수원지방법원 2024타경85931. 경기도 오산시 오산동 ‘미소가’ 2층 202호, 전용 68.4㎡ 오피스텔입니다. 소유자 신미숙 씨가 2021.10.12 거래가액 220,000,000원에 취득했고, 이후 2021.11.10 고양시산림조합 근저당권 144,000,000원이 설정되었습니다. 이 고양시산림조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리분석의 난점은 말소기준보다 빠른 2021.09.29 전입·확정일자를 가진 임차권입니다. 보증금이 220,000,000원이라 낙찰가가 내려가면 미배당 인수형이 될 수 있지만, 이 사건에는 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금반환청구를 하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 제출되어 있습니다. 따라서 본 리포트의 시세 비교는 ‘최저가만’이 아니라 확약 반영 실질취득 250,000,000원을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경85931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 90, 2층202호 (오산동, 미소가) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 68.4㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 신미숙 (2021.10.12 거래가액 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양시산림조합 / 127,562,278원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권, 그러나 확약이 있다
말소기준권리는 2021.11.10 고양시산림조합 근저당권입니다. 그 이후 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 과거 신한은행 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 해지·말소 이력이 있어, 현재 인수권리의 중심은 아닙니다.
② 임차인 및 인수 판단
금액이 확인되는 임차권은 박선화 1건입니다. 보증금 220,000,000원은 전입·확정일자가 빠르고 배당요구도 있어 권리상 핵심입니다. 다만 2026.05.04 확약에 따라 매수인에게 남는 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
| 이름 | 사용·부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선화 | 주거(임차권등기) · 전유부분의 전부 | 2021.09.29 / 2021.09.29 | 220,000,000원 | 2023.10.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 | 실질 0원* |
| 공사 | 주거 | 2021.09.29 / 2021.09.29 | 0원 | 2024.12.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 금액 인수 없음 |
*확약 반영 전 회차별 룰상 미배당은 1회 유찰 시 23,600,000원, 2회 유찰 시 63,040,000원으로 계산됩니다. 본 판단은 2026.05.04 확약이 박선화 임차권등기와 잔존 보증금청구에 유효하게 적용된다는 전제입니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 2.5억은 확인 실거래보다 높다
이 물건은 10세대 규모의 미소가 오피스텔이고, 확인되는 동일 면적 거래는 2021.09 전용 68.4㎡ 2층 220,000,000원 1건입니다. 감정가이자 신건 최저가인 250,000,000원은 이 거래가보다 30,000,000원 높고, 비율로는 113.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 68.4㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 평균 | 68.4㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
대항력 임차권이 있는 사건에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 따라붙어 총부담이 고정되는 경우가 많습니다. 하지만 이 사건은 확약으로 박선화 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 보므로, 현재 회차 기준 실질취득은 250,000,000원입니다. 문제는 이 실질취득가 자체가 확인 실거래보다 높다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 박선화 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 25,700,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 고양시산림조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 21,717,842원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 309,717,842원 중 채권자 예상배당은 25,700,000원, 미배당은 284,017,842원입니다. 현재 회차 매각가 250,000,000원에서는 박선화 보증금 220,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 룰상 인수도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 인수형, 확약 있으면 가격 싸움
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 250,000,000원 | 0원 | 0원 | 250,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 200,000,000원 | 23,600,000원 | 0원* | 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 160,000,000원 | 63,040,000원 | 0원* | 160,000,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 1회·2회 유찰 구간에서 박선화 임차권의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 따라붙습니다. 그러나 확약이 유효하면 그 미배당을 실질 인수에 더하지 않습니다. 따라서 유찰 후에는 권리보다 확약 원본 확인과 가격이 승부처입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 본건은 경기도 오산시 오산동 소재 “오산역” 북측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 다세대주택, 학교, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 오산역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 202호이며, 기본 위생설비·급배수설비·개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역, 성장관리권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하고 서측으로 폭 약 6-8미터 도로에 접합니다.
- 환금성. 미소가는 10세대 규모, 사용승인일 2017.03.20입니다. 확인 거래가 1건이라 가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.04 확약의 문구, 제출 주체, 박선화 임차권등기 말소 범위, 잔존 보증금반환청구 포기 범위를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약이 있어도 말소 실행 시점과 필요서류를 확인하지 않으면 명도·소유권 정리에 시간이 걸릴 수 있습니다.
- 가격 상한. 최저가 250,000,000원은 확인 실거래 220,000,000원보다 높습니다. 권리 인수가 0원*이어도 신건 가격 자체의 메리트는 약합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 10세대 규모라 거래량이 많지 않습니다. 매도 시점의 수요층과 임대수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 남을 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 법정지상권. 명시된 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 다만 등기부·매각물건명세서·현황조사 최신본은 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 다르다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차권등기 보증금 220,000,000원이 부담스러운 물건입니다. 하지만 2026.05.04 확약으로 잔존 보증금청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되어, 현재 판단상 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 권리상 가장 큰 폭탄은 상당 부분 제거된 셈입니다.
그렇다고 신건 가격이 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 실질취득 250,000,000원은 확인 실거래 220,000,000원의 113.6%이고, 미소가는 10세대 규모라 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건에서 보수적. 이 물건의 결론입니다.
