광주지방법원 2025타경34353. 광주 서구 서창동 434-2 다세대주택 제104동 1층 101호입니다. 감정 이용상태는 다세대 주택이고, 사건 정보상 용도도 다세대입니다. 신건이라 감정가 912,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 표면상 권리 흐름은 말소기준 이후의 근저당·가압류·임차권등기·경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 이 물건은 “권리상 깨끗하면 바로 입찰”로 보기 어렵습니다. 소유자 김용석 씨는 2025.02.20 거래가 900,000,000원으로 취득했고, 같은 날 광주광역시산림조합 근저당 648,000,000원이 설정됐습니다. 이후 2025.05.20 빛고을신용협동조합 근저당 72,000,000원, 2025.06.25 광주광역시산림조합 근저당 18,000,000원, 카드사·신협·캐피탈 가압류가 차례로 붙었습니다. 권리보다 더 큰 체크포인트는 신건 가격이 실거래 평균보다 높다는 점과 위반건축물 비고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제104동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대 주택 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김용석 (2025.02.20 거래가 900,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 912,000,000원 / 912,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주광역시 산림조합 / 550,342,322원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리되는 구조
말소기준은 2025.02.20 을구 1번 광주광역시산림조합 근저당권입니다. 그 뒤의 빛고을신용협동조합 근저당, 광주광역시산림조합 추가 근저당, 각 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기권자 백지은 씨의 임차보증금은 28,000,000원이고, 등기부상 임대차계약일자는 2025.05.12, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 2025.05.13로 기재되어 있습니다. 모두 말소기준인 2025.02.20보다 늦어 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 체크 — 실제 임차인 1명, 후순위 임차권등기
| 성명 | 사용관계 | 보증금 | 주요일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백지은 | 주거 · 건물 전유부분 전부 · 임차권등기 | 28,000,000원 | 계약 2025.05.12 주민등록·점유·확정 2025.05.13 임차권등기 2025.09.01 | 후순위 | 배당요구 | 해당 없음 |
백지은 씨는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보입니다. 다만 임차권등기와 임차 관련 주요일자가 모두 말소기준 뒤에 놓여 있어, 이 임차보증금 28,000,000원을 매수인이 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다. 따라서 현재 분석상 실질취득 = 낙찰가 + 인수 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 실거래 평균의 122.1%
최근 실거래는 총 3건입니다. 면적이 완전히 일치하지 않는 표본이므로 그대로 단정하면 안 되지만, 신건 최저가 912,000,000원이 평균 746,683,333원보다 높다는 가격 신호는 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 85.0㎡ | 1 | 420,050,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 1 | 900,000,000원 |
| 2025.01 | 84.79㎡ | 1 | 920,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 746,683,333원 |
최저가 912,000,000원은 실거래 평균 746,683,333원의 122.1%입니다. 권리상 인수액이 0원으로 보이므로 시세 비교 기준은 최저가와 실질취득가가 동일합니다. 즉 신건에서 감정가 그대로 접근하면 실거래 평균보다 높은 가격에 취득하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 912,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,520,000원 |
| 1. 근저당 · 광주광역시산림조합 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 2. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,520,999원 | 21,520,999원 |
| 4. 근저당 · 광주광역시산림조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 5. 가압류 · 북동신용협동조합 | 12,724,870원 | 12,724,870원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,581,964원 | 8,581,964원 |
| 7. 가압류 · 케이비국민카드 | 43,347,110원 | 43,347,110원 |
| 8. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 26,812,018원 | 26,812,018원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,493,039원 |
신건 매각가 912,000,000원 가정 시 채권 합계 850,986,961원이 전액 배당되고, 소유자에게 49,493,039원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 서창동 소재 서창치안센터 서측 인근입니다. 주위는 단독주택, 연립주택, 점포, 농경지 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 북동측 인근에 눌재로가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 소방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 10~13미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제·용도. 준주거지역, 제1종일반주거지역, 도시지역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 534,900원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 위반 내용, 원상회복 가능성, 이행강제금, 대출·전세 승계 가능성을 광주광역시 서구청 회신 및 건축물대장으로 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 임차보증금 28,000,000원, 계약일 2025.05.12, 주민등록·점유·확정일자 2025.05.13, 임차권등기 2025.09.01의 선후관계를 원본으로 재확인하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 912,000,000원은 실거래 평균 746,683,333원의 122.1%입니다. 권리상 안전하더라도 감정가 입찰은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 729,600,000원, 2회 유찰 583,680,000원 구간에서 권리·하자·환금성을 다시 비교하는 전략이 합리적입니다.
- 점유·명도. 임차권등기권자와 실제 점유자가 일치하는지, 점유 이전이 완료됐는지, 인도명령 진행에 문제가 없는지 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원이어도 신건은 비싸다
이 사건은 말소기준이 2025.02.20 광주광역시산림조합 근저당으로 잡히고, 그 이후의 근저당·가압류·임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차권등기 보증금 28,000,000원도 등기부상 주요일자가 말소기준 뒤라 매수인 인수액은 0원으로 보는 쪽이 자연스럽습니다. 그러나 결론은 단순히 “권리 깨끗”이 아닙니다. 신건 최저가 912,000,000원은 실거래 평균 746,683,333원보다 높고, 위반건축물 비고까지 있습니다. 권리는 통과, 가격과 물건 하자는 보류. 이 물건은 유찰 후 가격 안전마진이 생기는지를 보고 접근하는 편이 낫습니다.
