광주지방법원 2026타경30095. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 6층 624호, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 말소기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정과 박정환 임차권등기가 보이지만, 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리됩니다. 핵심은 “임차권등기가 있다”가 아니라, 그 임차인의 전입·확정일자가 말소기준보다 늦다는 점입니다.
따라서 이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 등기에는 민간임대주택 표시가 함께 존재하므로, 입찰 전에는 금전 인수와 별개로 해당 표시의 현재 상태와 임대의무 관련 사항을 원본으로 확인해야 합니다. 가격 측면에서는 현재 회차가 감정가 100%인 신건이므로, 최저가만 보고 싸다고 판단할 근거는 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층 624호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 27.4평형 오피스텔 · 20층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.16. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 박정환 임차권등기는 2024.10.29.에 등기됐고, 전입신고일과 확정일자도 모두 2022.09.23.으로 말소기준보다 늦습니다. 이 때문에 매각물건명세서 기준 임차인은 존재하지만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보기는 어렵습니다. 강제경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 177,400,000원 | 2022.09.23 / 2022.09.23 | 2024.10.29 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
박정환 임차인의 보증금은 177,400,000원이고, 등기상 임대차계약일자·주민등록일자·확정일자는 모두 2022.09.23.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.09.16.보다 늦기 때문에 매수인 인수 대상 보증금은 0원으로 봅니다. 월 차임은 110,000원, 점유개시일자는 2022.10.21.로 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 202,000,000원 가정 시 집행비용 3,628,000원을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구 177,400,000원은 이 시나리오에서 배당되지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 입찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 23,026,948,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 23,066,782,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 23,098,649,920원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 광주역과 버스승강장이 소재합니다. 남측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 20층, 사용승인일은 2022.09.01.입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며, 일반상업지역입니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 날짜 확인. 박정환 임차권등기는 말소기준 이후입니다. 전입·확정일자도 2022.09.23.로 말소기준보다 늦습니다.
- 주택도시보증공사 배당 0원 구조. 신청채권자 청구액 177,400,000원은 현재 배당표상 배당되지 않습니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
- 민간임대주택 표시. 등기상 민간임대주택 내용이 있으므로, 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본으로 현 상태를 대조하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 202,000,000원은 감정가 100%입니다. 권리가 깨끗해 보여도 시세 확인 없이 “싸다”고 보면 안 됩니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 관리비 체납, 점유 이전, 열쇠 인도, 시설 상태에 따라 실제 비용이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·임차권·배당 시나리오를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보류
이 사건은 임차권등기가 보이지만, 말소기준보다 늦은 임차인이라 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다. 그러나 현재 회차는 신건이고, 실질취득액은 그대로 202,000,000원입니다. 배당 구조상 주택도시보증공사는 0원 배당으로 남고, 선순위 우리은행 근저당도 대부분 미배당입니다. 결론은 단순합니다. 권리는 입찰 가능, 가격은 주변 시세와 수익성을 확인한 뒤 결정. 신건 최저가만 보고 메리트 있다고 판단할 물건은 아닙니다.
