광주지방법원 2026타경30070. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 15층 1513호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 주택도시보증공사가 청구금액 186,300,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 들어온 양지영 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 핵심은 “임차권등기 = 무조건 인수”가 아니라는 점입니다. 양지영 임차인의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.09.30이고, 점유개시일자는 2022.10.31입니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 보증금 186,300,000원은 배당 문제이지, 매수인이 떠안을 인수금으로 넘어오는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층1513호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 · 지하2층 지상20층 건물 내 제15층 제1513호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원으로 공동담보 구조의 선순위 담보입니다. 양지영 임차권등기는 을구 2번으로 접수일이 2024.10.28이고, 임대차계약일자 2022.09.24, 주민등록일자·확정일자 2022.09.30 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 선순위 임차권이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 / 차임 | 전입·확정·요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양지영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 186,300,000원 110,000원 | 전입 2022.09.30 확정 2022.09.30 배당요구 2024.10.28 | 없음 말소기준 이후 | 후순위 선순위 근저당 뒤 | 실제 임차인 보증기관 중복신고 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,726,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 209,000,000원 가정 시 채권자 총 채권액 23,234,220,000원 중 205,274,000원만 배당되고, 미배당은 23,028,946,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 시나리오 — 실질취득은 낙찰가와 같다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 209,000,000원 | 0원 | 0원 | 23,028,946,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 167,200,000원 | 0원 | 0원 | 23,070,160,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,760,000원 | 0원 | 0원 | 23,103,132,640원 |
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 신안동 소재 “광주역한국아델리움” 내에 위치하며, 주위는 상업용·업무용 건물과 광주역 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 단지까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 용도·구조. 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상20층 건물 내 제15층 제1513호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 토지구획정리사업지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 기준은 2022.09.16 우리은행 근저당입니다. 그 뒤의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
- 임차권등기 확인. 양지영 임차권등기는 보증금 186,300,000원으로 등기되어 있으나, 전입·확정일자가 말소기준 이후입니다. 대항력 있는 인수형으로 보지 않습니다.
- 실질취득가 계산. 현재 회차에서는 최저가 209,000,000원 + 인수 0원 = 실질취득 209,000,000원입니다.
- 민간임대주택 표시. 갑구의 민간임대주택등기 표시가 입찰 후 이용·말소·승계에 어떤 영향을 주는지 원본과 관계기관 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 주거 임차권등기 물건이므로 현장 점유 상태와 인도 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정요항·배당 추정값을 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기”보다 순서가 중요하다
이 사건은 겉으로 보면 임차권등기가 있어 부담스러워 보이지만, 권리분석의 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당이고, 양지영 임차인의 전입·확정일자는 2022.09.30입니다. 순서상 대항력 있는 선순위 임차인이 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 배당 구조는 매우 무겁습니다. 현재 회차에서도 우리은행이 205,274,000원을 배당받고, 주택도시보증공사는 예상배당 0원입니다. 매수인에게 돈으로 승계되는 위험은 없지만, 임차권등기·민간임대주택 표시·점유 확인이 남습니다. 권리는 인수 0원, 실질취득은 209,000,000원. 이 두 숫자를 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
