광주지방법원 2026타경573. 전라남도 나주시 이창동 ‘하늘빌’ 1층 101호, 전용 72.21㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리를 어디로 보느냐입니다. 기준은 [을구 1] 2014.03.27 우리새마을금고 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가압류·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인되는 점유자는 전영식 1명입니다. 보증금은 30,000,000원, 전입일은 2026.01.13이고 배당요구일은 2026.04.09입니다. 전입신고가 말소기준권리 2014.03.27보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원으로 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 이창동 710-1 하늘빌 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 72.21㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 조미화 (2024.04.19 매매, 거래가 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대원레미콘 / 57,257,503원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 [을구 1] 2014.03.27
말소기준권리는 [을구 1] 우리새마을금고 근저당권입니다. 이 기준일 뒤의 [을구 2] 이재관 근저당권, [갑구 2] 아산레미콘 가압류, [을구 3] 고은영 근저당권, [을구 5] 김유빈 전세권, [을구 9] 우리새마을금고 근저당권, [을구 11] 영암신용협동조합 근저당권, [을구 12] 주식회사대원레미콘 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 0원
| 점유자 | 사용 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영식 | 주거 · 101호 | 30,000,000원 | 2026.01.13 | 해당 없음 | 2026.04.09 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니라 배당절차에서 다투어질 금액입니다. 이 사건의 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 97,000,000원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 신건은 시세 평균보다 약간 높다
하늘빌 동일 면적 72.21㎡ 최근 실거래 4건입니다. 거래가는 75,000,000원~119,000,000원으로 폭이 있고, 평균은 95,250,000원입니다. 현재 최저매각가 97,000,000원은 이 평균의 101.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 72.21㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2025.06 | 72.21㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2024.04 | 72.21㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.06 | 72.21㎡ | 1 | 119,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 95,250,000원 |
권리상 인수는 없지만, 가격만 보면 신건 최저가가 실거래 평균보다 1,750,000원 높습니다. 같은 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회로 제시되어 있어 대폭 유찰을 전제로 한 물건은 아니지만, 신건에서 가격 메리트가 뚜렷하다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,146,000원 |
| 1. 근저당 · 우리새마을금고 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 2. 근저당 · 이재관 | 150,000,000원 | 10,354,000원 |
| 3. 가압류 · 아산레미콘 주식회사 | 40,385,240원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 고은영 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 김유빈 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 우리새마을금고 | 84,500,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 영암신용협동조합 | 49,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사대원레미콘 | 56,790,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 97,000,000원 가정 시 총 채권액 585,175,970원 중 채권자 배당은 94,854,000원, 미배당은 490,321,970원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 이창동 소재 “이창동사무소” 서측 인근, 상가와 다세대주택이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대지 457.0㎡, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준은 [을구 1] 2014.03.27 우리새마을금고 근저당권입니다. [을구 11] 2024.04.30 근저당권이 아닙니다.
- 임차인 명도. 전영식은 전입일이 늦어 대항력은 없지만 실제 점유자입니다. 인도명령과 이사 협의 비용·기간을 예상해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 97,000,000원은 실거래 평균 95,250,000원보다 높습니다. 응찰가는 실거래 평균과 최근 2026.02 거래 75,000,000원을 함께 놓고 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원입니다. 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 체납 확인. 다세대주택도 공용부분 관리비나 공과금 문제가 생길 수 있으니 현장 및 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형이 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤인 임차인 1명이 있을 뿐이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 핵심 기준도 명확합니다. [을구 1] 2014.03.27 우리새마을금고 근저당권이 말소기준입니다.
다만 신건 최저가 97,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 95,250,000원보다 높습니다. 최근 2026.02 거래가 75,000,000원이라는 낮은 사례도 있어, 권리 안전성만 보고 높은 가격을 쓰기보다는 환금성과 실거래 편차를 반영해 보수적으로 접근해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보류입니다.
