광주지방법원 2026타경30046. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 17층 1724호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 주택도시보증공사가 187,900,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 건물은 지하 2층부터 지상 20층까지의 철근콘크리트 구조이며, 해당 호실의 감정 이용상태는 오피스텔입니다.
숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가는 233,000,000원인데 세 차례 유찰되어 최저가는 104,384,000원입니다. 감정가 대비 44.8% 수준입니다. 그렇지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 선순위 근저당과 임차권의 날짜 관계, 공동담보 변경 내용, 별도 전입자의 실제 점유관계입니다. 이 세 가지를 확인해야 낮은 최저가가 실제 투자 기회인지 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1724호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 20층 중 17층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 233,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 104,384,000원 (감정가의 44.8%) |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 187,900,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 을구 1번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 임차 관련 현황 | 등기된 임차권자 전미란 · 별도 전입자 배현석 |
| 등기 확인일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 우리은행 근저당
말소기준권리는 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기와 민간임대주택등기가 이루어졌고, 근저당권의 원래 등기 채권최고액은 23,047,920,000원입니다. 이후 같은 날짜에 근저당권 변경등기가 있으며, 변경 기록에는 채권최고액 56,400,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.
전미란의 주민등록일은 2022.09.27, 점유개시일은 2022.10.01로, 모두 말소기준권리 설정일인 2022.09.16보다 늦습니다. 확정일자도 2022.09.27입니다. 따라서 제시된 임차관계만으로는 우리은행 근저당에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 2024.10.15의 임차권등기와 2026.01.07의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 187,900,000원이 곧 인수금은 아니다
이 사건에서 확인되는 임차권자는 전미란 1명입니다. 별도로 배현석의 전입기록이 있으나 보증금과 계약관계는 확인되지 않습니다. 따라서 배현석을 확인된 임대차계약의 임차인으로 단정하지 않고 권원 확인이 필요한 전입자로 구분해야 합니다.
| 성명 / 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전미란 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.09.27
확정 2022.09.27 점유 2022.10.01 |
187,900,000원 | 없음 근저당 이후 전입 | 후순위 확정일자 있음 · 배당 0원 추정 | 확인 안 됨 |
| 배현석 전입자 · 점유권원 미상 | 2025.12.04 확정일자 미상 | 미상 | 권원 확인 해당 전입 기준 후순위 · 다른 권원 미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
대항력은 제시된 전입일·점유일 및 말소기준권리와의 선후관계를 기준으로 판단했습니다. 보증금과 계약관계가 확인되지 않은 전입자의 다른 점유권원이나 미확인 권리까지 배제하는 의미는 아닙니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 44.8%, 그러나 시세 할인율은 미확정
현재 최저가는 104,384,000원으로 감정가 233,000,000원의 44.8%입니다. 유찰 횟수만 보면 상당한 가격 조정이 있었지만, 이것은 어디까지나 감정평가액 대비 할인입니다. 감정가는 최근 체결된 실제 매매가격과 동일하지 않으므로 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 44.80% | 104,384,000원 | 0원 | 104,384,000원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 83,507,200원 | 0원 | 83,507,200원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 66,805,760원 | 0원 | 66,805,760원 |
각 회차 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 조건부 비교입니다. 실질취득 추정은 매수인 인수액 0원이라는 권리판단을 전제로 하며 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않습니다. 향후 유찰과 매각조건 변경 여부는 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,384,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 최초 근저당권 채권최고액을 반영했기 때문에 우리은행에 사실상 매각대금 대부분이 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당이 없는 형태로 나타납니다. 다만 같은 날 이루어진 근저당 변경등기를 실제 배당에 어떻게 적용해야 하는지가 중요한 미확정 사항입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,261,376원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 최초 채권최고액 적용 | 23,047,920,000원 | 102,122,624원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 187,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 104,384,000원 |
집행비용은 매각가 기준 추정액입니다. 최초 근저당 채권최고액을 적용한 계산으로 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 실제 채권확정액과 배당순위는 변동될 수 있습니다. 특히 공동담보 해제 및 56,400,000원 변경등기를 반영한 배당결과와 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 가격 하락과 인수액의 구분
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 총배당 | 미배당 추정 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 (현재) | 104,384,000원 | 102,122,624원 | 23,133,697,376원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 83,507,200원 | 81,604,070원 | 23,154,215,930원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 66,805,760원 | 65,203,256원 | 23,170,616,744원 | 0원 |
이 추정에서는 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액이 줄고, 미배당액이 증가합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 사건과 달리, 현재 확인된 전미란의 임차권은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 회차별 미배당 증가액을 매수인의 추가 인수금으로 계산하지 않습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 광주역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근과 주차가 가능합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로 여건. 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하는 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층부터 지상 20층 건물 중 17층 호실입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감 등이며, 실내는 벽지·타일 마감 등입니다.
