/ 7,740,000원
서울동부지방법원 2023타경59480. 광진구 군자동 동원데쟈뷰 4층 410호, 복층 구조로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자 박연숙은 2020년 5월 11일 매매를 원인으로 거래가 206,000,000원에 취득했고, 2020년 6월 1일 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 근저당은 없으며, 말소기준권리는 2021년 2월 26일 남인천세무서장의 국세 압류입니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 임차인으로 조사된 전서현은 2021년 2월 5일 전입했고, 말소기준 압류는 2021년 2월 26일 접수됐습니다. 전입이 21일 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 신청채권자와 임차인이 모두 전서현으로 동일하다는 점도 실제 임대차관계와 채권관계를 함께 대조해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경59480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 동일로 194, 4층 410호 (군자동, 동원데쟈뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 복층 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2020.02.26 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.05.11. 매매, 거래가 206,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 7,740,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전서현 / 206,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선행 전입은 확인 필요
등기부에는 근저당이 없습니다. 2021년 2월 26일 국세 압류가 말소기준이며, 광진구·국·동안산세무서장·안양시의 후속 압류와 전서현의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 5월 4일 성동구 압류는 2022년 5월 13일 이미 말소됐습니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력 판단은 별개입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전서현 | 410호 | 2021.02.05 | 미상 / 미상 | 2023.12.18 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
② 가격 구조 — 감정가 3.52%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
감정가 220,000,000원에서 15회 유찰돼 현재 최저가는 7,740,000원, 감정가의 3.52%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오는 6,192,000원과 4,953,600원입니다. 하지만 이 사건은 단순히 최저가가 낮은지가 아니라, 임차인에게 인수될 수 있는 금액이 존재하는지가 실제 취득원가를 결정합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 7,740,000원 | 3.52% | 7,200,680원 | 198,799,320원 |
| 16회 유찰 시 | 6,192,000원 | 2.81% | 5,680,544원 | 200,319,456원 |
| 17회 유찰 시 | 4,953,600원 | 2.25% | 4,464,435원 | 201,535,565원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 줄지만 신청채권자의 미배당은 더 커집니다. 임차보증금이 존재하고 매수인에게 남는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 총부담이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 539,320원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 전서현 | 206,000,000원 | 7,200,680원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 198,799,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 신청채권자에게 배당돼도 청구액 중 198,799,320원이 미배당됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인 최우선변제가 인정되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안초등학교 남서측 인근으로, 동일로 대로변의 상업·업무시설과 오피스텔, 후면의 단독주택·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.02.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기와 기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 이용. 410호는 복층 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 동일로에 접합니다. 토지 공시지가는 7,392,000원/㎡입니다.
- 환금성. 본건은 현재 회차까지 15회 유찰됐습니다. 최저가가 감정가의 3.52%까지 하락한 사실 자체가 본건의 점유·권리·응찰 불확실성을 보수적으로 확인해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본. 전서현의 임대차계약서, 보증금, 계약일, 확정일자와 실제 점유 개시일을 확인하세요.
- 신청채권과 임대차 관계. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 청구금액 206,000,000원의 발생 원인과 임차보증금의 중복 여부를 대조하세요.
- 대항력 판단. 전입일만으로 단정하지 말고 주민등록, 실제 점유, 임대차 유효성, 배당요구 내용까지 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 5건의 체납세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
- 명세서 변경 확인. 명시된 인수권리는 해당사항 없지만, 매각기일 전 정정·변경 여부와 특별매각조건을 다시 확인하세요.
- 명도. 임차인 또는 관계인이 점유 중이라면 인도명령 가능 여부와 별도의 명도 협의 비용을 반영하세요.
- 관리비·주차. 미납 관리비와 기계식 주차장 이용 가능 차량 규격 및 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가가 아니라 확인된 임차보증금 인수액·체납 부담·명도비용을 합한 실질취득액을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “774만원 낙찰”이 아니라 “총부담 미확정”
이 사건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2021년 2월 26일 국세 압류 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 전입일이 그보다 앞선 임차인 전서현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 신청채권자와 임차인이 동일합니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 기재만 보고 실질 인수액까지 무조건 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
감정가 220,000,000원에서 15회 유찰돼 최저가가 7,740,000원까지 내려온 숫자는 강렬하지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차보증금과 신청채권의 실체를 확인해 실질취득액을 먼저 확정하는 것입니다. 보증금 확인 전 결론은 명확합니다. 가격은 낮지만, 총부담은 미상 — 권리 확인 전 입찰 보류.
