서울동부지방법원 2022타경55450. 송파구 문정동 송파법조타운푸르지오시티 1층 132호로, 감정평가상 현황은 공실인 근린시설입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사청림미트이며, 2019.07.31. 거래가액 829,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 3,965,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 가압류·압류와 2022년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표면만 보면 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있고, 임차인도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 매수인의 실질취득액은 346,522,000원입니다. 그러나 대지권 미등기, 장기간 유찰된 근린시설의 환금성, 그리고 등기상 말소된 하나은행 근저당이 배당 시뮬레이션에는 선순위로 반영된 점을 별도 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 1층132호 (문정동,송파법조타운푸르지오시티) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 13층 건물 내 1층 · 공실 |
| 사용승인일 | 2018.01.10 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청림미트 (2019.07.31. 거래가액 829,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 846,000,000원 / 346,522,000원 (4회 유찰 · 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 3,830,579,932원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 대지권 | 등기사항전부증명서상 미등기 · 적정 대지지분을 포함해 일괄평가 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없지만 원본 대조가 중요하다
임차인 없음. 현황 및 감정조사 시점에는 공실로 조사됐고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 말소기준권리는 2019.07.31. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 3,965,000,000원이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 41%라는 숫자보다 4회 유찰의 이유가 중요하다
현재 최저매각가는 346,522,000원으로 감정가 846,000,000원의 41%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰 · 감정가 41%) | 346,522,000원 | 340,870,692원 | 5,658,062,846원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 277,217,600원 | 272,536,554원 | 5,726,396,984원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 221,774,080원 | 217,869,243원 | 5,781,064,295원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가격과 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 상가의 실제 수익성·환금성이 좋아지는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,651,308원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 564,000,000원 | 340,870,692원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 3,965,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 248,853,357원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 301,047,167원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 750,033,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,998,933,538원 중 340,870,692원이 배당되고, 5,658,062,846원이 미배당되는 가정입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 우선 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 등기상 말소된 하나은행 근저당이 배당에 반영된 점도 원본 대조 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도와 현황. 13층 철근콘크리트구조 건물 내 1층 근린시설이며, 감정조사 시점에는 공실입니다. 사용승인일은 2018.01.10입니다.
- 주위환경. 서울동부지방법원 남동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 법원로6길, 남서측 법원로, 남동측 법원로4길 포장도로와 접합니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지면적은 4,033.9㎡이며 업무용·평지·세로장방·광대소각 조건입니다. 공시지가는 13,180,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역에 포함되며, 노외주차장에 저촉됩니다.
- 대지권. 문정도시개발구역 내 일부 지적 미정리로 등기사항전부증명서상 대지권이 등재되지 않았습니다. 감정가는 적정 토지지분이 건물에 귀속되는 것을 전제로 일괄평가됐고, 토지 취득세는 완납된 것으로 회신됐습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵고, 개별 호실의 위치·가시성·동선·임대업종에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 4회 유찰 이력은 매수층이 제한적일 가능성을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 적정 대지지분의 귀속 근거, 향후 대지권 등기 가능 여부, 필요한 서류와 비용을 법원·등기 원본으로 확인하세요.
- 하나은행 근저당 대조. 등기상 2019.08.05. 말소된 권리가 배당 가정에는 반영돼 있습니다. 말소등기와 배당요구 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 채권자 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 현장 공실 확인. 감정조사 당시 공실이었더라도 매각기일 전후 실제 점유 상태, 출입 가능 여부, 시설물 상태를 다시 확인하세요.
- 근린시설 수익성. 전용면적, 관리비, 예상 임대료, 임대 가능 업종, 공실 기간, 부가가치세와 취득비용을 포함해 수익률을 계산하세요.
- 입찰가 상한. 감정가의 41%라는 할인율이 아니라 예상 임대수익과 재매각가를 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 규제 적용 확인. 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 이 근린시설 거래에 적용되는지 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구서와 채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원과 투자 안전성은 같은 말이 아니다
이 물건은 매각물건명세서상 임차인과 인수권리가 없고, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 별도입니다. 공실 근린시설이 4회 유찰됐고, 대지권이 아직 등기되지 않았으며, 등기상 말소된 하나은행 근저당이 예상배당에는 선순위로 반영돼 있습니다.
따라서 이 사건은 단순히 “감정가 846,000,000원짜리를 346,522,000원에 산다”는 구조로 보면 안 됩니다. 시세와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율이 곧 수익을 뜻하지 않습니다. 권리 인수는 낮지만, 서류 검증과 근린시설 환금성 분석의 난도는 높은 물건입니다. 대지권 귀속과 배당 전제를 원본으로 정리하고 실제 임대수익이 입찰가를 지지하는 경우에만 접근하는 것이 타당합니다.