수원지방법원 2024타경87524. 수원 영통구 원천동 예담채 가동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 사용승인일은 2019.04.12, 전체 세대수는 20세대이고, 대상 면적은 56.395㎡로 잡혀 있습니다. 권리분석의 출발점은 2022.01.28 국 압류입니다. 이후 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
그런데 여기서 단순히 “후순위는 소멸”로 끝내면 안 됩니다. 을구 1번 김은서 임차권등기는 등기 접수일이 2023.07.25이지만, 그 기초가 되는 임대차는 전입 2020.09.22, 확정일자 2020.09.07, 점유개시 2020.09.19로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 취지상 보증금 254,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87524 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 동탄원천로1133번길 21, 가동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 56.395㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김대성 (2020.10.05 소유권이전, 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은서 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소, 임차권 잔액은 인수 조건
말소기준으로 보는 권리는 2022.01.28 국 압류입니다. 그 뒤에 붙은 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김은서 임차권은 전입·확정·점유 시점이 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 배당에서 모자라면 그 잔액은 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
② 임차인·점유 확인표
| 성명 | 용도 / 범위 | 전입 | 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은서 | 주거(임차권등기) / 전유전부 | 2020.09.22 | 2020.09.07 | 254,000,000원 | 2023.07.25 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
| 백다혜 | 주거 | 2020.09.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
김은서 임차권은 보증금·전입·확정일자가 모두 특정되어 있습니다. 반면 백다혜는 전입일은 보이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 실제 점유·세대 구성·임대차 관계를 반드시 대조해야 합니다. 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단 자체가 미상입니다.
③ 가격 비교 — 할인처럼 보여도 기준은 실질취득가
실거래 표본은 2022.02 거래 1건, 전용 61.15㎡, 2층, 거래가 322,000,000원입니다. 현재 최저가 286,000,000원은 이 표본의 88.8%입니다. 숫자만 보면 할인 구간처럼 보이지만, 표본이 1건이고 거래 시점도 2022.02라 가격 판단의 근거는 제한적입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 김은서 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건, 감정가 100%) | 286,000,000원 | 254,000,000원 | 0원 | 286,000,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 228,800,000원 | 224,796,800원 | 29,203,200원 | 258,003,200원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 183,040,000원 | 179,677,440원 | 74,322,560원 | 257,362,560원 |
중요한 점은 1회·2회 유찰 구간입니다. 낙찰가는 228,800,000원, 183,040,000원으로 내려가지만 김은서 보증금 잔액 인수가 각각 29,203,200원, 74,322,560원 발생합니다. 따라서 유찰 후에는 낙찰가만 볼 것이 아니라 실질취득가가 약 257,000,000원~258,000,000원 부근으로 다시 올라온다는 점을 전제로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,804,000원 |
| 1. 임차인 김은서 보증금(우선변제) | 254,000,000원 | 254,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 27,196,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김은서 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 286,000,000원 낙찰 가정에서는 김은서 임차권 보증금 254,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권의 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·최우선변제·미상 점유자의 별도 권리는 실제 결과를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 원일초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 4층 401호, 위생 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대지 707.0㎡, 평지 부정형 토지이며 북측으로 폭 8m 미만 소로3류와 접합니다.
- 표시 차이. 공부상 “가”동으로 표기되어 있으나 실제로는 “201”동으로 불리우고 있습니다.
- 환금성. 예담채 전체 20세대, 실거래 표본은 2022.02 거래 1건입니다. 거래 표본이 적어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 인수 0원 계산이지만, 유찰 후에는 김은서 보증금 미배당 잔액을 반드시 더해 판단하세요.
- 임차권 원본 확인. 김은서 임차권등기, 배당요구, 전입·확정일자, 임대차계약서의 진정성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 백다혜와 기사항전 관련 점유·보증금·확정일자·세대관계를 전입세대열람과 현장조사로 확인하세요.
- 관계인 리스크. 김은서가 임차권자이자 신청채권자로 나타나므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 배제하지 마세요.
- 표시 확인. 공부상 가동과 실제 201동 호칭 차이를 현장·건축물대장·등기부로 대조하세요.
- 관리비·공과금. 다세대주택의 공용부분 관리비, 체납 공과금, 도시가스·승강기 유지비 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세·현황·감정·실거래 수치 기반 의견입니다. 입찰 전 법원 원본과 전문가 검토를 거치세요.
맺으며 — “신건 88.8%”보다 중요한 것은 인수 구조
이 물건은 신건 최저가가 실거래 표본 대비 88.8%라 첫눈에는 가격 메리트가 있어 보입니다. 그러나 표본은 2022.02 단 1건이고, 권리 쪽에서는 대항력 있는 김은서 임차권이 핵심입니다. 현재 회차 286,000,000원에서는 보증금 254,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권 인수는 0원으로 계산됩니다. 하지만 유찰가로 내려가면 잔액 인수가 발생해 실질취득가가 다시 257,000,000원~258,000,000원 수준으로 올라옵니다.
결론은 명확합니다. 현재 회차는 가격보다 임차·점유 확인이 먼저이고, 유찰 후에는 최저가가 아니라 실질취득가로만 판단해야 합니다. 김은서 임차권 원본 확인, 백다혜·기사항전 점유관계 확인, 공부상 동 표시 차이까지 정리되지 않으면 이 물건은 “싸 보이는 다세대”가 아니라 확인할 권리가 많은 다세대입니다.
