수원지방법원 2024타경88978. 화성시 안녕동 ‘남산마을청광플러스원아파트’ 103동 403호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 고미숙 씨가 2021년 매매로 거래가 160,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 더블유케이2406유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매입니다. 말소기준은 2022.08.23 주식회사하나저축은행 근저당권입니다.
등기상 말소기준 이후의 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 화성시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 단순히 “명세서상 인수권리 해당사항없음”만 보고 끝내기 어렵습니다. 임차인 이선희 씨의 전입신고가 말소기준보다 앞서 있고, 확정일자와 배당요구도 확인되기 때문입니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않는 한, 실질 취득가가 최저가로 고정된다고 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 안녕남로 16-20, 103동 4층403호 (안녕동, 남산마을청광플러스원아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 11층 중 4층 403호 |
| 단지 / 규모 | 남산마을청광플러스원 · 278세대 · 사용승인 2004.12.21 |
| 소유자 | 고미숙 (2021.05.26. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유케이2406유동화전문 유한회사 / 108,485,879원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다
말소기준은 2022.08.23 을구 9번 근저당권입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이선희 씨는 전입신고가 2019.04.23로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2019.04.11입니다. 배당요구일은 2024.11.12로 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 금액이 없다
| 성명 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 | 주거 | 2019.04.23 | 2019.04.11 | 2024.11.12 | 미상 | 대항력 우선변제 인수확인 |
이선희 씨는 전입신고가 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사도 가능한 구조입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않으므로 “인수 0원”으로 단정하면 안 됩니다. 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 있다면 그 미배당분은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,726,000원 |
| 1. 삼성생명보험주식회사 근저당 | 87,120,000원 | 87,120,000원 |
| 2. 김학남 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 고용상 가압류 | 9,893,586원 | 9,893,586원 |
| 4. 삼성생명보험주식회사 근저당 | 12,480,000원 | 12,480,000원 |
| 5. 국민은행 근저당 | 123,600,000원 | 65,780,414원 |
| 6. 한국캐피탈 근저당 | 81,600,000원 | 0원 |
| 7. 하나저축은행 근저당 | 117,600,000원 | 0원 |
| 8. 경기신용보증재단 가압류 | 81,960,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 209,000,000원 가정 시 채권 총액 544,253,586원 중 205,274,000원만 배당되고, 미배당은 338,979,586원입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 여부에 따라 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금은 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 정남면 보통리 소재 수원과학대학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 공장 및 창고시설, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 11층 아파트 중 4층 403호입니다. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 도시가스 설비가 확인됩니다.
- 토지. 사다리 유사형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 북측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이선희 씨의 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금·배당가능액·미배당 인수액을 원본 서류로 대조하기 전에는 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 실질취득가 계산. 최저가 209,000,000원에 인수 보증금이 더해질 수 있습니다. 이 물건은 “낙찰가”가 아니라 “낙찰가 + 인수 가능액”으로 판단해야 합니다.
- 당해세 점검. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 명도 난도. 주거 임차인이 확인되므로 배당·보증금·명도협의가 함께 얽힐 수 있습니다.
- 가격 보수성. 현재 회차는 신건입니다. 1회 유찰 시 167,200,000원, 2회 유찰 시 133,760,000원이지만, 유찰가만 낮아져도 임차인 인수금이 있으면 실질취득가 메리트는 줄어듭니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역·배당요구종기 관련 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “명세서상 해당 없음”보다 임차인 금액이 중요하다
이 물건은 신건 최저가가 209,000,000원이고, 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 전입신고 2019.04.23, 확정일자 2019.04.11의 주거 임차인이 있고, 배당요구도 2024.11.12에 이루어졌습니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서 “인수 0원”으로 낙관하면 안 됩니다. 권리의 승부처는 말소기준이 아니라 임차보증금 확인입니다. 확인 전 등급은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
