서울동부지방법원 2024타경2030. 광진구 중곡동 홀가하우스 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 철골조·철근콘크리트조 지하 1층, 지상 12층 건물에 위치하며 사용승인일은 2021년 10월 8일입니다. 소유자는 김수경·이관용으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리구조의 출발점은 2022년 1월 25일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 이관용 지분에 설정된 곽정숙의 가압류와 서울시광진구의 압류, 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 인수할 권리와 법정지상권은 없다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경2030 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로38길 5-3, 2층 201호 (중곡동, 홀가하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 지하 1층/지상 12층 중 2층 |
| 소유자 | 김수경 2분의 1 · 이관용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 908,000,000원 / 371,917,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 감정 당시 상태 | 근린생활시설 · 내부공사 진행 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021년 11월 9일 기존 신탁등기가 말소되고 김수경·이관용에게 각 2분의 1 지분으로 소유권이 귀속됐습니다. 이후 2022년 1월 25일 수협은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
2023년 5월 8일 등기된 이금영의 채권최고액 330,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024년 들어 설정된 곽정숙의 가압류 733,527,270원과 서울시광진구 압류, 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 41%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 371,917,000원으로 감정가 908,000,000원의 41% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 상업용 부동산은 실제 임대료, 공실, 관리비, 내부공사 완성도, 업종 제한, 전용·공용면적 구성과 환금성이 가격을 크게 좌우합니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실도 시장이 기존 회차의 가격을 받아들이지 않았다는 신호로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 371,917,000원 | 365,910,162원 | 1,147,617,108원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 297,533,600원 | 292,568,130원 | 1,220,959,140원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 238,026,880원 | 233,894,504원 | 1,279,632,766원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수에 관한 판단이며, 적정 매수가를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,917,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,006,838원 | - |
| 1. 근저당권 · 수협은행 | 780,000,000원 | 365,910,162원 | 414,089,838원 |
| 2. 가압류 · 곽정숙 | 733,527,270원 | 0원 | 733,527,270원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 1,513,527,270원 중 예상 채권자 배당은 365,910,162원이며, 총 미배당액은 1,147,617,108원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 현장 상태·입지·환금성
- 이용상태. 감정 기준시점 당시 근린생활시설 내부공사가 진행 중이었습니다. 공사의 완성도, 잔여 공사비, 설비 가동 여부와 원상복구 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 용마초등학교 서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔과 교육시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·7호선 군자역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골조·철근콘크리트조 지하 1층, 지상 12층 건물이며 사용승인일은 2021.10.08입니다. 승강기·화재탐지·경보·기계식 주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 3m, 북동측 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 6,326,000원/㎡입니다.
- 건축물 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 동일 면적 주택보다 매수층과 금융조건이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰 이력과 실제 임대수익을 함께 반영해 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대, 확정일자, 임대차계약과 보증금 현황을 직접 확인해야 합니다. 임대관계가 미상이므로 명도 난도도 현장 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
- 내부공사 실사. 공사 중단 원인, 잔여 공사 범위, 전기·급배수·소방·냉난방 상태, 폐기물 처리와 원상복구 비용을 견적화해야 합니다.
- 용도 적합성. 예정 업종이 건축물대장상 용도와 관리규약, 주차 기준, 소방 기준에 적합한지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 근린생활시설의 최근 매매가와 보증금·월세, 공실기간을 조사해 수익환원 기준의 적정가를 별도로 산정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 수협은행과 곽정숙의 대규모 미배당은 채권자의 손실이며, 매수인의 인수액은 0원입니다. 다만 체납관리비와 실제 점유 관련 비용은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “저가 매수”는 다른 문제다
이 물건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 등기상 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 현장과 가격에 있습니다. 근린생활시설이 4회 유찰됐고, 감정 당시 내부공사가 진행 중이었으며 임대관계는 미상입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없는 상태에서 감정가의 41%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 점유·공사 상태는 보류. 현장 실사와 임대수익 검증 후에만 응찰가를 결정할 수 있는 물건입니다.
