수원지방법원 2024타경63573. 수원시 영통구 영통동 벽적골주공아파트 831동 1101호에 대한 임의경매입니다. 건물은 지하 1층·지상 18층 규모의 철근콘크리트조 아파트이며, 해당 호실은 11층입니다. 소유자 박서하는 2022.01.21 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 등기 거래가액은 547,000,000원입니다. 이후 삼성화재해상보험과 피플펀드컴퍼니의 근저당권이 설정되었고, 각각 채권양도를 거쳐 한국자산관리공사와 엠메이드대부유한회사로 권리자가 이전되었습니다.
감정가 410,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 287,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 522,666,666원, 최신 거래는 510,000,000원입니다. 이 수치들과 비교하면 가격상 여유가 상당합니다. 다만 싼 가격 자체가 배당의 적정성이나 경매 진행의 유효성을 보장하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경63573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통로290번길 26, 벽적골주공아파트 제831동 제11층 제1101호 (영통동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 실거래 비교면적 59.99㎡ · 지하 1층, 지상 18층 중 11층 |
| 단지 | 벽적골주공휴먼시아8단지 · 1,548세대 · 1997.12.10 준공 |
| 소유자 | 박서하 · 2022.01.21 소유권이전 · 등기 거래가액 547,000,000원 |
| 감정가 | 410,000,000원 |
| 최저매각가 | 287,000,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 237,528,489원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 등기 확인일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 채권양도 확인
통상 선순위 근저당권이 유효하게 존속한다면 그 설정등기가 말소기준권리가 될 수 있습니다. 이 사건에서는 2022.01.21 근저당의 현존 여부와 이전관계를 먼저 대조해야 합니다. 그 뒤에 설정된 담보권과 경매개시결정, 압류·가압류의 매각 소멸 여부를 확정할 수 있습니다.
| 등기 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 12번 근저당 | 삼성화재해상보험 → 한국자산관리공사 | 262,200,000원 | 말소기준 검토 대상 |
| 을구 15번 근저당 | 피플펀드컴퍼니 → 엠메이드대부유한회사 | 286,000,000원 | 채권양도·배당 확인 |
| 갑구 7번 | 한국자산관리공사 · 임의경매개시 | — | 매각으로 소멸 예정 |
| 갑구 8번 압류 | 수원시 | — | 등기 소멸 예정 · 세금 확인 |
| 갑구 9번 가압류 | 주식회사오케이저축은행 | 48,882,594원 | 매각으로 소멸 예정 |
과거 전세권은 말소된 상태입니다. 주식회사베스트홀딩스대부 명의로 2022.01.21 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권은 2022.04.27 등기말소되었습니다. 같은 회사의 채권최고액 130,000,000원 근저당권도 같은 날 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래 평균의 54.9%
동일 평형 비교대상은 벽적골주공휴먼시아8단지 전용 59.99㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 522,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.10 기준 510,000,000원이며, 감정가 410,000,000원과 최저매각가 287,000,000원 모두 최근 실거래 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.99㎡ | 6 | 510,000,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 14 | 560,000,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 7 | 540,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 3 | 497,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 17 | 540,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 12 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 530,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 18 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 3 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 522,666,666원 |
실거래 최저는 450,000,000원, 최고는 560,000,000원입니다. 현재 최저매각가 287,000,000원은 이 실거래 범위보다 낮으며, 최근 12개월 평균 대비 비율은 54.9%입니다. 자료상 매수인 인수액 추정치가 0원이므로 이를 전제로 한 실질취득 기준 금액도 매각대금 287,000,000원입니다. 다만 취득 관련 비용 및 점유·명도 비용은 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
현재 산정된 예상배당 결과는 아래와 같습니다. 다만 등기상 확인되는 선순위 근저당권 및 채권양도 관계와 배당 구성 사이에 중요한 불일치가 있어, 이 표를 확정적인 배당 전망으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,818,000원 |
| 갑구 9번 · 오케이저축은행 가압류 | 48,882,594원 | 48,882,594원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 233,299,406원 |
제시된 추정배당 결과입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 선순위 담보권 관련 배당 누락 가능성이 있으므로 소유자 잔여액은 신뢰 가능한 확정 전망이 아닙니다.
