광주지방법원 2026타경30046. 광주역한국아델리움 17층 1724호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 말소기준은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 23,047,920,000원으로, 현재 회차 매각대금 233,000,000원으로는 후순위까지 내려갈 여지가 거의 없습니다. 그래서 신청채권자는 주택도시보증공사지만, 예상배당표상 신청채권자 배당은 0원으로 잡힙니다.
임차인 쪽은 숫자만 보면 커 보입니다. 전미란 임차권등기의 임차보증금이 187,900,000원이고, 배현석 점유 내역도 확인됩니다. 그러나 두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리인 2022.09.16 이후입니다. 전미란은 2022.09.27, 배현석은 2025.12.04 전입입니다. 따라서 이 사건의 결론은 대항력 있는 인수형 임차보증금은 없다입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1724호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 이후의 전미란 주택임차권등기와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에는 같은 날 민간임대주택등기도 확인됩니다. 금전 인수 권리와는 별개로, 입찰 전 이 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 가능성을 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금은 크지만 인수형은 아니다
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 배현석 | 알수없음 | 2025.12.04 / 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전미란 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.27 / 2022.09.27 / 2024.10.15 | 187,900,000원 | 대항력 없음 예상배당 0원 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 228,938,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,062,000원을 제외한 228,938,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 주택도시보증공사와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 주차가 가능하고, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물 중 지상20층 건물의 17층 1724호이며, 상하수도·도시가스·소방설비·승강기설비를 갖추었습니다.
- 도로·토지. 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로 도로에 접하고, 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역이 확인됩니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소 확인. 전미란 임차권등기는 말소기준권리 이후 권리로 보이나, 매각 후 말소 절차와 인도 상황을 원본으로 확인해야 합니다.
- 배현석 점유 확인. 보증금은 미상이고 전입은 2025.12.04로 말소기준권리 이후입니다. 현 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 있으므로, 입찰 전 등록 상태와 매각 후 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 주택도시보증공사가 신청채권자라도 예상배당은 0원입니다. 선순위 우리은행 근저당의 채권최고액이 매각가를 압도합니다.
- 회차별 가격 점검. 1회 유찰 시 186,400,000원, 2회 유찰 시 149,120,000원으로 낮아지지만, 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 미납 관리비와 당해세를 별도로 점검하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 “인수되는가”가 핵심
이 사건은 겉으로 보면 전미란 임차권등기 보증금 187,900,000원이 가장 크게 보입니다. 하지만 말소기준인 우리은행 근저당권이 2022.09.16이고, 전미란의 주민등록·확정일자는 2022.09.27입니다. 배현석 전입도 2025.12.04입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
다만 권리상 인수 0원이라고 곧바로 좋은 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 현재 회차에서도 매각대금은 우리은행 근저당에 흡수되고, 신청채권자 배당은 0원입니다. 여기에 민간임대주택등기와 점유자 명도 확인이 남습니다. 결론은 인수는 0원, 실무 확인은 무겁다입니다.
