144,219,000원
수원지방법원 2024타경77558. 경기도 화성시 봉담읍 분천리의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 용도 표기는 다가구주택 + 토지이고, 감정 이용상태는 제가동이 제조공장, 제나동이 주택입니다. 토지는 437.0㎡, 자연녹지지역·자연취락지구에 속하며 현재 최저가는 144,219,000원으로 감정가 294,326,500원의 49%까지 내려왔습니다.
가격만 보면 두 차례 유찰로 크게 낮아졌지만 권리분석은 단순하지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 하영섭이 확인되고, 전입일은 2023.05.01입니다. 제공된 말소기준일은 2024.07.04이므로 전입일이 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 분천길45번길 5-3 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 제가동 제조공장 · 제나동 주택 |
| 토지 | 437.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 공시지가 327,300원/㎡ |
| 소유자 | 하태홍 |
| 감정가 / 최저가 | 294,326,500원 / 144,219,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기신용보증재단 / 85,245,279원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 등 평가제외 |
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 우선
등기 흐름에는 오래된 권리의 설정·말소가 반복됩니다. 2007.08.07 봉담새마을금고 근저당권이 설정됐고, 2011.04.25 채권최고액이 195,000,000원으로 변경됐으며 2016.04.27 채무자는 하태홍으로 변경됐습니다. 한편 제공된 경매 권리분석상 말소기준은 2024.07.04 강제경매개시결정으로 계산돼 있고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 시뮬레이션 0원과 실제 위험은 구분
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하영섭 | 2023.05.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인되는 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 중복된 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이는 보증금 미상인 하영섭의 권리관계가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 따라서 입찰 판단에서는 시뮬레이션상 0원과 실제 임차보증금 위험을 분리해 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,819,066원 |
| 1. 강제경매 · 경기신용보증재단 | 85,245,279원 | 85,245,279원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,154,655원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 경기신용보증재단의 85,245,279원이 전액 배당되고 56,154,655원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 하영섭의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 144,219,000원 | 0원 | 56,154,655원 |
| 3회 유찰 시 | 100,953,300원 | 0원 | 13,494,675원 |
| 4회 유찰 시 | 70,667,310원 | 16,249,981원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 분천1리마을회관 남동측 인근으로 주택, 소규모 공장, 농경지와 임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 원거리에 국도 43호선과 수도권제2순환고속도로가 지나 광역교통망은 양호하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제가동은 제조공장, 제나동은 주택으로 이용 중인 복합 이용 물건입니다.
- 토지. 437.0㎡의 대지로 자연녹지지역·자연취락지구이며, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 건물. 제가동과 제나동 모두 1996.07.04 사용승인됐습니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 제가동은 공부상 판넬조로 기재된 반면 현황은 경량철골구조입니다.
- 매각범위. 제시외 건물은 매각에 포함되고 기계기구 등은 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 하영섭의 보증금·확정일자·점유범위·배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 현황조사로 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 매수인이 부담할 미배당 금액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 2007.08.07 설정되고 2011.04.25 채권최고액 195,000,000원으로 변경된 화성새마을금고 근저당의 현재 소멸·말소 처리 관계를 등기부와 명세서 원본에서 대조하세요.
- 복합용도 환금성. 제조공장과 주택을 함께 이용하는 구조이므로 일반 주택과 달리 매수층과 활용도가 제한될 수 있습니다.
- 기계기구 제외. 제조장 이용에 필요한 기계기구 등이 평가제외돼 있으므로 실제 인도 대상과 운영 가능 범위를 현장에서 확인하세요.
- 주소 확인. 건물 2개동 도로명주소는 분천길45번길 5-3으로 기재돼 있으나 제나동 주택은 5-2입니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 294,326,500원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 144,219,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없고, 제조공장과 주택이 결합된 물건이라 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
무엇보다 2023.05.01 전입한 하영섭의 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 적혀 있고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 임차보증금 자체가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액을 144,219,000원으로 고정해 볼 수 없습니다. 이 물건은 ‘두 번 유찰됐다’는 사실보다 임차관계를 얼마나 명확하게 확인하느냐가 먼저입니다.