특히 신청채권자 한국자산관리공사의 청구금액은 237,528,489원인데, 현재 회차의 산정 결과에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 이대로라면 채권자의 배당 없이 소유자에게 상당액이 돌아가는 구조이므로, 실제 채권잔액·담보권 존속·배당순위·배당요구 내용을 확인하기 전에는 배당표를 신뢰하기 어렵습니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 같지 않으므로 이를 그대로 배당채권액으로 합산해서도 안 됩니다.
회차별 매각가·예상배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 287,000,000원 | 48,882,594원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 200,900,000원 | 48,882,594원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 140,630,000원 | 48,882,594원 | 0원 |
각 회차의 추정 인수액은 모두 0원입니다. 다만 위 시나리오에서도 신청채권자의 배당액이 0원으로 산정되어 있어 배당 결과의 신뢰성 검증이 필요합니다. 매수인 인수액이 0원이라는 계산과 배당표가 정확하다는 판단은 별개의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 영통구 영통동 소재 신영초등학교 북동측 인접 지역입니다. 주변에 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설과 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 수월하고 단지 외곽 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 수인분당선 영통역은 동측 직선거리 약 700m, 망포역은 남서측 직선거리 약 600m 내외입니다.
- 도로. 단지 북동측 영통로290번길, 남동측 덕영대로1555번길과 접하며 영통로·봉영로 등 주요 도로로 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 아파트로 위생·급배수·소방·도시가스·난방설비, 승강기와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 영통지구 지구단위계획구역 등입니다. 교육환경 보호구역과 과밀억제권역 등 관련 제한사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 3,097,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,548세대 규모의 아파트단지이고 동일 평형의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 450,000,000원부터 560,000,000원까지 분포하므로 호실별 층·향·상태에 따른 가격차를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경매 진행 상태 확인. 2025.05.01 집행정지통지서 발송, 2025.05.02 도달 이력에 대한 후속 진행기록을 확인하고 2026.10.27 매각기일의 유효성을 점검하세요.
- 말소기준권리 재확인. 2022.01.21 삼성화재해상보험 근저당과 2023.11.07 한국자산관리공사 이전등기를 함께 확인하세요.
- 후순위 담보권 확인. 2022.04.26 피플펀드컴퍼니 근저당과 2023.07.13 엠메이드대부유한회사로의 이전관계 및 배당요구 상태를 확인하세요.
- 배당표 정합성 검증. 신청채권자 청구액 237,528,489원에 비해 예상 배당액이 0원으로 산정된 이유, 오케이저축은행의 배당과 소유자 잔여액의 근거를 확인하세요.
- 점유·임차현황. 임대관계가 미상으로 확인되므로 실제 점유자를 조사하고 전입세대, 확정일자, 대항력 및 인도 가능성을 검토하세요.
- 세금·관리비. 수원시 압류와 관련된 조세채권을 확인하고, 공동부분 관리비 미납 여부도 관리사무소에 확인하세요.
- 시세 검토. 최근 12개월 평균 522,666,666원과 최신 거래 510,000,000원을 비교하되, 해당 11층 호실의 실제 상태와 매도 가능 가격을 별도로 검토하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 사건진행기록과 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 권리·절차는 확인 중”
이 물건의 가격 경쟁력은 뚜렷합니다. 감정가 410,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 287,000,000원으로 내려왔고, 이는 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 522,666,666원의 54.9%입니다. 최신 실거래 510,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다.
하지만 한국자산관리공사와 엠메이드대부유한회사로 이전된 근저당권, 신청채권자 배당액 0원이라는 계산, 소유자 잔여액 233,299,406원이라는 추정, 집행정지 통지 이력을 무시해서는 안 됩니다. 현재 표시된 인수액 0원은 어디까지나 재검증이 필요한 추정치입니다.
결론은 가격 매력에도 불구하고 입찰 판단을 유보하는 것입니다. 말소기준권리와 채권양도 관계, 실제 배당순위, 점유현황, 집행정지 해소 여부를 확인하고 매수인 인수액이 0원이라는 판단이 검증된 뒤에야 가격 할인 폭의 의미가 살아납니다. 이 사건의 핵심은 더 싸게 낙찰받는 것보다, 그 가격에 법적으로 안전하게 취득할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
