수원지방법원 2024타경92113. 화성시 태안로 113-4, 4층 403호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)이고, 전용으로 제시된 면적은 34.56㎡입니다. 박연숙 씨가 2021.01.09 매매를 원인으로 2021.01.22 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 155,000,000원입니다.
이 물건의 가장 큰 특징은 말소기준이 일반적인 근저당이 아니라 2024.10.23 강제경매개시결정으로 잡혀 있다는 점입니다. 문제는 현황조사·매각물건명세서상 임차인으로 표시된 이호동의 전입일이 2021.01.22이라는 점입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 확인되는 순간 매수인이 떠안을 수 있는 금액이 생길 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 싸다/비싸다를 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경92113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 태안로 113-4, 4층403호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 34.56㎡ · 5층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 박연숙 (2021.01.22 소유권이전, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이호동 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 늦고, 임차인 전입은 빠르다
등기상 핵심 분기점은 2024.10.23 강제경매개시결정입니다. 이후의 노원구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 이호동의 전입일은 2021.01.22로 표시되어 있어, 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 우선변제 순위는 단정하기 어렵지만, 대항력 인수 가능성은 반드시 별도로 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전엔 보수적으로
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호동 | 2021.01.22 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 자료는 없으므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 이호동은 등기부상 강제경매 신청채권자와 이름이 동일합니다. 이는 권리분석상 매우 민감한 지점입니다. 실제 점유자·임대차계약서·보증금 지급 내역·배당요구 여부를 확인해 관계인인지, 가장임차인 의심이 해소되는지까지 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,886,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이호동 | 155,000,000원 | 56,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 149,000,000원 가정 시 채권 총액 245,000,000원 중 146,114,000원이 배당되고, 미배당은 98,886,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임차인 보증금 미상으로 실제 인수 위험은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경기도 화성시 병점동 소재 화성벌말초교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제4층 제403호이며, 기본 위생설비·급배수설비· 소화설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 421.0㎡, 공시지가는 806,300원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대 규모의 다세대이며 사용승인일은 2018.03.19입니다. 소규모 다세대는 아파트보다 매수층이 얇을 수 있어 명도·대출·전세수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 이호동 실체 확인. 전입일 2021.01.22, 보증금 미상입니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 점유 현황, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 신청채권자와 동일 이름 이슈. 이호동은 강제경매 신청채권자로도 표시됩니다. 관계인인지, 가장임차인 의심이 해소되는지 확인 전에는 공격적 입찰이 어렵습니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 가능액을 합산해 총 취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 119,200,000원, 2회 유찰 시 95,360,000원입니다. 다만 보증금 인수 위험이 있으면 유찰로 낮아진 가격만큼 안전마진이 생긴다고 단정할 수 없습니다.
- 관리비·점유 이전. 소규모 다세대는 체납관리비, 공용부분 수선 상태, 실제 점유자와의 인도 협의가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하고, 보증금 미상 부분이 보완됐는지 확인하세요.
맺으며 — “신건 1.49억”보다 “보증금 미상”이 더 크다
이 물건은 감정가 149,000,000원, 최저가 149,000,000원의 신건입니다. 하지만 투자 판단의 출발점은 가격표가 아니라 대항력 임차인 이호동입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 인수금이 0원인지 또는 낙찰자가 떠안을 금액이 있는지에 따라 결론이 완전히 바뀝니다. 여기에 이호동이 신청채권자와 동일 이름이라는 특수성까지 겹칩니다. 가격은 보류, 권리는 정밀확인. 보증금과 점유 실체가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근하는 사건입니다.
