수원지방법원 2024타경90353. 화성시 반송동 ‘트라이엄프 동탄’ 제9층 제920호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 장영석 씨이고, 감정가는 160,000,000원입니다. 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 78,400,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권과 그 인수 여부입니다.
임차인 남경아 씨는 2022.12.06. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023.09.19. 이루어졌으며 보증금은 150,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.11.27. 압류보다 전입·확정일자·임차권등기가 모두 앞서므로, 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경90353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 메타폴리스로 47-11, 9층920호 (반송동,트라이엄프 동탄) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 철근콘크리트구조 제20층 건물 중 제9층 제920호 |
| 소유자 | 장영석 (2021.09.29. 매매, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,532,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2023.11.27. 동화성세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.09.19. 남경아 씨의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 2024.09.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남경아 | 150,000,000원 | 2022.12.06 | 2022.12.06 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 후 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 남경아 씨는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 78,400,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 73,411,200원이 남습니다.
* 확약이 없다는 전제의 기계적 배당 계산에서는 현재 회차 미배당 보증금 73,411,200원이 매수인 인수액으로 남습니다. 이 리포트의 ‘인수 0원’은 2025.09.30. 확약서가 해당 임차인의 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시한 점을 반영한 값입니다.
② 유찰이 내려가도 원래 실질취득은 1.5억에 고정
이 사건은 대항력 인수형의 전형적인 숫자 구조입니다. 확약을 배제하고 보면, 현재 회차는 낙찰가 78,400,000원에 미배당 인수액 73,411,200원을 더해 약 151,811,200원이 됩니다. 3회 유찰 시에는 낙찰가 54,880,000원과 인수액 96,507,840원, 4회 유찰 시에는 낙찰가 38,416,000원과 인수액 112,675,488원이 결합합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 보증금 규모에 가까운 총 부담이 유지되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 남경아 보증금 | 150,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 157,532,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기계적 배당에서는 남경아 씨 보증금 부족분 73,411,200원이 발생합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 157,532,875원은 배당 0원으로 계산되어 전액 미배당입니다. 다만 매수인에게 남는 임차보증금 반환 부담은 확약서 적용으로 실질 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제20층 건물 중 제9층 제920호이며, 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 화성시 반송동 학동초등학교 남동측 인근. 오피스텔·근린생활시설·아파트가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(동탄(1)지구)·성장관리권역이며 공시지가는 6,424,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 핵심은 2025.09.30. 확약서입니다. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 원문으로 재확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 남경아 씨 임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 필요 서류를 매각 전 확인하세요.
- 낮은 최저가 착시 금지. 확약이 무효·불적용된다면 현재 회차 기준 73,411,200원의 인수 위험이 다시 살아나는 구조입니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 주거용 오피스텔이므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 압류가 존재했던 물건이므로 체납세금과 공용부분 관리비 등 매각대금 외 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 결론은 확약서가 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 주의해야 하는 인수형 사건입니다. 보증금 150,000,000원이 현재 최저가 78,400,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘고 총 부담은 보증금 규모에 가까워집니다. 그러나 2025.09.30. 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출하면서 이 핵심 위험이 해소됐습니다. 따라서 현재 회차에서는 실질 인수 0원*, 실질취득 78,400,000원으로 보는 것이 맞습니다.
다만 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 동일·인근 오피스텔의 최근 거래 비교가 없는 만큼 권리는 확약서 확인 후 합격, 가격은 별도 검증이 이 사건의 결론입니다.
