광주지방법원 2026타경30385. 광주 광산구 송정동 ‘송정크레지움센트럴’ 8층 804호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 205,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 197,360,221원입니다. 등기상 말소기준은 2018년 5월 29일 접수된 우리은행 근저당권입니다.
핵심은 임차권등기입니다. 서재용의 임차권등기는 보증금 178,000,000원으로 기재돼 있지만, 주민등록일자 2019.08.19, 점유개시일자 2021.06.18 모두 말소기준인 2018.05.29보다 뒤입니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력 인수형이 아니며, 매수인이 보증금을 추가로 떠안는 구조로 보지 않습니다. 단, 배당표상 신청채권자까지도 배당을 받지 못하는 구조라 사건 성격은 무겁습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,360,221원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 우리은행 근저당
이 사건의 말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서재용 임차권등기는 모두 말소기준 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 등기상 민간임대주택 등기가 존재하지만, 경매 권리분석의 핵심 인수 금액은 임차인의 대항력 여부와 배당 구조에서 판단해야 합니다.
② 임차인·임차권등기 — 실제 임차인 2명, 인수 판단은 0원
| 성명 | 점유·용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오익광 | 알수없음 | 2018.06.14 | 미상 | 대항력 없음 | 보완 확인 | 해당 없음 |
| 서재용 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.08.19 · 2021.06.18 | 178,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.06.17 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 1건의 89.1%
비교 가능한 실거래는 송정크레지움센트럴의 2023.11 거래 1건입니다. 면적은 84.58㎡, 2층, 거래금액은 230,000,000원입니다. 대상 면적은 73.9539㎡로 표시되어 면적이 완전히 일치하는 비교는 아니므로, 단순 가격 기준 참고치로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
최저가 205,000,000원은 실거래 1건 230,000,000원의 89.1%입니다. 겉으로는 약간의 할인처럼 보이지만, 거래 표본이 1건이고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 소형 단지 40세대, 2018.05.21 준공, 실거래 표본 부족까지 감안하면 ‘충분히 싸다’고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,360,221원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 2.05억 가정 시 집행비용을 제외한 금액은 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 송정중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 8층 804호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 소로2류 접함, 비행안전제5구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다. 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
- 환금성. 총 40세대 소형 단지이고 최근 실거래는 1건만 확인됩니다. 가격 판단은 대단지 아파트보다 더 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 서재용 보증금 178,000,000원은 권리상 인수 대상은 아니지만, 임차권등기·배당요구·명도 흐름은 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 오익광 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 미상입니다. 현장 점유자·전입세대·매각물건명세서 최신 내용을 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기상 민간임대주택 관련 기재가 있으므로, 낙찰 후 사용·처분에 영향을 줄 수 있는 행정상 지위를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 부족. 확인된 실거래 1건은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 같은 단지·인근 유사 면적 매물과 실제 매도 호가를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 소형 단지라도 체납 관리비 공용부분, 열쇠 인도, 점유 이전 비용은 별도 현금 지출로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 결론은 명확합니다. 말소기준보다 뒤의 전입·임차권등기라서, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금 178,000,000원의 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매, 신청채권자 배당 0원, 소형 단지 40세대, 실거래 표본 1건이라는 요소가 겹칩니다. 신건 최저가 205,000,000원은 실거래 1건의 89.1%지만, 이 할인폭만으로 충분한 안전마진이라고 보기는 어렵습니다. 권리상 인수는 합격, 가격·명도·서류 리스크는 보수. 이 물건은 신건에서 무리하기보다 서류와 현장을 확인한 뒤 보수적 가격으로만 접근할 사건입니다.
