광주지방법원 2026타경30121. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 17층 1721호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지하 2층·지상 20층 건물의 17층에 위치합니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 채권자인 주택도시보증공사가 187,900,000원의 청구금액으로 강제경매를 진행한 사건입니다.
이 사건을 볼 때 가장 먼저 구분해야 할 숫자는 임차보증금과 매수인 인수액입니다. 임차권자 김남희의 보증금은 187,900,000원입니다. 그러나 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권보다 주민등록일인 2022.10.28.이 늦고, 점유개시일도 2022.10.29.입니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 보증금이 최저매각가보다 크다는 이유만으로 낙찰자가 차액을 떠안는 것은 아닙니다.
반면 가격 문제는 아직 해결되지 않았습니다. 감정가 대비 44.8%라는 수치는 감정가와 최저가의 관계일 뿐, 현재 시장에서 같은 오피스텔이 얼마에 거래되는지를 보여주는 지표가 아닙니다. 세 차례 유찰된 이유와 실제 매매수요를 확인해야 입찰의 경제성을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1721호 도로명주소: 광주광역시 북구 무등로202번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 20층 중 17층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 236,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,728,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,900,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16. 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 임차인 / 보증금 | 김남희 / 187,900,000원 (대항력 없음) |
| 매수인 인수액 | 0원 (보증금 및 배당부족분 인수 없음) |
| 매각기일 | 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 2022년 우리은행 근저당이 기준
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 23,047,920,000원이고 공동담보목록 제2022-834호가 기재되어 있습니다. 같은 날 공동담보 해제와 채권최고액 56,520,000원이 기재된 변경등기도 있으므로, 최초 설정액 전체를 이 호실만의 실제 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 해제의 범위와 현재 유효한 담보 내용을 원본 등기로 대조할 필요가 있습니다.
이후 2024.10.30. 김남희의 임차권등기가 설정되었고, 2026.01.13. 주택도시보증공사 신청에 따른 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 후순위 임차권등기와 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 임차인의 보증금 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
실제 임차인은 김남희 1명입니다. 건물 전부에 관한 주거용 임차권등기가 있으며, 배당요구 내역도 확인됩니다. 임차보증금과 강제경매 신청채권자의 청구금액이 같지만, 이를 서로 독립적인 보증금채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사와 임차인 사이의 대위·승계 관계 및 배당권자 지위는 별도 대조가 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
김남희 건물전부 · 주거(임차권등기) |
187,900,000원 |
전입 2022.10.28. 확정 2022.10.07. 점유 2022.10.29. |
대항력 없음 근저당 이후 전입 |
선순위 아님
승계 없음 배당요구 있음 |
임차권등기일은 2024.10.30.이고, 등기에는 임대차계약일 2022.09.24., 차임금 110,000원도 기재되어 있습니다. 계약일만으로 선순위 대항력이 성립하는 것은 아닙니다. 주민등록과 점유 요건을 함께 보아야 하며, 이 사건의 확인된 날짜에 따르면 선순위 대항력이 인정되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 44.8%, 시세 할인율은 미확인
감정가는 236,000,000원이고 현재 최저매각가는 105,728,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가 대비 44.8%까지 내려왔습니다. 낙찰가를 현재 최저가와 같다고 가정하면, 매수인의 보증금 인수액은 0원이므로 취득가격의 기본 금액은 105,728,000원입니다. 여기에 취득 관련 세금과 등기·명도 등 실제 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.
