광주지방법원 2026타경30227. 광주광역시 북구 신안동 ‘광주역한국아델리움’ 4층 402호 오피스텔입니다. 말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김은지의 임대차계약일은 2022.10.13, 점유개시일은 2022.10.20, 전입신고일은 2022.10.25로 모두 말소기준보다 늦습니다. 그래서 보증금 158,300,000원이 있더라도 매수인이 떠안을 대항력 있는 보증금으로 보기는 어렵고, 등기된 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 ‘권리가 깨끗하니 무조건 좋다’로 단순화하면 안 됩니다. 배당표를 보면 매각가 220,000,000원을 가정해도 우리은행 근저당권에 216,120,000원이 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 권리 인수는 0원이어도, 신건 최저가가 임차보증금 158,300,000원의 139.0%에 해당한다는 점은 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
핵심은 순서입니다. 우리은행 근저당권이 2022.09.16에 먼저 설정됐고, 임차인의 전입신고는 2022.10.25입니다. 임차권등기는 2024.10.25에 접수됐지만, 그 원인이 되는 임대차도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 배당요구 성격은 있어도, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 있는 임차권으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 건물전부 | 2022.10.25 / 2022.10.13 | 158,300,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가가 보증금의 139.0%
이 사건에는 별도 실거래 표본이 제시되어 있지 않으므로, 가격 감각은 감정가·최저가와 보증금, 회차별 매각가 시나리오로 봐야 합니다. 현재 신건 최저가는 220,000,000원이고, 임차권상 보증금은 158,300,000원입니다. 최저가가 보증금의 139.0%로, 단순히 “보증금보다 낮게 받는 경매”가 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 보증금 대비 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 220,000,000원 | 139.0% | 신건, 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 176,000,000원 | 111.2% | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 140,800,000원 | 88.9% | 감정가 64% |
인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 현재 회차에서는 실질취득액도 220,000,000원입니다. 낙찰가가 곧 총취득 기준이므로, 입찰가는 “인수 위험”보다 오피스텔 환금성과 가격에 맞춰 보수적으로 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 220,000,000원 기준으로 집행비용을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동, 광주역 남서측 인근에 소재합니다. 주위는 노선상가로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 대상까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 4층 402호입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 토지는 정방형 평지 오피스텔 부지입니다.
- 하자 메모. 감정상 공부와의 차이는 “-”이고, 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 현장조사 당시 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원인관계 확인. 임차권등기명령, 전입·확정일자, 배당요구 내역을 원본으로 다시 대조하세요.
- 보증기관 관련 확인. 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 실제 임차인은 김은지 1명으로 보고, 보증기관 청구를 임차보증금에 중복 합산하지 마세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득액은 220,000,000원입니다. 인수 0원이어도 신건 최저가가 보증금의 139.0%라는 점을 상한가 산정에 반영해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 이용상태가 오피스텔입니다. 주거용 사용 여부, 관리비, 임대수요, 매각 후 대출 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다르다
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당권이 2022.09.16에 먼저 있고, 임차인의 전입신고는 2022.10.25입니다. 따라서 임차보증금 158,300,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 권리상 인수 0원은 장점입니다. 그러나 신건 최저가 220,000,000원은 보증금 대비 139.0%이고, 별도 실거래 근거가 없는 상태에서 오피스텔을 감정가 그대로 받는 것은 신중해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 이 사건은 그 한 줄로 정리됩니다.
