🏭 공장·창고 📉 최저가 70% 👥 임차인 0명 💸 미배당 8,435,705,770원
수원지방법원 2024타경84952. 화성시 서신면 광평리 351-21 소재 건물 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 공장 및 창고이고, 토지는 계획관리지역의 공장용지 3,145.0㎡입니다. 현재 회차 최저가는 감정가 2,405,779,700원의 70%인 1,684,046,000원입니다. 임차인 인수는 없지만, 배당 구조는 가볍지 않습니다. 채권 총액이 10,100,511,310원으로 크고, 현재 회차 매각가 가정에서도 채권자 배당은 1,664,805,540원에 그쳐 8,435,705,770원의 미배당이 발생합니다.
말소기준권리는 2022.03.31 접수된 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원으로 정리되어 있습니다. 이후의 중소기업은행 추가 근저당, 안영미 가압류, 국세·공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당표상으로는 2003년·2005년 농업협동조합중앙회 선순위 채권이 앞에서 매각대금을 대부분 가져가므로, 단순히 “인수 0원”만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경84952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 광평리 351-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 3,145.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경기도 화성시 서신면 광평리 351-21 제1동호 · 철골조 그라스울판넬지붕 1층 |
| 소유자 | 김지선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,405,779,700원 / 1,684,046,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,677,956,724원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년, 배당은 선순위가 먼저 가져간다
임차인 없음. 임차인 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 다만 권리 흐름은 아파트 신건처럼 단순하지 않습니다. 과거 소유권 이전과 경매 매각 이력이 여러 차례 있고, 현재 예상배당표는 2003년 및 2005년 농업협동조합중앙회 근저당권에 우선 배당되는 구조입니다.
② 가격·회차 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 금액으로는 감정가 2,405,779,700원에서 721,733,700원 낮아졌습니다. 그러나 실거래 비교값이 없으므로 “싸다”고 단정할 근거는 부족합니다. 이 사건에서 비교 기준은 최저가 자체보다 실질취득 1,684,046,000원과 공장·창고 용도의 환금성입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 1,684,046,000원 | 8,435,705,770원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,178,832,200원 | 8,935,867,432원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 825,182,540원 | 9,285,980,595원 |
유찰이 진행될수록 입찰가 부담은 낮아지지만, 배당 관점에서는 후순위 미배당이 더 커집니다. 현재 회차에서도 소유자 교부금은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,684,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,240,460원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 4. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 1,020,000,000원 | 554,805,540원 |
| 신청채권자 · 중소기업은행 | 1,677,956,724원 | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 10,100,511,310원 | 8,435,705,770원 |
당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 해당 시 선순위 배당구조가 변동될 수 있습니다.
④ 현황·입지·용도 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경기도 화성시 서신면 광평리 소재 “광평삼거리” 북측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통상황 및 제반 교통환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공장 및 창고로 이용 중입니다. 기호(2)는 철골조 그라스울판넬지붕 1층, 기호(3)는 일반철골구조 기타지붕 1층 건물입니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 246,500원/㎡입니다.
- 제시외 사항. 제시외 건물 목록 1-1부터 1-5가 포함됩니다. 지상 계근대는 평가대상에서 제외되었고, 수변전설비는 계량기가 철거된 상태로 표시되어 있습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 0원만 보지 말 것. 임차인 인수는 없지만, 현재 배당 구조상 매각대금은 선순위 채권에 전액 흡수됩니다. 권리·배당 원본 대조가 필수입니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세가 인정되면 배당순위와 실제 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 공장·창고 환금성 점검. 주거용 아파트와 달리 매수층이 제한됩니다. 용도, 도로접면, 건물 상태, 설비 사용 가능성까지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·설비 확인. 제시외 건물이 포함되고, 계근대와 수변전설비 관련 유의사항이 있습니다. 소유권·권원관계와 정상작동 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준 판단. 현재 회차의 실질취득가는 1,684,046,000원입니다. 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 위험합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 회수 가능성
이 사건은 임차인 리스크만 보면 깔끔합니다. 임차인 0명, 예상 인수액 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 물건이라고 보기 어렵습니다. 현재 최저가 1,684,046,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 배당표상 채권 총액은 10,100,511,310원이고 미배당은 8,435,705,770원입니다. 신청채권자인 중소기업은행도 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 게다가 용도는 공장·창고와 토지 일괄매각입니다. 결론은 분명합니다. 임차인 권리는 가볍지만, 가격·배당·환금성은 무겁다. 실질취득가 1,684,046,000원을 기준으로 현장 상태와 설비, 세금, 선순위 배당구조까지 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
