광주지방법원 2026타경30095. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 6층 624호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022년 9월 16일 소유권보존등기와 우리은행 근저당권설정등기가 이루어졌습니다. 이후 박정환 명의의 주택임차권등기가 설정되었으며, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행되고 있습니다.
눈길을 끄는 것은 가격입니다. 최초 감정가 202,000,000원에서 현재 최저가가 90,496,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 할인율은 어디까지나 감정가와 최저가의 차이입니다. 실제 거래가격과 비교해 확인된 할인율이 아니므로, 현 단계에서 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 먼저 임차보증금 인수 여부와 근저당권 변경등기의 의미를 정확히 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층 624호 도로명: 광주광역시 북구 무등로202번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 27.4평형 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 6층 · 사용승인일 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 90,496,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 177,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 을구 1번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 임차보증금 | 박정환 · 177,400,000원 · 건물전부 |
| 예상 매수인 인수 | 임차보증금 0원 (말소기준권리와 점유·전입일 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 먼저 잡힌 근저당권
말소기준권리는 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다. 임차인 박정환의 임대차계약일과 주민등록일은 2022년 9월 23일, 점유개시일은 2022년 10월 21일입니다. 따라서 임차인의 대항요건은 선순위 근저당권 설정 이후에 갖추어졌습니다. 이 근저당권을 기준으로 매각될 경우 임차보증금의 매수인 인수는 없는 것으로 분석됩니다.
갑구에는 민간임대주택등기도 있습니다. 2019년 10월 2일 민간임대주택 등록을 원인으로 2022년 9월 16일 등기되었으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 경매 매각 이후 임대사업자 관련 의무의 적용 여부도 별도로 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력이 없다
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박정환 건물전부 · 주거(임차권등기) |
177,400,000원 |
없음 선순위 근저당 이후 전입·점유 |
후순위·배당 확인 확정일자·배당요구 확인 |
인수 0원 임차보증금 매수인 인수 없음 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 입주 임차인으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 박정환 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.09.23 |
| 주민등록일 | 2022.09.23 |
| 점유개시일 | 2022.10.21 |
| 확정일자 | 2022.09.23 |
| 임차보증금 | 177,400,000원 |
| 차임 | 등기부상 월 110,000원 |
| 임차권등기명령 | 2024.10.25 · 광주지방법원 2024카임312 |
| 임차권등기 / 배당요구 | 2024.10.29 · 을구 2번 / 배당요구 확인 |
| 선순위 근저당권 | 2022.09.16 · 우리은행 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
② 가격 분석 — 감정가의 44.8%, 시세 할인과는 다르다
이 사건의 현재 최저매각가는 90,496,000원입니다. 감정가 202,000,000원 대비 44.8% 수준으로, 3회 유찰에 따른 큰 가격 조정이 이루어졌습니다. 보증금 인수액은 0원으로 분석되므로 최저가 기준 실질취득액에 임차보증금이 추가되지는 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 가정 | 감정가 대비 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 90,496,000원 | 44.8% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,396,800원 | 35.84% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 57,917,440원 | 28.67% | 0원 |
향후 회차는 유찰을 전제로 한 시나리오이며 실제 매각기일이나 낙찰가격을 확정하는 값이 아닙니다. 실질취득액은 임차보증금 인수만 반영한 비교 기준으로, 취득 부대비용은 제외했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,028,928원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 88,467,072원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 177,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 90,496,000원 |
위 표는 최초 근저당 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 계산된 시산입니다. 을구 1-1번의 채권최고액 56,400,000원 및 공동담보 해제 변경등기가 반영되지 않았을 가능성이 있으므로 확정 배당액으로 볼 수 없습니다. 임차인의 별도 배당 가능성, 당해세·최우선변제 등도 최종 배당에서 확인해야 합니다.
이 시산에서는 집행비용 2,028,928원을 제외한 88,467,072원이 전부 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 그러나 이는 은행 채권액을 최초 등기상 거액으로 적용한 계산 결과입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 부동산 등이 형성된 지역입니다. 주거시설만 모인 아파트 단지와는 구분하여 입지와 수요를 평가해야 합니다.
- 교통. 인근에 광주역 및 버스승강장이 있습니다. 남측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 2022년 9월 1일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 급배수·위생·난방설비, 승강기 및 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역에 위치하며 토지는 장방형 평지입니다. 시가지경관지구 저촉, 방화지구·전통상업보존구역· 중점경관관리구역 포함 등의 토지이용계획이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 용도 및 환금성. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 매각물건명세서에도 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 주거용 아파트의 시세를 그대로 대입하지 말고 유사 오피스텔 실거래와 임대수익을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.09.16 우리은행 근저당권을 기준으로 임차인의 전입·점유 및 후순위 등기권리의 소멸 여부를 최신 등기사항증명서와 대조하세요.
- 근저당권 변경등기 확인. 을구 1번의 23,047,920,000원과 1-1번 변경등기의 56,400,000원 및 공동담보 해제 내용을 정확히 대조해야 합니다. 필요하면 공동담보목록 제2022-834호도 확인하세요.
- 임차인 대항력·명도. 박정환의 주민등록일 2022.09.23, 점유개시일 2022.10.21을 기준으로 대항력을 검토하되, 실제 점유자와 점유 이전 경위를 다시 확인하세요. 임차권등기가 있어도 실제 명도 문제는 별개입니다.
- 임차보증금 및 채권 관계. 박정환의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액이 각각 177,400,000원으로 기재되어 있습니다. 양자의 법률관계와 배당채권 신고·승계 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 민간임대주택등기의 등록·임대의무기간 및 경매 매각 후 법률상 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 및 수익성. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 공실 가능성, 실제 임대료와 유지비를 검토하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 취득 관련 비용 및 명도비용을 확인해 실제 총취득비용을 계산하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.04 매각기일을 확인하고, 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서· 임차권등기명령 및 배당 관련 기록을 입찰 전에 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 감정가의 44.8%는 시세 검증 전”
광주역한국아델리움 624호의 핵심은 임차보증금 177,400,000원을 매수인이 떠안느냐입니다. 현재 확인되는 날짜 관계에서는 우리은행 근저당권이 먼저 설정되었고, 박정환의 전입과 점유가 그 이후에 이루어졌으므로 임차보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 보증금이 최저가보다 크다고 해서 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
다만 권리상 인수 위험이 낮은 것과 투자 매력이 높은 것은 다릅니다. 3회 유찰되어 최저가가 90,496,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율만으로 현재의 적정 시세를 판단할 수는 없습니다. 또한 은행 근저당권의 최초 채권최고액과 변경등기 금액 차이, 주택도시보증공사와 임차인의 채권 관계가 배당분석에 중요한 변수입니다.
따라서 이 사건은 권리상 인수 0원, 배당구조 재검증 필요, 가격 적정성 판단 보류로 정리할 수 있습니다. 권리와 가격 모두 확인된 뒤에야 입찰의 실익을 판단할 수 있는 오피스텔 경매입니다.
