813,158,000원
서울동부지방법원 2024타경3125. 광진구 구의동 241-31 소재 다세대주택 경매입니다. 감정요항에는 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제2층 201호 외 9개호가 기재되어 있고 매각물건명세서에는 일괄매각으로 명시되어 있습니다. 감정가는 1,588,200,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 813,158,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.12.30 설정된 수협은행 근저당권 1,800,000,000원이고, 이후 주춘임 지분에 대한 광진구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 “인수 0원 = 안전”으로 읽으면 안 됩니다. 감정평가액 자체가 토지를 제외한 건물만 평가한 금액이고, 낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 한다는 조건이 붙어 있습니다. 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 여기에 사용승인 미취득, 집합건축물대장 부존재, 유치권 신고까지 겹쳐 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3125 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 241-31 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제2층 201호 외 9개호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,588,200,000원 / 813,158,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 현재 공유자 | 경인엘비솔루션유한회사, 선옥현, 이미영, 이상철, 이인호, 주춘임 · 각 6분의 1 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물만의 매각 |
| 건축 관련 | 감정평가시점 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물 · 집합건축물대장 미존재 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 비등기 리스크는 별도
2021.07.06 수협은행이 근저당권설정등기절차 이행청구권을 피보전권리로 가처분을 등기했고, 2021.12.30 수협은행 근저당권 1,800,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 기존 가처분은 2022.01.11 해제로 말소됐고, 2022.03.08 주춘임 지분에 들어온 광진구 압류와 2024.11.13 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
경매개시 이후인 2025.08.29에는 기존 김광일 지분 6분의 1 전부가 경인엘비솔루션유한회사로 이전됐습니다. 현재 등기상 공유자는 경인엘비솔루션유한회사, 선옥현, 이미영, 이상철, 이인호, 주춘임입니다.
② 가격 구조 — 51.2% 할인만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 813,158,000원으로 감정가 1,588,200,000원의 51.2%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정가 자체도 등기사항증명서 표제부의 전유부분 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 813,158,000원 | 51.2% | 997,373,580원 |
| 4회 유찰 시 | 650,526,400원 | 40.96% | 1,158,378,864원 |
| 5회 유찰 시 | 520,421,120원 | 32.77% | 1,287,183,091원 |
③ 예상배당표 (매각가 813,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,531,580원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,800,000,000원 | 802,626,420원 |
| 채권 미배당 | - | 997,373,580원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 수협은행 채권최고액 1,800,000,000원 중 802,626,420원이 배당되는 시나리오로 997,373,580원의 미배당이 발생합니다. 유치권 신고 390,000,000원 및 지연이자는 이 배당표에 포함된 항목이 아닙니다.
④ 점유·유치권·대지권 — 이 사건의 진짜 승부처
확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항에는 임대 관계 미상으로 기재되어 있습니다. 2026.07.22 재현황조사서가 별도로 언급되어 있으므로 실제 점유 관계는 입찰 전 최신 현황과 원문을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 사범대학부속가람중학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구의역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 남측·동측 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 공장설립제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 313.7㎡, 평지의 사다리형이며 공시지가는 5,457,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·필로티 주차장 등이 있으나 감정평가시점 현재 승강기는 작동하지 않는 상태입니다.
- 물적 하자. 일부 호수에는 인테리어·바닥·천장 마감, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등 하자가 존재한다고 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 취득 가능성부터 확인. 토지소유자와 협의해 대지권을 취득해야 하는 조건이므로 취득 가능 여부와 협의 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 문세창의 390,000,000원 및 지연이자 유치권 신고와 실제 점유 범위, 공사계약·판결·변제 여부를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 성립 여부가 불분명하므로 토지와 건물의 권리관계와 성립 요건을 별도 검토해야 합니다.
- 사용승인·건축물대장 확인. 사용승인 미취득 상태와 집합건축물대장 부존재가 향후 이용·처분·금융에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유 재조사. 임대 관계가 미상이고 2026.07.22 재현황조사서가 언급되어 있으므로 각 호수의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 승강기·누수·곰팡이·파손 확인. 감정요항에 기재된 설비 및 일부 호수 하자의 현재 상태와 복구비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 대지권 취득비용과 유치권·점유 해소 가능성을 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·2026.07.22 재현황조사서와 유치권신고서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것이 많다
이 사건은 등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단을 결정하는 것은 그 다음입니다. 건물만 매각되어 대지권을 별도로 취득해야 하고, 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 사용승인을 받지 않아 집합건축물대장도 존재하지 않습니다. 여기에 301호 점유자 문세창의 390,000,000원 및 지연이자 유치권 신고까지 있습니다.
3회 유찰로 최저가는 813,158,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 자료가 없고 감정가 자체가 건물만을 대상으로 한 평가이므로, 이 숫자를 곧바로 ‘반값 매물’이나 ‘시세보다 싸다’로 해석할 수 없습니다. 등기상 권리는 단순하지만, 물건 자체의 법적·물적 구조는 복잡합니다. 대지권 취득과 유치권·점유 문제를 해결할 수 있다는 전제가 확인되지 않는다면 낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
