서울동부지방법원 2023타경877. 송파구 거여동 24-11의 토지 289.6㎡와 지층·지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용 상태는 지층·1층 근린생활시설, 2층·3층 주택인 주상용 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 2,240,470,000원이지만, 실제 임차인이 8명이고 이 가운데 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자가 다수여서 낙찰대금 외 보증금 승계 여부를 먼저 계산해야 합니다.
말소기준은 2021.01.28. 동서울신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 송파동부신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권도 설정됐습니다. 그 뒤의 근저당, 가압류, 담보가등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 이 사건의 실질적인 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 선순위 점유자와 미상 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경877 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 24-11 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 주상용 건물 및 토지 일괄매각 |
| 이용 상태 | 지층 근린생활시설 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 3층 주택 |
| 구조 | 철근콘크리트조·세멘벽돌조 평슬라브지붕 3층 건물 |
| 토지 | 대 289.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 제이에스미라클주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,500,733,760원 / 2,240,470,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권액 | 1,024,241,095원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 공시지가 | 5,592,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 어렵다
2021.01.28. 소유권이 제이에스미라클주식회사로 이전되면서 동서울신용협동조합과 송파동부신용협동조합의 공동담보 근저당권이 설정됐고, 두 근저당권은 각각 주식회사안양저축은행으로 확정채권 양도됐습니다. 이후 등기된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권, 정봉진의 가압류, 거여역2지역주택조합의 소유권이전담보가등기는 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명
보증기관의 대위변제나 중복 승계 신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인은 8명입니다. 보증금이 확인된 임차인은 4명, 보증금이 확인되지 않은 점유자는 4명입니다. 이 가운데 서양진은 말소기준일 뒤 전입으로 대항력이 없고, 김덕희·유보람·양경은은 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정적으로 계산할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박금옥 101호 · 주거 | 2017.01.03 2022.04.27 | 30,000,000원 500,000원 | 2023.04.26 | 대항력 有우선변제 有승계 0원 추정 |
| 장봉운 102호 | 2016.05.31 2019.02.21 | 40,000,000원 400,000원 | 2023.05.30 | 대항력 有우선변제 有승계 0원 추정 |
| 차영덕 102호 · 주거 | 2015.09.04 2019.02.21 | 10,000,000원 700,000원 | 확인 필요 | 대항력 有우선변제 없음10,000,000원 승계 |
| 신은경 지층 | 2013.03.15 확인 필요 | 10,000,000원 650,000원 | 2023.05.19 | 대항력 有우선변제 없음10,000,000원 승계 |
| 서양진 2층 | 2022.04.27 확인 필요 | 확인 필요 | 2023.04.26 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 추정 |
| 김덕희 301호 · 주거 | 2019.02.21 2023.04.24 | 확인 필요 | 2023.04.26 | 대항력 가능·미상우선변제 有승계액 미상 |
| 유보람 302호 · 주거 | 2018.09.19 2018.09.19 | 확인 필요 | 2023.05.19 | 대항력 가능·미상우선변제 有승계액 미상 |
| 양경은 점유 부분 미상 · 주거 | 2002.08.28 확인 필요 | 확인 필요 | 2023.05.18 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계액 미상 |
박금옥과 장봉운은 확정일자와 배당요구를 갖춰 현재 회차 시뮬레이션에서 보증금 합계 70,000,000원을 배당받습니다. 반면 차영덕과 신은경은 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 보증금 합계 20,000,000원이 그대로 매수인에게 승계됩니다. 김덕희·유보람·양경은은 보증금이 확인되지 않아, 배당 뒤 남는 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 실질취득과 회차별 위험
현재 회차의 최저매각가 2,240,470,000원에 확인된 인수액 20,000,000원을 더한 보수적 최소 실질취득가는 2,260,470,000원입니다. 이 금액에는 김덕희·유보람·양경은의 보증금과 체납 관리비·세금·명도비용이 포함되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 2,240,470,000원 | 20,000,000원 | 2,260,470,000원+ | 4,426,334,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,792,376,000원 | 20,000,000원 | 1,812,376,000원+ | 4,869,947,760원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 1,433,900,800원 | 20,000,000원 | 1,453,900,800원+ | 5,224,838,208원 |
