서울동부지방법원 2023타경877. 송파구 거여동 24-11의 토지와 3층 건물로, 감정 이용상태는 주상용입니다. 지층과 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택으로 이용 중이며 토지면적은 289.6㎡입니다. 소유자는 제이에스미라클주식회사이고, 말소기준은 2021년 1월 28일 설정된 동서울신용협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다.

말소기준 이후의 근저당권·가압류·담보가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석을 단순하게 끝낼 수는 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 다수 존재하기 때문입니다. 특히 차영덕과 신은경은 현재 배당 시뮬레이션에서 각각 보증금 10,000,000원 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됐고, 김덕희·유보람·양경은은 보증금이 확인되지 않아 실제 총 인수액의 상한을 정할 수 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심

2014년과 2018년에 설정됐던 송파농업협동조합 근저당권들은 2020.07.28 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.01.28의 동서울신용협동조합 1,200,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 송파동부신용협동조합의 720,000,000원 근저당권도 설정됐고, 이후 명성벤쳐캐피탈대부 근저당권 375,000,000원, 정봉진 가압류 390,000,000원, 거여역2지역주택조합의 소유권이전담보가등기 등이 이어집니다.

② 임차인 — 실제 8명, 확정 인수 20,000,000원 + 미상

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 8명 모두 실제 임차인입니다. 이 가운데 박금옥·장봉운·차영덕·신은경·김덕희·유보람은 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 판정돼 있습니다. 양경은은 2002.08.28 전입이지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

또 하나 확인할 부분은 건물 이용현황입니다. 감정 이용상태는 1층 전부 근린생활시설로 기재돼 있는 반면 임차현황에는 101호 박금옥과 102호 차영덕이 주거 용도로 표시돼 있습니다. 점유 부위와 실제 이용상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.

③ 배당과 회차 — 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

현재 최저매각가 1,792,376,000원은 감정가 3,500,733,760원의 51.2% 수준입니다. 하지만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 매수인 확정 인수액 20,000,000원과 보증금 미상 임차인까지 고려하면 입찰가격보다 실질취득액을 중심으로 판단해야 합니다.

예상배당표 (매각가 1,792,376,000원 가정)

채권총액 2,685,000,000원 중 1,702,052,240원이 배당되고 982,947,760원의 미배당이 발생하는 가정입니다. 차영덕·신은경 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 거여동 소재 서울영풍초등학교 남측 인근으로, 주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 거여역과 노선버스정류장이 있습니다.
• 이용상태. 지층·1층은 근린생활시설, 2층·3층은 주택으로 이용 중인 주상용 건물입니다.
• 토지. 289.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 5,592,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 세멘벽돌조 평슬라브지붕 3층 건물이며 기본 급배수·위생설비와 주택 부분 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 제시외 부분. 일괄매각이며 1층 일부 19㎡의 제시외 건물이 포함됩니다. 등기사항증명서에는 주차장 표기가 있으나 건축물대장 및 현황은 1층 전부 근린생활시설로 기재돼 있습니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 차영덕·신은경 인수 확인. 현재 배당가정상 각각 10,000,000원, 합계 20,000,000원이 매수인 인수입니다.
• 김덕희·유보람 보증금 확인. 두 임차인은 말소기준 전 전입, 확정일자와 배당요구가 있으나 보증금이 미상이라 배당 후 잔존액을 계산할 수 없습니다.
• 양경은 임차관계 확인. 2002.08.28 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 점유와 임대차계약 원문 확인이 필요합니다.
• 명세서 교차검증. 인수권리 ‘해당사항없음’ 기재와 배당가정의 20,000,000원 인수 계산이 서로 다르므로 입찰 전 원문을 직접 대조해야 합니다.
• 점유·용도 대조. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설인데 101호·102호 임차현황에는 주거 점유가 표시돼 있어 실제 사용상태 확인이 중요합니다.
• 담보가등기 확인. 2023.03.21 거여역2지역주택조합의 담보가등기 종류와 매각 소멸 여부를 원문에서 재확인해야 합니다.
• 가격판단. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 매수인 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인이다

이 물건은 감정가 3,500,733,760원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 1,792,376,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조지만, 선순위 임차인 문제가 남아 있습니다. 차영덕·신은경의 보증금 20,000,000원은 현재 배당가정상 매수인이 인수하고, 김덕희·유보람·양경은의 보증금은 확인되지 않아 실제 총 인수액을 확정할 수 없습니다.

따라서 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득액은 최소 1,812,376,000원이고, 미상 보증금에 따라 더 높아질 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다. 입찰의 선결조건은 가격보다 임차인별 보증금과 배당 후 잔존액을 확정하는 것입니다.