광주지방법원 2026타경30293. 광주광역시 북구 신안동 ‘광주역한국아델리움’ 13층 1321호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)이고, 등기상 소유자는 유한회사비알케이입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.09.16 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
핵심은 임차권등기입니다. 임차권자 임영근의 보증금은 184,300,000원이고 건물전부에 대한 주거 임차권등기가 되어 있습니다. 그러나 주민등록일자와 확정일자가 모두 2022.09.21로, 말소기준인 우리은행 근저당 2022.09.16보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 낙찰자가 떠안는 대항력 있는 임차권이 아니라, 배당으로 정리되는 후순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층1321호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트조 20층 중 13층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,300,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.16 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 보이지만 후순위다
말소기준은 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 먼저 접수되어 있고, 이후 우리은행 근저당이 설정되었습니다. 임영근의 주택임차권등기는 2024.10.14에 등기되었고, 전입·확정일자는 2022.09.21입니다. 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없음, 매수인 인수 0원으로 보는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 없다
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 임영근 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 184,300,000원 | 전입 2022.09.21 · 확정 2022.09.21 · 배당요구 2024.10.14 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 해당 없음 |
보증금 184,300,000원이라는 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 이 사건에서는 시세 비교 기준을 보증금으로 고정해야 하는 대항력 인수형이 아닙니다. 전입·확정일자가 말소기준권리 이후이므로 매수인은 임영근의 보증금을 떠안지 않습니다. 현재 배당표상 임영근 또는 주택도시보증공사 측 회수는 선순위 우리은행 근저당에 밀려 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,020,000원을 먼저 공제한 뒤, 남은 225,980,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 현재 회차 기준 채권자 전체 미배당은 23,006,240,000원입니다. 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 23,006,240,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 23,051,596,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 23,087,880,800원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 “광주역” 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 업무용 부동산, 숙박용 부동산, 점포 등이 소재하는 노선 업무 및 상가 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 오피스텔 부지이고, 단지는 남측·동측·북측 3면으로 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소 확인. 임차권등기는 후순위라 인수 대상은 아니지만, 매각 후 말소 절차와 명도 협의 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택 표시가 실제 보유·사용 계획에 어떤 영향을 주는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 권리상 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 그대로 받아들이면 안 됩니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하고, 당해세·최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권등기 있음”보다 “말소기준보다 뒤인가”가 중요하다
이 사건은 임차권등기라는 단어 때문에 처음엔 부담스러워 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 명확합니다. 우리은행 근저당이 2022.09.16 말소기준이고, 임영근의 전입·확정일자는 2022.09.21입니다. 따라서 임차권은 후순위이고, 매수인 인수는 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 감정가 230,000,000원 그대로 시작하는 신건 오피스텔이고, 배당표상 선순위 근저당이 매각대금을 사실상 흡수합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 물건은 임차권보다 감정가 100%의 가격 판단이 승부처입니다.