비교 가능한 실거래 가격이 확정되지 않은 상태이므로 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 주택 단일 용도가 아니라 근린생활시설과 주택이 결합된 건물이고, 임대차관계와 점유 부분이 복잡해 일반 아파트보다 가격 비교와 환금성 판단이 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,240,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,804,700원 |
| 1. 임차인 박금옥 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 1. 임차인 장봉운 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 인수 · 임차인 차영덕 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 신은경 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 송파농업협동조합 근저당 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 송파농업협동조합 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 송파농업협동조합 근저당 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 5. 동서울신용협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 6. 송파동부신용협동조합 근저당 | 720,000,000원 | 558,665,300원 |
| 7. 거여역2지역주택조합추진위원회 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 거여역2지역주택조합추진위원회 근저당 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 9. 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 근저당 | 375,000,000원 | 0원 |
| 10. 정봉진 가압류 | 390,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,572,000,000원 중 2,145,665,300원이 배당되고, 4,426,334,700원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인의 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울영풍초등학교 남측 인근이며, 주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 거여역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용 상태. 지층과 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수·위생설비와 주택의 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 289.6㎡, 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·제한보호구역·공장설립승인지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 용도 확인. 1층 일부 19㎡가 등기사항증명서에는 주차장으로 표기돼 있으나 건축물대장과 현황은 1층 전부 근린생활시설입니다. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 용도·허가·대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단일 아파트가 아니라 근린생활시설과 다수 주택 임대차가 결합된 건물입니다. 실수요자와 금융기관의 심사 범위가 좁아질 수 있어 매각기간과 명도비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확보. 김덕희·유보람·양경은의 보증금, 점유 부분, 실제 입주일과 확정일자를 확인해 최악의 승계액을 계산하세요.
- 명세서 불일치 해소. “인수권리 해당 없음” 기재와 차영덕·신은경 20,000,000원 인수 계산이 충돌합니다. 원본 서류에서 어느 판단이 맞는지 확정해야 합니다.
- 중복 점유 확인. 102호에는 장봉운과 차영덕이 함께 표시됩니다. 각 임대차의 대상 부분과 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 최악 실질취득가 산정. 입찰가에 확인된 인수액 20,000,000원뿐 아니라 보증금 미상 3명의 잠재 승계액을 더해 응찰 상한을 정하세요.
- 가등기 성격 확인. 거여역2지역주택조합의 2023.03.21. 가등기가 담보가등기인지, 청산절차나 별도 분쟁이 있는지 확인하세요.
- 회생절차 확인. 2024.07.12. 서울회생법원의 재산보전처분이 등기돼 있습니다. 회생사건 진행 상태와 경매절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 1층 용도 대조. 등기상 주차장 표기와 건축물대장·현황상 근린생활시설 이용의 차이가 영업신고·주차기준·대출에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 취득 후 이용의무를 입찰 전에 확인하세요.
- 현장 명도비용. 실제 임차인 8명과 근린생활시설 점유가 얽혀 있어 인도명령만으로 종료되지 않을 가능성을 고려하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 사건의 최저매각가는 2,240,470,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인된 인수액만 더해도 실질취득가는 최소 2,260,470,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자 3명이 남아 있습니다. 실제 승계액이 커지면 추가 유찰로 낮아진 낙찰가의 상당 부분이 다시 보증금 인수로 채워질 수 있습니다.
등기부상 후순위 근저당·가압류·담보가등기는 말소기준 뒤에 있지만, 다수 임차인의 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 여기에 배당표와 말소등기의 불일치, 1층 용도 표기 확인, 회생법원의 재산보전처분까지 겹칩니다. 결론은 가격 검토 전에 임대차 원본부터 확정해야 하는 D등급 고위험 물건입니다. 감정가 할인율만 보고 입찰해서는 안 됩니다.