그러나 오피스텔의 시장가치가 감정가와 같다는 보장은 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세를 확인하지 않은 상태에서 최저가가 저렴하다거나 시세차익이 크다고 평가할 수는 없습니다. 특히 이미 3회 유찰되었다는 사실은 가격과 환금성에 대한 보수적인 접근이 필요한 이유입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 105,728,000원 | 44.8% | 0원 | 105,728,000원 |
| 4회 유찰 시 | 84,582,400원 | 35.84% | 0원 | 84,582,400원 |
| 5회 유찰 시 | 67,665,920원 | 28.67% | 0원 | 67,665,920원 |
회차별 가격은 매각 시나리오에 따른 금액입니다. 실질취득 기준액은 매각가와 승계 보증금만 반영하며 취득세·등기비용·관리비·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 향후 회차의 실제 진행 여부와 최저가는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 신고액 / 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,280,192원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 23,047,920,000원 | 103,447,808원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 187,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
우리은행 금액은 최초 공동담보 근저당권의 채권최고액을 사용한 추정입니다. 실제 대출잔액 또는 이 호실에 배분될 확정 채권액을 뜻하지 않습니다. 공동담보 변경, 실제 피담보채무, 조세·집행비용 및 배당순위에 따라 확정배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액과 김남희 보증금의 동일 금액 관계도 별도로 확인해야 합니다.
현재 최저가를 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용 2,280,192원을 제외한 103,447,808원이 선순위 우리은행에 배당되고, 후순위 신청채권자인 주택도시보증공사에는 0원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 결과는 공동담보 근저당의 최초 채권최고액을 그대로 사용한 가정적 배당모형이며, 실제 배당을 확정하는 자료는 아닙니다.
⑤ 회차별 배당과 미회수 위험
| 회차 | 채권자 배당합계 | 계산상 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 현재 | 103,447,808원 | 23,132,372,192원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 82,659,917원 | 23,153,160,083원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 66,047,933원 | 23,169,772,067원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대이며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 20층 건물로, 해당 호실은 17층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차타워 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 약 15m, 남측 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한도 적용됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 건물 부지의 지형은 평지이며 장방형입니다.
- 건물 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 하자는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무·숙박시설이 혼재하는 상업지역의 오피스텔입니다. 실제 매매거래의 빈도와 임대수요를 확인하지 않은 상태이므로 단순한 감정가 대비 할인율로 환금성을 긍정 평가하기 어렵습니다. 세 차례 유찰된 사실 역시 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.09.16. 우리은행 근저당권과 같은 날의 변경등기를 대조하고, 공동담보 해제 범위 및 현재 유효한 담보관계를 확인하세요.
- 김남희 임차권. 전입 2022.10.28.·점유 2022.10.29.·확정 2022.10.07.을 원본과 다시 대조하고, 임차권등기 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 주택도시보증공사 청구. 신청채권액 187,900,000원과 임차보증금 187,900,000원의 관계를 확인하여 보증금반환채권의 대위·승계 여부와 배당상 권리자를 명확히 하세요.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매수인에게 적용될 수 있는 등록·임대 관련 의무를 관할기관에 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 동일 건물 및 유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 거래량과 가격 추세를 확인하세요. 감정가 대비 44.8%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 임대수익성. 실제 임대료, 공실률, 관리비, 주차타워 이용 조건, 임대차 수요를 확인하여 보유 비용을 계산하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 별도로 현장 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 예상 명도비용을 점검하세요.
- 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 미납 관리비와 기타 정산 항목을 확인하세요.
- 매각기일·서류. 2026.11.04. 매각기일과 최저가의 변경 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조하세요.
맺으며 — “보증금 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
광주역한국아델리움 1721호는 감정가 236,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 105,728,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 현재 최저가보다 높은 187,900,000원의 임차보증금이 존재하지만, 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 매수인의 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 사건은 아닙니다.
그렇다고 감정가의 44.8%라는 숫자만 보고 입찰할 이유도 없습니다. 최근 실거래 시세가 검증되지 않았고, 3회 유찰 이력과 민간임대주택등기, 공동담보 변경이라는 확인사항이 남아 있습니다. 특히 공동담보 근저당의 최초 채권최고액은 개별 호실의 실제 채무로 단순 해석해서는 안 됩니다.
결론은 권리상 보증금 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 보류입니다. 낙찰가에 승계 보증금을 추가하지 않는다는 장점은 분명합니다. 그러나 오피스텔의 현재 시세, 실제 임대수요, 점유와 등록상태를 확인해야 경제적 매력이 있는지를 판단할 수 있습니다. 3회 유찰이라는 결과보다 그 원인을 검증하는 것이 우선입니다.
