대전지방법원 2024타경124035. 세종시 어진동 푸르지오시티 14층 1460호입니다. 경매 표시 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 표면상 최저매각가는 7,412,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 기준 가격은 최저가가 아닙니다. 임차권자 강희영은 2021.08.18. 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2023.08.17. 보증금 102,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.08.19. 세종세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 말소기준보다 앞서므로, 매각물건명세서상 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차에서는 임차인에게 6,878,584원이 배당되고, 95,121,416원이 남습니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액은 102,533,416원으로, 감정가보다 12,533,416원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경124035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 갈매로 364, 14층 1460호 (어진동, 푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 4층, 지상 20층 중 14층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.08.17. 거래가 92,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 7,412,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강희영 / 102,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.19. 갑구 6번 압류 · 국(처분청 세종세무서장) |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
실제 임차인은 강희영 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차권자 본인의 보증금 채권이며, 보증금은 102,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2021.08.18.로 말소기준 압류보다 앞서고, 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강희영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.18. / 2021.08.18. | 102,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 95,121,416원 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 보증금 수준
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락이 곧 실질취득액 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건도 7회, 8회, 9회 유찰 시나리오에서 총부담이 모두 약 102,000,000원 수준에 머뭅니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 7,412,000원 | 95,121,416원 | 102,533,416원 |
| 8회 유찰 시 | 5,188,400원 | 97,304,991원 | 102,493,391원 |
| 9회 유찰 시 | 3,631,880원 | 98,833,494원 | 102,465,374원 |
현재 회차의 실질취득액 102,533,416원은 감정가 90,000,000원의 113.9%입니다. 최저매각가 자체는 감정가의 약 8.2%지만, 인수액을 포함하면 오히려 감정가보다 높습니다. 실거래 비교 기준을 적용하기 어려운 상태이므로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 적어도 감정가 기준으로는 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 533,416원 |
| 1. 임차인 강희영 보증금(우선변제) | 102,000,000원 | 6,878,584원 |
| 2. 경매개시결정 · 강희영 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 강희영의 보증금 중 6,878,584원만 배당되고 부족분 95,121,416원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 강제경매 신청채권과 임차보증금이 동일한 102,000,000원으로 표시돼 있으므로, 실제 청구채권의 동일성·중복 여부는 집행기록과 채권계산서로 확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국토지주택공사 세종특별본부 북서측 인근으로, 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·편익시설·공원이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 용이하며 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 경매 물건종류는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없다고 조사됐고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 20층 건물의 14층입니다. 급·배수, 소화전, 화재경보기, 주차장과 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·미관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 광대로와 중로 등에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 3,785,000원입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부확인이 어려워 표준적 이용상황과 집합건축물대장 도면을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 7회 유찰은 해당 가격과 권리구조에서 응찰 수요가 약했다는 신호입니다. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태, 선순위 임차보증금 인수까지 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 최저가가 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금 인수액을 합산해 응찰 여부를 결정해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 2021.08.16. 임대차계약서, 보증금 102,000,000원의 지급자료, 반환 여부와 현재 채권 잔액을 확인하세요.
- 동일인 채권 검증. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 강희영입니다. 임차보증금 반환채권과 경매 청구채권의 관계를 집행기록에서 대조해야 합니다.
- 소유권 이전 전후 관계. 임대차계약일은 2021.08.16., 한해란의 소유권이전일은 2021.08.17.입니다. 계약 당시 임대인의 권한과 계약 승계관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 경매 표시 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장, 전입 가능 여부와 실제 이용형태를 원본으로 확인하세요.
- 배당잔액 재산정. 집행비용·당해세 등 실제 배당항목에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 내부 상태가 확인되지 않았으므로 현장조사와 인도 가능성을 별도로 점검하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비와 사용료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서·채권계산서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가는 7,412,000원, 취득원가는 약 102,000,000원”
이 사건의 숫자 중 입찰자가 봐야 할 것은 7,412,000원이 아니라 102,533,416원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가하는 구조이기 때문입니다. 현재 회차의 총부담은 감정가의 113.9%이고, 8회·9회 유찰 시에도 102,000,000원 안팎으로 유지됩니다.
임차권자와 신청채권자가 동일하고 임대차계약일이 현 소유자의 소유권이전 전날이라는 점은 원본 확인이 필요한 신호지만, 이를 근거로 임차보증금 인수가 사라진다고 전제해서는 안 됩니다. 임차권의 효력이나 보증금 변제 사실을 확정적으로 뒤집는 자료가 확인되지 않는 한, 매수인 인수 95,121,416원을 그대로 반영해야 합니다. 7회 유찰, 근린시설 표시와 오피스텔 이용, 실거래 비교 기준 부재까지 감안하면 낮은 최저가에 현혹되지 말아야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
