수원지방법원 2024타경90070. 동탄에스알골드프라자 13층 1324호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김형찬이며 2019.10.31. 매매를 원인으로 52,000,000원에 취득했습니다. 사건의 핵심은 등기부 을구 5번 주택임차권입니다. 박찬현은 임차보증금 65,000,000원, 확정일자 2022.09.14., 점유개시 2022.10.17., 주민등록 2022.10.18.이고, 이 임차권은 2024.09.24. 강제경매개시결정보다 선순위입니다.
매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다. 따라서 감정가 57,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 27,930,000원까지 내려온 사실만으로는 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경90070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄지성로 11, 13층1324호 (반송동,동탄에스알골드프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 건물 13층 내 13층 1324호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김형찬 · 2019.10.31. 매매 · 거래가액 52,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
2011년 우리은행 근저당과 김겸 전세권은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 2021년 화성시 압류, 2023년 국 압류, 2025년 국 압류도 모두 해제·말소됐습니다. 현재 분석에서 결정적인 권리는 2023.11.09. 등기된 박찬현의 주택임차권입니다. 전입일 2022.10.18.이 말소기준인 2024.09.24. 강제경매개시결정보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 2022.10.18. / 2022.09.14. | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 구조가 다릅니다. 현재 회차 최저가는 27,930,000원이고 미배당 인수액은 37,972,740원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 19,551,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 46,200,918원으로 커지고, 4회 유찰 시에는 매각가 13,685,700원에 인수액 51,960,643원이 붙습니다.
즉 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인의 배당액이 줄어들고, 줄어든 배당분이 다시 매수인 인수액으로 넘어옵니다. 결과적으로 매수인이 부담하는 총액은 임차보증금 65,000,000원 수준에 묶이는 효과가 생깁니다. 현재 감정가 57,000,000원보다 보증금 자체가 높은 만큼, 최저가 49%라는 숫자만으로 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 27,930,000원 | 37,972,740원 | 감정가 49%이나 보증금 미배당 잔액 인수 |
| 3회 유찰 시 | 19,551,000원 | 46,200,918원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 13,685,700원 | 51,960,643원 | 낙찰가가 더 내려가도 총부담 감소 제한 |
③ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,740원 |
| 1. 임차인 박찬현 보증금 | 65,000,000원 | 27,027,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 박찬현 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 37,972,740원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 902,740원을 제외한 27,027,260원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 37,972,740원이 매수인에게 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄1동 행정복지센터 남동측 인근. 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 철골철근콘크리트구조 13층 건물 내 13층 1324호이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방시설, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m 내외, 동측 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(동탄(1)지구)이며, 공시지가는 7,532,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 27,930,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고, 미배당 임차보증금 인수까지 포함한 약 65,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 각각 46,200,918원, 51,960,643원으로 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.09.07., 확정일자 2022.09.14., 점유개시 2022.10.17., 주민등록 2022.10.18. 및 배당요구 관계를 원본 문서로 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 박찬현으로 동일합니다. 관계와 채권 발생 경위를 확인하되, 확인 전에는 선순위 임차권 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 물건인 만큼 실제 점유·인도 상태와 관리비 등 현장 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “65,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 57,000,000원에서 두 차례 유찰돼 27,930,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금은 65,000,000원이고, 현재 회차에서만 37,972,740원이 매수인 인수로 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아져도 인수액이 커지므로 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 투자 메리트의 근거가 아닙니다. 선순위 임차권이 해소되거나 인수 조건이 달라지는 확정 자료가 확인되지 않는 한, 실질취득 약 65,000,000원 수준을 전제로 접근해야 하는 인수형 오피스텔입니다. 유찰 횟수가 늘어나는 것 자체를 호재로 해석해서는 안 됩니다.
