147,000,000원
147,000,000원
광주지방법원 2026타경30271. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 102동 11층 1103호 아파트입니다. 감정가는 262,500,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 147,000,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율보다 160,800,000원 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는지입니다.
결론은 승계되지 않습니다. 말소기준권리는 2016.06.03 우리은행 근저당이고, 임차인 제갈설의 전입·점유 개시일은 2019.07.12입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 2024.09.06 설정된 주택임차권도 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 보증금 160,800,000원이 현재 최저가 147,000,000원보다 크지만, 대항력 있는 임차인이 아니므로 ‘보증금만큼 실질취득액이 고정되는 인수형’에는 해당하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 지상17층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 262,500,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰·56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,540,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 준공 / 세대수 | 2016.05.27 / 230세대 |
① 권리 흐름 — 보증금보다 ‘순서’가 중요하다
말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당입니다. 임차인 제갈설은 2019.07.12 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 약 3년 뒤에 들어왔고, 등기상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 2024.09.06 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기되었지만 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.02.03 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정도 후순위로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제갈설 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.12 | 160,800,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 확정일자 기재 2019.06.12 · 2021.06.11 · 2022.07.27 | 0원 매수인 인수 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 표본은 얇다
용봉동도나우270의 전용 56.94㎡대에서 확인되는 실거래는 1건입니다. 2022.05, 4층이 255,000,000원에 거래됐고, 집계된 평균·최고·최저 및 최신 거래가 모두 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저가이자 권리분석상 실질취득액인 147,000,000원은 이 실거래 지표 255,000,000원의 57.6%입니다. 숫자만 보면 가격 차이는 큽니다. 다만 실거래 내역상 확인되는 표본 자체가 2022.05의 1건뿐이어서, 이를 현재 시세와 동일시하는 것은 경계해야 합니다. 이 사건은 “시세보다 확실히 싸다”보다 “과거 확인 거래 대비 가격 차이는 크지만 현재 가격 검증이 필요한 물건”으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,540,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 총 채권 미배당액은 14,736,078,000원이지만, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 14,736,078,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(39%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 14,779,560,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(27%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 14,809,886,540원 | 0원 |
이 사건은 유찰로 매각가가 내려가도 매수인 인수액이 늘지 않는 구조입니다. 현재 회차 147,000,000원, 3회 유찰 시 102,900,000원, 4회 유찰 시 72,030,000원 모두 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 대항력 있는 보증금 인수형 물건과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용 56.9432㎡입니다. 용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 준공입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 광주역사민속박물관 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·문화·예술시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상17층 건물의 11층이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 생략됐고, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 혼동 금지. 보증금 160,800,000원이 최저가보다 크지만, 대항력 없는 임차인이므로 매수인이 그 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
- 말소기준 재확인. 2016.06.03 우리은행 근저당이 기준이고, 제갈설의 2019.07.12 전입·점유 및 2024.09.06 임차권등기는 그 이후입니다.
- 실거래 최신성 검증. 확인 거래는 2022.05의 255,000,000원 1건입니다. 현재 호가·실거래 수준을 별도로 확인해야 응찰가 상한을 정할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서 내부 확인이 생략됐으므로 수리비·점유 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 등기부에는 2022.11.21 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재합니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 “대항력이 있느냐”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 160,800,000원입니다. 현재 최저가 147,000,000원보다 더 크기 때문에 겉으로는 인수 위험이 큰 물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 경매 권리분석은 금액보다 순서가 먼저입니다. 말소기준권리는 2016.06.03 우리은행 근저당, 임차인의 전입·점유는 2019.07.12이므로 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다.
따라서 현재 회차의 권리분석상 실질취득액은 147,000,000원입니다. 확인 실거래 255,000,000원과 비교하면 57.6% 수준이라 수치상 가격 여지는 큽니다. 다만 실거래 표본이 2022.05의 1건에 그치고 이미 2회 유찰됐으며 내부도 확인되지 않았습니다. 권리구조는 비교적 명확하고 가격은 낮아졌지만, 현재 시세와 물건 상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
