광주지방법원 2026타경30121. 광주역한국아델리움 17층 1721호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 236,000,000원이고, 아직 유찰 없는 신건입니다. 권리의 출발점은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 뒤이어 김남희의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 붙어 있지만, 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
가장 중요한 포인트는 임차권등기입니다. 보증금이 187,900,000원으로 작지 않지만, 임차인의 주민등록일자가 2022.10.28이고 말소기준권리는 2022.09.16입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦기 때문에, 이 보증금은 매수인 인수로 넘어오지 않습니다. 다만 임차권등기가 실제 등기부에 보이는 물건이므로 명도·점유·관리비 확인은 신건 입찰 전 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1721호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조(철근)콘크리트 지붕 · 지하2층 지상20층 건물 내 제17층 제1721호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.16 우리은행
말소기준권리는 2022.09.16 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원으로, 공동담보가 얽힌 대형 근저당입니다. 김남희의 주택임차권은 2024.10.30 접수된 후순위 임차권이고, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 2026.01.13 접수된 후순위 권리입니다. 금전 인수 관점에서는 매수인에게 넘어오는 보증금 부담이 0원인 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 주요 일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김남희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.09.24 확정 2022.10.07 전입 2022.10.28 점유 2022.10.29 | 187,900,000원 110,000원 | 2024.10.30 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
임차인의 확정일자는 2022.10.07, 전입신고일자는 2022.10.28입니다. 모두 말소기준인 우리은행 근저당 2022.09.16보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권등기는 매수인이 보증금을 인수하는 선순위 대항력 임차권이 아니라, 배당절차에서 후순위로 다투는 권리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 231,896,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,900,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 가지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 자금 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 23,003,924,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 23,050,463,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 23,087,694,560원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 중흥동 소재 ‘광주역’ 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 동측 약 15미터, 남측 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 임차권자 김남희의 전입일 2022.10.28이 말소기준 2022.09.16 이후인지 원본으로 재확인하세요.
- 보증금 인수 오해 금지. 보증금 187,900,000원이 보이지만, 이 사건의 매수인 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
- 민간임대주택 기재 확인. 갑구의 민간임대주택 기재는 금전 인수와 별개로 등록 상태·임대의무·말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 오피스텔로 이용 중인 물건이므로 실제 점유자, 인도 가능 시점, 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 낙찰자 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당구조 이해. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 이 사실은 매수인 인수금이 아니라 배당순위상 후순위 회수불능 구조를 뜻합니다.
- 가격 보수성. 신건 최저가 236,000,000원 기준 실질취득도 236,000,000원입니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “임차권등기 있음”보다 중요한 것은 전입 순서
이 사건은 겉으로 보면 보증금 187,900,000원의 임차권등기가 있어 부담스러워 보입니다. 그러나 말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당이고, 임차인의 전입은 2022.10.28입니다. 순서가 뒤집히지 않았습니다. 그래서 결론은 단순합니다. 대항력 있는 보증금 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 236,000,000원입니다. 다만 민간임대주택 기재와 오피스텔 특유의 환금성, 점유·관리비 문제는 권리분석과 별도로 반드시 확인해야 합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 보수적으로 봐야 하는 신건 오피스텔입니다.
