수원지방법원 2024타경96269. 용인시 처인구 김량장동 해비치타운 씨동 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정가는 219,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 107,310,000원입니다. 등기부상 과거 성남중부새마을금고 근저당권 4,004,000,000원이 있었지만 2022.03.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.11.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 강소정은 2022.03.31. 전입·점유, 2022.03.02. 확정일자와 보증금 215,000,000원의 주택임차권을 갖고 있고, 박대인도 2024.09.27. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 적용하면 최저가가 낮아질수록 선순위 임차보증금 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 강소정 부분에는 별도의 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 학산로67번길 17, 씨동 2층203호 (김량장동,해비치타운) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택) |
| 건물 | 2021년 12월 09일 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 제2층 제203호 |
| 소유자 | 박희복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,012,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기부상 성남중부새마을금고 근저당권은 2022.01.03. 설정됐지만 2022.03.31. 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준점은 2024.11.05. 강제경매개시결정입니다. 강소정의 임차권등기는 2024.01.31.로 그보다 빠르고, 임대차계약일·확정일자는 2022.03.02., 주민등록·점유개시는 2022.03.31.입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강소정 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 2022.03.02 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 확약 · 실질 0원 |
| 박대인 | 주거 | 2024.09.27 | 2022.03.02 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 미상 |
두 임차인 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 2명입니다. 따라서 보증금을 중복으로 합산하는 문제는 없지만, 박대인의 보증금 자체가 확인되지 않아 현재 실질취득가는 107,310,000원에 박대인 관련 인수가능액을 더해 보아야 하는 상태입니다.
③ 실질취득 구조 — 49%라는 숫자보다 ‘미상 임차인’이 먼저다
현재 회차는 2회 유찰, 감정가의 49%인 107,310,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 75,117,000원(34%), 4회 유찰 시 52,581,900원(24%)입니다. 그러나 유찰될수록 강소정의 룰상 미배당 보증금은 각각 141,635,106원, 163,764,574원으로 커집니다.
강소정은 확약으로 이 인수구조가 실질적으로 해소되므로 유찰 자체가 매수인 부담을 그대로 키우지는 않습니다. 하지만 박대인의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가만 낮아졌다는 이유로 실질취득가가 낮다고 확정할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 박대인 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 1. 임차인 강소정 보증금 | 215,000,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,012,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 강소정 보증금 부족분은 109,992,340원이지만, 2026.05.26. 확약을 반영하면 해당 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 실질적으로 청구하지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인초등학교 북측 인근이며 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 용인중앙시장역(에버라인)이 있어 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 2021년 12월 09일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제2층 제203호이며, 개별난방·승강기·기본 위생 및 급배수설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역을 비롯해 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박대인 보증금 확인이 1순위. 대항력·우선변제권은 확인됐지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 확약 원문 확인. 2026.05.26. 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 강소정 임차권등기. 배당 부족분 109,992,340원 자체보다 확약에 따른 말소 이행 여부가 중요합니다.
- 2회 유찰의 착시 경계. 최저가 107,310,000원은 감정가 219,000,000원의 49%지만, 미상 임차인 위험을 제거하기 전에는 단순 할인율로 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.20. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 관련 상태를 원본에서 함께 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 미상 임차인은 별개다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 219,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 107,310,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리구조를 보면 단순한 반값 경매가 아닙니다. 강소정의 보증금 215,000,000원이 말소기준보다 앞서 있어 원칙상 인수형이지만, 2026.05.26. 주택도시보증공사의 확약으로 강소정의 잔존 청구권은 실질 0원으로 정리되는 것이 핵심입니다.
반면 박대인은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 우선변제권도 행사했으나 보증금이 미상입니다. 확약은 그 밖의 임차인 위험까지 자동으로 없애지 않습니다. 따라서 이 물건은 “강소정 인수는 해소, 박대인 인수는 미확정”으로 읽는 것이 정확합니다. 최저가가 감정가의 49%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 박대인의 보증금입니다. 권리 일부는 정리됐지만, 입찰 판단은 아직 보류가 맞습니다.
