광주지방법원 2025타경34498. 광주 광산구 월계동 호반아파트 205동 1층 110호, 전유면적 59.82㎡ 아파트입니다. 감정평가서상 이용상태도 아파트이며, 월계초등학교 남서측 인근의 아파트단지·근린생활시설 혼재 지역입니다. 권리상으로는 임차인 1명이 확인되지만 전입일이 2024.07.17로, 경매신청권리로 이어진 2024.07.04 고흥군수산업협동조합 근저당권보다 늦습니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원으로 보는 구조입니다.
하지만 권리가 가볍다고 곧바로 좋은 물건은 아닙니다. 이 사건은 아직 유찰 없는 신건이라 최저가가 감정가와 같은 182,000,000원입니다. 같은 호반2차, 같은 59.82㎡ 최근 실거래 평균은 156,083,333원이므로, 인수액 0원을 더한 실질취득가도 여전히 평균 시세보다 25,916,667원 높습니다. “인수 없음”은 장점이지만, “가격 메리트 있음”과는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 763-6 호반아파트 제205동 제1층 제110호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 59.82㎡ · 제205동 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 내 제1층 제110호 |
| 소유자 | 이순영 (2015.03.06. 거래가 106,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 121,276,111원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 인수는 없다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 실제 임차인은 1명이고, 전입신고일은 2024.07.17입니다. 경매신청권리로 이어지는 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2024.07.04 설정되어 있어, 임차인 전입보다 앞섭니다. 그래서 임차인은 보증금 10,000,000원과 월 차임 400,000원이 확인되더라도, 매수인에게 대항할 수 있는 구조가 아닙니다.
임차인 분석
| 점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 대항력·우선변제·승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이태희 110호 · 주거 | 전입 2024.07.17 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 월 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 실제 임차인 1명 | 전입신고가 말소기준권리 이후라 매수인 인수 대상이 아닙니다. 확정일자·배당요구는 별도 확인 대상입니다. |
② 시세 비교 — 실질취득가가 평균 시세보다 25,916,667원 높다
호반2차는 590세대, 사용승인일은 1997.05.19입니다. 같은 단지 동일면적 59.82㎡ 최근 실거래 12건은 130,000,000원부터 199,000,000원까지 분포하고, 평균은 156,083,333원입니다. 이 사건은 1층 물건인데, 아래 거래 표본은 3층~5층 거래로 구성되어 있어 층별 상태 확인도 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.82㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.82㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 59.82㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 59.82㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2025.08 | 59.82㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2025.07 | 59.82㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 156,083,333원 |
최저가 182,000,000원에 매수인 인수 0원을 더한 실질취득가는 그대로 182,000,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균의 116.6%입니다. 실거래 최고가 199,000,000원보다 낮다는 점만 보고 접근하면 위험합니다. 평균 기준으로는 신건 응찰가가 이미 높고, 최저 실거래 130,000,000원과는 52,000,000원 차이가 납니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 11,505,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 11,505,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 29,400,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 26,400,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사하나은행 | 75,600,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,457,913원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 18,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 23,341,857,913원 중 예상배당은 178,652,000원, 미배당은 23,163,205,913원입니다. 미배당 후순위 채권은 매각으로 정리되는 채권관계이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월계초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 아파트단지·주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 호반아파트 제205동 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 내 제1층 제110호이며, 남남동향 계단식 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중로1류 접합, 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 실질취득가 182,000,000원은 평균 실거래 156,083,333원보다 높습니다. 신건 응찰은 시세 대비 여유가 부족합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가 145,600,000원은 평균 시세의 약 93.3%, 2회 유찰가 116,480,000원은 약 74.6%입니다.
- 임차인 명도. 이태희의 대항력은 없지만 실제 점유가 있다면 인도명령·명도 일정과 협의 비용은 별도로 보아야 합니다.
- 1층 확인. 대상 물건은 제1층 제110호입니다. 같은 면적 거래 표본은 3층~5층이므로, 일조·소음·습기·전유부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본으로 말소기준권리, 점유관계, 배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보류
이 물건은 임차인이 있더라도 전입일이 기준권리보다 늦어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리 난도 자체는 높지 않습니다. 그러나 경매에서 안전한 권리와 좋은 가격은 다릅니다. 신건 최저가 182,000,000원은 최근 실거래 평균 156,083,333원의 116.6%입니다. 권리만 보고 들어갈 물건이 아니라, 유찰 후 가격이 평균 시세 아래로 내려오는지를 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류.
