수원지방법원 2024타경80462. 화성시 서신면 전곡해양산업단지 안의 스타캐슬 제1동 1층 101호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 해당 호실은 공부상 근린생활시설로 조사됐습니다. 소유자 배성윤은 2023.10.06. 거래가액 920,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 화성제일새마을금고가 채권최고액 564,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 신용보증기금, 신보2022제24차유동화전문 유한회사, 삼성카드, 케이비국민카드, 케이뱅크, 신한카드의 가압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 낙찰 시 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가는 감정가의 약 16.8%까지 내려왔습니다. 이 숫자는 할인폭을 보여줄 뿐, 별도 실거래 자료가 없는 만큼 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경80462 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 전곡산단8나길 5, 1동 1층101호 (스타캐슬) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1층 제101호 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상5층 · 사용승인일 2018.12.11 |
| 소유자 | 배성윤 · 2023.10.06. 소유권이전 · 거래가액 920,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 928,000,000원 / 155,969,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성제일새마을금고 / 484,763,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.10.06. 을구 3번 화성제일새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 청주축산업협동조합 근저당은 2022.03.30. 해지로 말소됐고, 신탁등기 역시 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 소유자 배성윤의 소유권 취득과 동시에 설정된 화성제일새마을금고 근저당 이후의 가압류 6건 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 김재광 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재광 | 스타캐슬 1층 101호 71.1550㎡ · 주거 | 20,000,000원 / 2,500,000원 | 2023.10.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김재광의 전입일은 2023.10.25.로 말소기준권리인 화성제일새마을금고 근저당 2023.10.06.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상이며, 예상배당에도 임차인 배당액은 반영돼 있지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 16.8%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 928,000,000원이고 현재 최저매각가는 155,969,000원입니다. 5회 유찰을 거치며 감정가 대비 약 16.8%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 109,178,300원, 7회 유찰 시 76,424,810원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,983,566원 |
| 2. 근저당권 · 화성제일새마을금고 | 564,000,000원 | 152,985,434원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 594,991,589원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문 유한회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,098,742원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 24,022,574원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 42,734,135원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 3,286,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,983,566원을 제외한 152,985,434원이 화성제일새마을금고에 배당되는 것으로 추정됩니다. 총 채권액 1,485,133,615원에 대한 미배당액은 1,332,148,181원이며, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 서신면 전곡리 전곡해양산업단지 내에 있고, 전곡항으로부터 동측 약 2km 지점입니다. 주변은 창고·공장이 소재하는 산업단지이며 인근에 소규모 점포가 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근과 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 제1층 제101호는 공부상 근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 서측 약 15m, 남동측 약 12m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지(전곡해양산업단지)·성장관리권역이며, 공시지가는 584,100원/㎡입니다.
- 건물상태. 사용승인일 2018.12.11.이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰 원인 확인. 권리 인수액은 0원이므로 반복 유찰의 원인이 권리 외 가격·상권·공실·수요 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설인 반면 임차인 조사에는 주거로 기재돼 있습니다. 현장 이용상태와 인도 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 김재광은 대항력이 없지만 현재 점유 여부와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 보증금 20,000,000원·월세 2,500,000원의 임차조사 내용이 있으므로 실제 계약관계와 현 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 16.8%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 산업단지 내 유사 근린생활시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰이 핵심 경고다
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준인 화성제일새마을금고 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 김재광도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 5회 유찰입니다. 감정가 928,000,000원이 155,969,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인폭을 보여주지만, 실거래 비교자료가 없는 상황에서 이를 곧바로 ‘시세의 16.8%’라고 해석할 수는 없습니다. 전곡해양산업단지 내 근린생활시설이라는 이용 성격, 반복 유찰, 실제 주거 이용으로 조사된 임차 현황을 함께 보면 권리상 인수 위험은 낮지만 가격·환금성 검증은 강하게 필요한 물건입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.
