광주지방법원 2026타경30083. 광주 북구 신안동 ‘광주역한국아델리움’ 7층 715호, 주거용 오피스텔입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 임차권등기와 강제경매개시결정이 붙어 있으므로, 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 겉으로는 임차권등기가 있어 복잡해 보이지만, 핵심은 전입신고가 말소기준일보다 늦다는 점입니다.
임차인 박성룡 씨의 임대차계약일은 2022.09.20., 점유개시일은 2022.10.21., 주민등록일과 확정일자는 2022.12.12.입니다. 모두 말소기준권리인 2022.09.16. 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 그래서 이 임차권등기는 배당요구 성격으로 보아야 하고, 낙찰자가 보증금 178,400,000원을 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층 715호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리보다 늦은 임차권등기가 핵심입니다. 우리은행 근저당권이 2022.09.16. 설정됐고, 임차권자의 임대차계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자는 모두 그 뒤입니다. 따라서 박성룡 씨의 보증금 178,400,000원은 매수인에게 승계되는 인수금이 아니라, 배당절차에서 다투는 후순위 채권으로 보는 것이 맞습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원
| 성명 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성룡 | 건물전부 | 178,400,000원 | 2022.12.12 / 2022.12.12 | 없음 | 배당요구 | 인수 0원 |
임차권등기일은 2024.10.17.이고, 등기상 임차보증금은 178,400,000원입니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 매수인 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,992,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 23,226,320,000원 대비 신건 매각대금 228,000,000원으로는 선순위 채권에도 크게 부족합니다. 추정 미배당은 23,002,312,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 시나리오 — 인수는 0원, 실질취득은 낙찰가
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 23,002,312,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 23,047,273,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,920,000원 | 143,077,120원 | 23,083,242,880원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노변 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 20층 중 7층 715호 단위세대입니다.
- 설비. 급·배수설비, 개별난방설비, 급탕설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 특이사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 전입신고일 2022.12.12.이 말소기준 2022.09.16.보다 늦어 대항력은 없지만, 등기부·매각물건명세서 원본의 문구를 반드시 대조하세요.
- 명도 리스크. 매수인 인수금은 0원이어도, 실제 점유자가 있으면 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 선순위 채권 과다. 우리은행 근저당 채권최고액이 23,047,920,000원으로 매각가를 크게 초과합니다. 배당구조가 복잡해 보일수록 말소기준과 인수 여부를 분리해 봐야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 주거용 오피스텔 이용상태, 관리비, 주차, 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 같은 건물·동일 면적대 거래와 임대수익률을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기 있음”보다 중요한 것은 순서다
이 물건은 임차권등기가 있어도 곧바로 위험하다고 볼 사건은 아닙니다. 박성룡 씨의 전입·확정일자가 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 뒤에 있기 때문입니다. 그래서 낙찰자가 인수할 보증금은 0원이고, 실질취득은 낙찰가와 같습니다. 다만 신건 최저가 228,000,000원이 시장보다 싼지는 별도 자료 없이는 확인할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 보수 검증입니다.
