광주지방법원 2026타경30271. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동도나우270’ 102동 1103호, 아파트 물건입니다. 권리의 기준점은 2016.06.03 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 붙은 강제경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 임차인 제갈설의 주민등록·점유개시가 2019.07.12로 말소기준보다 늦어, 보증금 160,800,000원은 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
문제는 권리보다 가격과 배당 구조입니다. 현재 최저가는 감정가 그대로인 262,500,000원이고, 확인된 실거래는 2022.05, 4층, 255,000,000원 1건입니다. 신건 최저가는 이 실거래 대비 102.9%로, 가격만 놓고 보면 싸게 보기는 어렵습니다. 또 배당표상 신청채권자인 주택도시보증공사에는 0원 배당으로 계산되어, 입찰 전 진행 안정성 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 11층1103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 지상17층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 262,500,000원 / 262,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,540,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 우리은행, 임차권은 후순위
말소기준은 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤의 갑구 2번 강제경매개시결정, 을구 2번 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 갑구에는 금지사항등기와 민간임대주택등기가 보이므로, 입찰 전 원본 명세서와 등기사항전부증명서에서 매각 후 처리 여부를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 인수형은 아니다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입/점유 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제갈설 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2019.07.12 | 2024.09.06 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
임차권등기에는 임차보증금 160,800,000원, 임대차계약일자 2019.06.12·2020.06.10·2021.09.01·2022.07.27, 주민등록일자와 점유개시일자 2019.07.12가 기재되어 있습니다. 그러나 말소기준권리는 2016.06.03이므로, 이 임차인은 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금이 크더라도 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아니며, 실질취득은 낙찰가 + 인수 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건가는 실거래보다 높다
용봉동도나우270은 총 230세대, 사용승인일 2016.05.27 단지입니다. 확인된 최근 거래는 2022.05, 전용 56.94㎡, 4층, 255,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 262,500,000원은 이 거래가의 102.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 262,500,000원입니다. 즉 이 물건의 시세 비교 기준은 “보증금 포함 총액”이 아니라 낙찰가 자체입니다. 그래도 신건 기준으로는 확인 실거래보다 높아, 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,475,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 258,025,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,540,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 14,880,220,000원 중 예상 배당은 258,025,000원이며, 미배당은 14,622,195,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 “광주역사민속박물관” 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 문화·예술시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상17층 건물 내 11층 1103호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가 979,700원/㎡입니다.
- 환금성. 단지명은 용봉동도나우270, 총 230세대, 사용승인일 2016.05.27입니다. 확인된 거래 표본은 1건이므로 응찰가 산정 시 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 제갈설의 임차권등기는 후순위로 소멸하는 구조이나, 매각물건명세서와 현황조사서에서 점유 상태와 배당요구 내용을 다시 대조하세요.
- 신청채권자 배당 0원. 현재 배당 계산상 주택도시보증공사는 배당을 받지 못합니다. 경매 진행 안정성과 변경·취하 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 실질취득 262,500,000원은 확인 실거래 255,000,000원의 102.9%입니다. 신건 응찰은 가격 메리트가 약합니다.
- 민간임대주택 관련 등기. 갑구에 금지사항등기와 민간임대주택등기가 있으므로, 매각 후 소멸·존속 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 내부 확인. 감정평가상 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 생략되었습니다. 내부 상태와 관리비 체납은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다르다
이 사건의 권리 포인트는 명확합니다. 말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당이고, 임차권등기 임차인은 2019.07.12 전입·점유라 후순위입니다. 따라서 보증금 160,800,000원은 매수인이 인수하는 금액으로 보지 않습니다. 하지만 현재 최저가 262,500,000원은 확인 실거래 255,000,000원보다 높고, 신청채권자 주택도시보증공사는 배당 0원으로 계산됩니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 신건 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
