, 거래 사례의 84.79~85.0㎡와 직접 비교 가능한지 검증하세요.
• 실거래 평균 착시 점검. 746,683,333원이라는 평균에는 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 2025.12 최신 거래 420,050,000원과 함께 검토하되, 면적이 일치하지 않는다는 점을 반드시 반영하세요.
• 백지은 임차권 확인. 보증금 28,000,000원, 등기상 주민등록·점유개시일 2025.05.13, 임차권등기일 2025.09.01을 원본과 대조하고 대항력·우선변제권 및 인수 여부를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 실제 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 후순위 권리 정리. 광주광역시산림조합 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·임차권등기가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 신탁 관련 사항. 과거 주식회사무궁화신탁의 신탁등기는 말소되어 있으나, 소유권 변동 및 신탁 말소 경위를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 기타 공과금 관계를 확인하세요.
• 입찰 조건 확인. 매각기일 2026.11.04의 실제 진행 여부, 최저매각가, 매각조건 및 변경·취하 여부를 법원 공고에서 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 44.8%라고 해서 시세의 44.8%는 아니다”

광주 서창동 다세대주택 101호는 등기상 말소기준과 후순위 권리의 구조가 비교적 분명합니다. 광주광역시산림조합 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 소멸하는 구조이고, 임차인 백지은의 임차권도 말소기준 이후 등기된 것으로 나타납니다. 하지만 대항력·점유관계에 대한 최종 확인 없이 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.

가격 판단에서는 더 큰 주의가 필요합니다. 감정가 912,000,000원에서 최저가 408,576,000원으로 내려왔지만, 실거래 평균 746,683,333원은 면적이 일치하지 않는 거래와 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 가장 늦은 거래금액 420,050,000원과의 차이는 크지 않으며, 이 거래조차 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 크게 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

결정적으로 집합건축물대장상 위반건축물 등재라는 리스크가 존재합니다. 이미 3회 유찰된 사실까지 고려하면, 저렴해 보이는 숫자보다 위반건축물의 실제 내용, 적법한 사용 가능성, 동일 면적의 거래가격을 확인하는 것이 중요합니다.

결론은 ‘가격 매력 판단 보류, 권리·건축물 원본 확인 우선’입니다. 위반건축물 문제와 실거래 면적 불일치, 임차권의 최종 확인이 해소되지 않은 상태에서는 현재 최저매각가만 보고 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다.