수원지방법원 2024타경11428. 수원 권선구 권선동 ‘하트빌’ 4층 407호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 사용 중인 다세대 물건입니다. 표면만 보면 감정가 8,200만원에서 두 번 유찰되어 최저가가 4,018만원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 예상배당 기준에서 백진주 보증금 500만원은 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있어, 입찰자가 보는 실제 취득 기준은 4,518만원입니다.
권리 흐름도 단순하지 않습니다. 말소기준은 2018.03.05 주식회사하나은행 근저당권으로 잡히며, 그 이후 경매개시결정·수원시 압류·연혜라 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2018.02.28 전입한 백진주 임차인은 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 취급되고, 보증금 5,000,000원이 별도 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11428 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 장다리로 106, 4층407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전유면적 14.04㎡ |
| 소유자 | 신문식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,213,016,641원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 특별조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 8,036,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 앞선 임차인은 인수
말소기준은 2018.03.05 을구 3번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 수원시 압류, 연혜라 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 반면 백진주는 2018.02.28 전입으로 말소기준보다 앞선 점유자로 표시되어 있고, 예상배당표상 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 26명, 대위·보증기관 중복신고 없음
확인되는 임차인·점유자는 총 26명입니다. 이 중 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산할 대상은 확인되지 않습니다. 핵심은 백진주 1건의 대항력과 연혜라 임차권등기 85,000,000원입니다. 연혜라 임차권등기는 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하는 쪽이지만, 보증금 규모가 최저가를 크게 넘으므로 원본 서류에서 배당요구·점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 부분 | 보증금 / 월세 | 전입 · 확정 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이온유 | 201호 | 미상 | 2021.12.06 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최시은 | 201호 | 미상 | 전입 미상 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 미상 우선 미상 승계 아님 |
| 정원희 | 202호 | 미상 | 2022.02.28 · 확정 미상 | 2024.10.22 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 문세라 | 203호 | 미상 | 2021.06.09 · 확정 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 조은빈 | 204호 | 미상 | 2023.02.27 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 조영훈 | 205호 | 100,000,000원 | 2022.11.30 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 고성훈 | 206호 | 미상 | 2018.08.20 · 확정 미상 | 2024.10.29 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김동준 | 207호 | 미상 | 2020.11.24 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 오은영 | 301호 | 미상 | 2022.05.31 · 확정 미상 | 2025.06.17 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이건웅 | 302호 | 미상 | 2022.06.10 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박성진 | 303호 | 미상 | 2021.07.30 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김준영 | 305호 | 미상 | 2020.02.13 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이두형 | 306호 | 120,000,000원 | 2022.05.16 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백경호 | 307호 | 73,500,000원 | 2018.05.04 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최현아 | 402호 | 미상 | 2021.02.22 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백진주 | 403호 | 5,000,000원 / 655,000원 | 2018.02.28 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 인수 5,000,000원 승계 아님 |
| 백석원 | 404호 | 90,000,000원 | 2019.01.15 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 우상혁 | 405호 | 미상 | 2018.05.14 · 확정 미상 | 2024.11.12 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 조초롱 | 406호 | 미상 | 2020.04.20 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박원영 | 501호 | 미상 | 2023.05.08 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 한호경 | 503호 | 미상 | 2020.11.16 · 확정 미상 | 2024.11.05 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이혜인 | 504호 | 미상 | 2023.01.19 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김광욱 | 505호 | 미상 | 2020.05.12 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이학주 | 505호 | 미상 | 2024.07.01 · 확정 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 송주성 | 506호 | 미상 | 2020.03.16 · 확정 미상 | 2024.12.24 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 연혜라 | 건물의 전유부분 전부 | 85,000,000원 | 2022.11.16 · 2022.11.07 | 2025.05.30 | 대항력 없음 임차권 소멸 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,123,240원 |
| 인수. 임차인 백진주 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,608,000,000원 | 39,056,760원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,608,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 40,180,000원 기준 총 채권 3,216,000,000원 중 배당은 39,056,760원에 그치고, 미배당은 3,176,943,240원으로 계산됩니다. 신청채권자 주식회사 하나은행의 청구액 1,213,016,641원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동, 수원시방범기동순찰대 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 빌라, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 등 대중교통을 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 사용 중입니다. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수시설과 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이고, 북서측으로 장다리로에 접합니다. 토지면적은 407.0㎡, 공시지가는 2,564,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류 접합, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 하트빌은 27세대, 사용승인일은 2018.01.05입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.9회로, 소형 원룸형 다세대 특유의 가격 민감도를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 최저가 40,180,000원에 인수 5,000,000원을 더해 최소 45,180,000원 기준으로 수익성을 판단하세요.
- 입찰보증금 20%. 보통 10%로 착각하면 안 됩니다. 이 사건은 8,036,000원이 필요합니다.
- 백진주 보증금. 대항력 있는 임차인으로 표시된 5,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 계산되어 있습니다. 임대차관계와 점유 사실을 원본으로 확인하세요.
- 연혜라 임차권등기. 보증금 85,000,000원 규모의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후 등기로 소멸하는 쪽입니다. 다만 실제 점유와 배당요구 상태는 반드시 현장·서류로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자. 최시은은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말고, 전입세대열람과 명세서를 재확인하세요.
- 관리비·공과금. 소형 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “45,180,000원 실질취득”
이 물건의 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 82,000,000원에서 최저가 40,180,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 실제 입찰자는 인수 보증금 5,000,000원을 더한 45,180,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 여기에 다수 점유자, 임차권등기, 최저매각가격 20% 보증금 조건까지 겹칩니다. 권리상 완전히 깨끗한 물건이 아니라, 가격은 낮아졌지만 확인할 권리가 많은 소형 다세대입니다. 결론은 보수적으로 봐야 합니다. 권리 확인을 끝내기 전에는 최저가만 보고 메리트를 단정할 수 없습니다.
