광주지방법원 2026타경998. 광주광역시 동구 수기동에 있는 제일오피스텔 101동 16층 1614호입니다. 철골철근콘크리트구조의 20층 건물 중 16층에 위치하며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 가격입니다. 감정가 33,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 14,784,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 경매에서는 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율이 다릅니다. 실제 시장 거래가격이 확인되지 않으면 감정가에서 크게 떨어졌다는 사실만으로 수익성을 판단할 수 없습니다.
여기에 권리관계도 단순하지 않습니다. 2013년에 설정된 압류는 이미 말소되었고, 현재 유효한 근저당권은 2025년 설정되었습니다. 그런데 현황조사에서 확인된 전입일은 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 조사상 점유자들의 권리 성립 여부를 추가 검증해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 23-2 수기동 제일 오피스텔 101동 16층 1614호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 천변우로 339 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 16층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사정우씨앤디 |
| 소유권 취득 | 2024.04.09 · 등기상 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 | 33,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,784,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 김호정 |
| 청구금액 | 37,301,369원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 이미 말소된 압류와 현재 근저당을 구분해야 한다
현재 소유자인 주식회사정우씨앤디는 2024.04.09 소유권을 취득했습니다. 같은 시기에 전진순 명의 근저당권이 설정되었지만 2024.08.01 말소되었습니다. 이후 2024.11.26 주식회사씨에스알 명의로 채권최고액 200,000,000원의 근저당권이 설정되었으나, 이 역시 2025.09.09 해지로 말소되었습니다.
2025.07.11 접수된 종전 임의경매개시결정은 취하되어 말소되었고, 2025.09.30 주식회사김호정 명의의 근저당권이 설정된 후 2026.02.04 현재 사건의 경매개시결정이 접수되었습니다.
② 점유·임차관계 — 전입 기록 3건, 대항력 확인이 핵심
현황조사에서 다음과 같은 점유 관련 신고가 확인됩니다. 세 기록 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 실제 임대차계약 존재 여부와 점유 범위 역시 확인이 필요합니다. 따라서 현황조사상 3건의 기록이 곧 확정된 임차인 3명을 의미하는 것은 아닙니다.
| 조사상 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인선씨앤디, 강인선 | 2024.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 부성건축개발, 김신동 | 2023.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 일진씨앤디, 강수원 | 2023.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
위 판정은 대항력이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 전입일은 확인되지만 보증금, 실제 인도·점유, 계약관계 및 법적으로 유효한 대항요건의 충족 여부가 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
특히 실제로 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않으면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재는 보증금 액수 자체가 확인되지 않아 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
실질취득비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합산해 판단해야 합니다. 만약 보증금이 낙찰가보다 크고 선순위 임차인에게 배당되는 금액이 없다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수도 있습니다. 따라서 최저매각가 14,784,000원만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰의 의미와 시세 판단의 한계
현재 최저매각가는 감정가 대비 44.8%입니다. 감정가 33,000,000원에서 3회 유찰된 결과이므로, 최초 감정가보다 낮은 입찰 기준가격에서 접근할 수 있다는 점은 분명합니다. 하지만 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 14,784,000원 | 44.8% | 38,382,112원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 11,827,200원 | 35.84% | 41,285,690원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,461,760원 | 28.67% | 43,608,552원 | 0원 |
미래 회차는 가정 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 표의 인수 0원은 확인되지 않은 임차보증금 및 기타 인수 위험을 반영하지 않은 배당 계산값입니다. 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 666,112원 |
| 1. 근저당 · 주식회사김호정 | 52,500,000원 | 14,117,888원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 14,784,000원 |
현 회차 최저매각가 14,784,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 666,112원을 제외한 14,117,888원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 52,500,000원 기준 미배당액은 38,382,112원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구금액은 37,301,369원이지만, 위 계산은 근저당 채권최고액 52,500,000원을 기준으로 한 배당모형입니다. 실제 채권원금·이자·비용 등 확정채권액과 배당순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
예상배당에는 당해세, 임차인 최우선변제, 선순위 임차권 관련 배당 등이 반영되지 않았습니다. 근저당권의 미배당 채권액과 매수인의 보증금 인수액은 서로 다른 개념입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 수기동 소재 광주대교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상가 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 건물의 16층 1614호입니다. 외벽은 화강석붙임·타일붙임 등이며, 위생·급배수·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 및 매각물건명세서상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용 형태와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 중심상업지역에 위치하며 토지면적은 3,155.7㎡입니다. 토지는 부정형 평지로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 진입도로가 개설되어 있으며 중로 및 소로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등과 관련됩니다.
- 공시지가. 1,102,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 개별 오피스텔 호실의 시장가격과는 구분해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 상업지역 내 오피스텔이므로 향후 매각 가능성과 임대수요를 별도로 검증해야 합니다. 최근 실거래와 임대료 수준이 확인되지 않아 현재 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2013년 압류는 2024.03.28 말소되었습니다. 현재 2025.09.30 설정된 근저당권을 중심으로 등기상 권리순위를 재검토해야 합니다.
- 점유자 3건 조사. 인선씨앤디·부성건축개발·일진씨앤디 관련 신고가 실제 각각의 임대차를 의미하는지, 중복 기록이나 단순 주소 등록은 아닌지 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 각 신고의 전입일은 현존 근저당권 설정일보다 빠릅니다. 실제 인도·점유, 계약 형태, 적법한 전입신고나 사업자등록 등 해당 임대차에 적용되는 대항요건을 검토해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서, 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 감정가 대비 44.8%라는 수치는 투자수익률을 보장하지 않습니다. 동일 건물과 유사 오피스텔의 최근 실거래·임대료를 확인해야 합니다.
- 배당순위 검토. 당해세·최우선변제 대상 및 실제 채권액을 확인하고, 배당 후에도 승계될 권리가 존재하는지 검토해야 합니다.
- 관리비·점유 이전. 관리비 체납, 공용부분 부담 여부와 낙찰 후 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 매각기일에 맞춰 재확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 안전하게 싸다”
광주 제일오피스텔 1614호는 감정가 33,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 14,784,000원까지 내려온 물건입니다. 표면적인 할인율은 크지만 권리 안정성과 시세 대비 가격 메리트가 확인된 물건은 아닙니다.
등기상 이미 말소된 2013년 압류와 현재 살아 있는 2025년 근저당권을 정확히 구분해야 합니다. 특히 현재 근저당권보다 앞서는 전입 기록이 3건 존재하는 만큼, 실제 임차인 및 대항력 성립 여부가 핵심 변수입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수 0원을 확정하거나 낙찰가만을 실질취득비용으로 계산해서는 안 됩니다.
또한 동일 오피스텔의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 최저가가 감정가의 44.8%라는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 만약 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 실제 취득비용은 크게 달라질 수 있습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 점유·임차관계를 명확히 하고 보증금 인수 위험을 해소한 뒤, 실질취득비용을 최근 거래가격과 비교해야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
