광주지방법원 2026타경30202. 광주역한국아델리움 5층 506호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2022년 10월 19일 임차인 서정원 씨의 주민등록과 확정일자가 들어왔고, 2024년 11월 1일 임차권등기가 마쳐졌습니다. 따라서 이 임차권은 눈에 띄지만, 말소기준보다 늦은 권리라 매각으로 소멸하고 낙찰자가 보증금 170,300,000원을 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 “인수가 없다”는 말이 곧 “안전하게 싸다”는 뜻은 아닙니다. 이 사건은 감정가와 최저가가 모두 225,000,000원인 신건이고, 오피스텔 특성상 실사용·임대수요·대출조건·환금성을 별도로 확인해야 합니다. 배당표상으로도 선순위 우리은행 채권이 매각대금을 흡수해 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 서정원 씨는 보증금 170,300,000원의 임차권등기를 갖고 있지만, 주민등록일자와 확정일자가 모두 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 인수 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정원 | 건물전부 | 170,300,000원 | 2022.10.19 / 2022.10.19 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 청구가 별도로 보이지만, 이 표의 보증금은 임차권등기에 기재된 임차인의 보증금 170,300,000원을 기준으로 본 것이며, 낙찰자에게 중복 인수되는 금액은 없습니다. 이 사건의 매수인 부담은 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
③ 배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 221,050,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,300,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 225,000,000원 기준으로 채권자 총 청구액 23,218,220,000원 중 예상 배당은 221,050,000원, 미배당은 22,997,170,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 시나리오 — 실질취득은 낙찰가 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 225,000,000원 | 0원 | 225,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,000,000원 | 0원 | 144,000,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가와 최저가 모두 225,000,000원입니다.
- 주위환경. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·단독주택 등이 소재하는 기존 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 동측 인근에 버스정류장 및 기차역이 소재해 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층·지하2층 건물의 5층 506호이며, 사용승인일은 2022.09.01입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류·중로2류·소로2류 접합, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 서정원 임차권등기는 보증금 170,300,000원, 전입·확정일자 2022.10.19, 임차권등기 2024.11.01입니다. 말소기준 이후라 인수는 0원입니다.
- 명도 리스크. 권리상 인수는 없더라도 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다. 임차권등기 물건은 점유·퇴거 상황을 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 매각가 225,000,000원 기준 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 낙찰자 인수와 별개로 채권 미회수 구조가 뚜렷합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 주거용으로 보이더라도 감정상 오피스텔입니다. 대출·세금·임대수요를 아파트처럼 가정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권 있음”보다 중요한 건 순위다
이 사건은 임차권등기 때문에 얼핏 복잡해 보이지만, 핵심은 순서입니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 2022.09.16, 임차인의 전입·확정일자는 2022.10.19입니다. 따라서 보증금 170,300,000원은 낙찰자에게 넘어가는 대항력 인수금이 아닙니다. 권리 인수 0원, 실질취득은 낙찰가 그대로입니다. 다만 신건 최저가 225,000,000원에 오피스텔이라는 환금성 변수를 안고 들어가는 만큼, 이 물건의 결론은 “권리는 가능, 가격은 보수적으로”입니다.
