광주지방법원 2026타경998. 광주 동구 수기동 ‘제일 오피스텔’ 101동 16층 1614호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 중 16층입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 33,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있지만, 현황조사에 임차인 3명이 확인되고 보증금이 모두 미상입니다. 그래서 이 물건은 “인수금이 크다”가 아니라 “임차관계 확인 난도가 있다”가 핵심입니다.
특히 매각대금 33,000,000원을 기준으로 집행비용 994,000원, 주식회사무등저축은행 26,000,000원, 전진순 6,006,000원까지 배당되면 대금이 모두 소진됩니다. 주식회사씨에스알과 주식회사김호정은 배당이 없고, 신청채권자 주식회사 김호정의 청구액 37,301,369원도 현재 회차에서는 충족되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 23-2 수기동 제일 오피스텔 101동 16층1614호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 중 16층 1614호 |
| 소유자 | 주식회사정우씨앤디 (2024.04.09. 거래가 40,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 33,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 김호정 / 37,301,369원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 정리
권리 흐름상 기준일은 2004.02.05. 광주광역시동구 압류로 표시됩니다. 이후 현황조사상 임차인 전입은 2023.08.02., 2023.11.02., 2024.09.24.로 모두 기준일 이후입니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정은 배당에서 다투는 권리일 뿐, 매수인에게 미배당액이 그대로 승계되는 구조로 표시되지는 않습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 보증금은 미상
보증기관 승계나 대위신고로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 중복 신고로 합산할 보증금이 아니라, 현황조사상 확인되는 실제 임차인 3명으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 부성건축개발, 김신동 | 2023.08.02 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 표시 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 일진씨앤디, 강수원 | 2023.11.02 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 표시 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 인선씨앤디, 강인선 | 2024.09.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 표시 | 미상 | 아님 |
세 임차인 모두 전입일은 기준권리 이후로 표시되어 대항력은 없는 쪽으로 정리됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, “인수 0원”만 보고 바로 안전형으로 분류하기보다는 보증금 미상 점유자 3명의 명도 조건을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 994,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사무등저축은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 전진순 | 45,000,000원 | 6,006,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사씨에스알 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 주식회사김호정 | 52,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 323,500,000원 중 32,006,000원만 배당되고, 미배당은 291,494,000원입니다. 미배당 채권은 매수인에게 곧바로 승계되는 금액으로 표시되지 않지만, 신청채권자 배당 0원 구조는 입찰 전 변동 가능성을 점검해야 할 신호입니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 33,000,000원 | 32,006,000원 | 291,494,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 26,400,000원 | 25,524,800원 | 297,975,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 21,120,000원 | 20,339,840원 | 303,160,160원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 수기동 소재 광주대교 북서측 인근의 제일오피스텔 101동 16층 1614호입니다.
- 주위환경. 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로, 주위환경은 무난시 됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 무난시 됩니다.
- 설비. 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지의 오피스텔 건부지로 이용중이며, 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 “-”로 표시됩니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 원본 대조. 주식회사 부성건축개발, 김신동 / 주식회사 일진씨앤디, 강수원 / 주식회사 인선씨앤디, 강인선의 점유 범위와 실제 사용자를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 세 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 없음 표시만으로 명도 난도를 낮게 보지 마세요.
- 신청채권자 배당 0원 구조. 현재 회차에서도 주식회사김호정 배당은 0원입니다. 매각 진행 상태와 취하·변경 가능성을 확인하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으므로 관리주체에 별도 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 주거용 아파트처럼 단순 비교하지 말고 오피스텔 용도와 임대관계를 기준으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “임차관계 미상”이 중요하다
이 물건의 숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가가 모두 33,000,000원이고, 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다. 하지만 현황조사상 임차인 3명이 있고, 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다. 게다가 현재 회차 매각가 전액이 배당으로 소진되어 소유자 잔여도 0원, 신청채권자 배당도 0원입니다. 결론은 명확합니다. 권리상 인수는 낮게 보되, 임차인 확인 전에는 낮은 가격만 보고 들어갈 물건이 아닙니다.