- 설비. 급배수·도시가스·소방설비 및 승강기설비를 갖추었습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 평탄한 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지 전체 면적은 3,026.1㎡, 공시지가는 1,115,000원/㎡로 기록되어 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 광주역 인근 오피스텔이라는 특성은 확인되지만, 실제 매수 수요와 거래가격은 별도로 검증해야 합니다. 아파트의 거래가격이나 감정가만으로 매도 가능 금액을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 말소기준권리와 변경등기 원본 대조. 2022.09.16 우리은행 근저당 설정 및 변경등기, 최초 채권최고액 23,047,920,000원, 변경 기재액 56,400,000원, 공동담보 해제 기록을 반드시 대조해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 제2022-834호에 기재된 공동담보 내용과 해당 호실의 실제 담보범위를 확인해야 합니다. 최초 최고액이 이 호실의 현재 확정채무액이라는 가정은 금물입니다.
- 전미란 임대차 확인. 주민등록일 2022.09.27, 점유개시일 2022.10.01, 임대차계약일 2023.09.23의 선후관계를 설명하는 계약서 및 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 및 배당요구 확인. 2024.10.15 임차권등기와 배당요구 기록, 매각으로 인한 임차권등기 말소 가능 여부를 최종 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 배현석 점유관계 확인. 2025.12.04 전입자 배현석의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 확정일자, 점유권원을 조사해야 합니다. 인수액 0원 추정의 중요한 확인 조건입니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권자의 청구금액 187,900,000원과 전미란 보증금의 관계, 실제 채권귀속 및 배당수령권자를 확인해야 합니다. 금액 일치만으로 대위변제·승계를 단정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록 상태 확인. 갑구의 민간임대주택등기에 따른 등록 상태, 의무기간 및 경매 매각 후 행정상 처리사항을 확인해야 합니다.
- 최근 오피스텔 실거래 확인. 동일 건물 또는 비교 가능한 인근 오피스텔의 최근 거래가격, 거래 추세, 실제 매도 가능 가격을 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
- 체납·명도비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자에 대한 인도절차, 명도비용 및 오피스텔의 유지관리비 부담을 확인해야 합니다.
- 매각조건 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고의 최신 내용을 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 낙찰 기회”보다 “권리와 실질가격 검증”이 먼저
광주역한국아델리움 1724호는 3회 유찰되어 현재 최저가가 104,384,000원입니다. 감정가 233,000,000원 대비 44.8%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 숫자가 최근 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
권리관계에서 중요한 점은 전미란의 임차보증금 187,900,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 선순위 대항력 임차인 구조가 아니라는 것입니다. 전입일과 점유개시일이 말소기준 근저당 이후이므로, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 따라서 보증금 전액을 매수인 실질취득금액에 더하는 계산은 이 사건에 적용하지 않습니다.
그렇다고 권리분석이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 근저당권 변경 및 공동담보 해제, 미상 전입자 배현석의 점유권원, 민간임대주택 등록 이력, 주택도시보증공사와 임차권자의 채권관계가 남아 있습니다. 특히 최초 근저당 최고액과 변경 기재액의 차이가 커서 현재 배당 시뮬레이션을 그대로 확정 배당으로 받아들여서는 안 됩니다.
결론은 “인수 0원 추정, 가격 메리트 미확인, 권리·배당 추가 검증 필수”입니다. 반복 유찰과 오피스텔의 환금성 확인 필요성, 별도 점유권원 미상 및 공동담보 변경 이력을 고려하면 단순한 감정가 할인율만으로 높은 투자등급을 부여하기 어렵습니다. 현재 단계에서는 보수적 C등급으로 평가하며, 입찰 여부는 실제 권리관계와 최근 거래가격이 확인된 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
