서울동부지방법원 2024타경3125. 서울 광진구 구의동 241-31 소재 다세대주택 2층 201호 경매입니다. 감정가 1,588,200,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 813,158,000원입니다. 통상적인 경매라면 큰 폭의 가격 하락이 관심을 끌 수 있지만, 이 물건은 대지권이 포함되지 않은 건물만의 매각이라는 근본적인 차이가 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 12월 30일 설정된 수협은행 근저당권(채권최고액 1,800,000,000원)입니다. 그 이후의 광진구 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리 이전의 가처분은 이미 등기부상 말소되었으며, 등기상 근저당·압류가 정리된다는 사실과 대지권 취득 문제, 미승인 건물의 적법성, 유치권 분쟁이 해결된다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 물건 위험은 남는다

말소기준권리인 수협은행 근저당권을 중심으로 보면, 이후 설정된 광진구의 주춘임 지분 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년 설정된 처분금지가처분은 2022년 말소되었습니다. 이후 공유지분 이전도 등기되어 현재 소유자는 6명의 공유자로 확인됩니다.

그러나 이 사건에서 실질적으로 주의해야 할 것은 등기부만으로 해소할 수 없는 권리관계입니다. 대지권 취득 문제와 유치권 주장의 성립 여부는 근저당권이 소멸한다고 자동으로 해결되지 않습니다. 특히 유치권이 인정되는 경우에는 점유와 인도, 공사대금 관련 분쟁을 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 대상 호실 확인이 우선

현황조사 및 매각물건명세서 등에 기재된 전입·점유 관련 인원은 총 9명(동거인 포함)입니다. 다만 이 가운데 고재현은 502호에 관한 기재이며, 나머지 인원은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 이 기록만으로 201호의 실제 임차인 수를 9명으로 확정하거나, 반대로 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 예비 판단입니다. 후순위 전입자의 배당 및 명도 관계도 개별 확인이 필요합니다. 승계 또는 보증기관 대위신고로 확인된 사람은 없습니다.

③ 유치권·미승인 건축물 — 가격보다 먼저 확인할 위험

감정평가 당시 건물에는 공사대금 미지급에 관한 유치권 및 점유보호권을 행사한다는 경고문과 현수막이 부착되어 있었습니다. 신고된 유치권 주장은 다음과 같습니다.

신고된 금액이 곧 낙찰자가 반드시 지급해야 하는 확정금액은 아닙니다. 유치권 성립에는 공사대금 채권의 성격과 변제기, 목적물 관련성, 적법한 점유 및 점유의 계속성 등 개별 요건에 대한 검토가 필요합니다. 또한 두 신고 사이의 채권 중복 여부도 확인되지 않았으므로 390,000,000원과 392,000,000원을 단순 합산해 확정 인수액으로 처리해서는 안 됩니다.

④ 가격 비교 — 51.2% 할인만으로는 저렴하다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 813,158,000원으로, 감정가 1,588,200,000원의 51.2%입니다. 하지만 인근 다세대주택 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않고, 감정가 자체도 토지를 제외한 건물만의 평가액입니다.

따라서 감정가 대비 절반 수준으로 유찰되었다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 낙찰 후 수익이 기대된다고 판단할 근거가 없습니다. 비교 가능한 실질 취득가격을 산정하려면 대지권 확보 가능성, 관련 비용, 유치권 분쟁과 건물의 법적 상태가 먼저 정리되어야 합니다.

4회·5회 유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오이며, 실제 후속 매각가격이나 유찰 결과가 확정된 것은 아닙니다. 채권 미배당액은 배당받지 못한 채권액으로, 낙찰자의 확정 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 813,158,000원 가정)

집행비용은 매각가격을 기준으로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 배당금은 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액을 낙찰자의 인수채무로 간주해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재 동국대학교 사범대학부속가람중학교 남측 인근입니다. 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 구의역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 다세대주택이며, 위생·급배수·도시가스설비와 필로티 주차장 등이 있습니다. 다만 감정평가 당시 승강기가 작동하지 않는 상태였습니다.
• 건물 하자. 일부 호수에 인테리어·바닥 및 천장 마감, 누수·곰팡이·변기파손 등의 하자가 기재되어 있습니다. 대상 201호에 해당하는지, 보수 범위가 어느 정도인지 현장 확인이 필요합니다.
• 도로·토지. 서측 약 6미터, 남측 및 동측 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 면적은 313.7㎡입니다. 이는 토지 전체 현황으로, 낙찰자에게 해당 토지의 권리가 함께 이전된다는 의미가 아닙니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 5,457,000원/㎡입니다.
• 환금성. 생활권 접근성은 양호하나, 토지 권리의 분리, 미승인 건축물 상태, 유치권 관련 불확실성은 일반 다세대주택보다 매수자 범위와 재매각 가능성을 제한할 수 있습니다. 실거래를 통한 적정 가격 검증도 선행되어야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 취득 조건. 토지소유자와 협의 가능 여부, 취득 대상 지분, 금액, 협의 불성립 시 법률관계와 토지 사용권원을 확인해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 명세서의 “해당사항없음” 및 “성립여부 불분명” 기재를 원본과 대조하고 법률 검토를 받아야 합니다.
• 유치권 원인채권. 문세창과 경인메카텍의 공사계약·미지급대금·판결·점유개시 및 점유 계속 여부, 신고채권 중복 여부를 조사해야 합니다.
• 유치권 행사 범위. 301호 관련 주장과 건물 전체 관련 주장을 구분하고, 대상 201호에 대한 점유 및 권리행사 여부를 확인해야 합니다.
• 사용승인 문제. 미승인 사유, 사용승인 취득 가능성, 필요한 보완 공사, 건축물대장 생성 가능성과 행정상 제약을 확인해야 합니다.
• 점유·임차인 확인. 호실 미상 전입자들의 실제 거주 위치, 201호 점유자, 임대차계약·보증금·확정일자 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물 하자 및 설비. 승강기 작동 여부, 누수·곰팡이·파손 부위 및 201호의 실제 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 배당 및 인수 검토. 배당표상 매수인 인수액 0원과 대지권 취득·유치권 분쟁에서 발생할 수 있는 별도 비용을 반드시 분리해서 계산해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 재현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 유치권 신고 관련 서류를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 권리정리가 먼저다”

이 사건의 가장 큰 특징은 감정가의 51.2%까지 내려온 가격이 아니라, 그 가격으로 어떤 권리와 상태의 건물을 취득하게 되는지가 확정되지 않았다는 점입니다.

등기상 말소기준권리와 후순위 압류의 정리는 비교적 분명하지만, 대지권이 없는 건물만 매각되는 조건은 전혀 별개의 문제입니다. 사용승인 미취득, 집합건축물대장 부존재, 유치권 신고 및 점유관계 확인 필요성이 중첩되어 있습니다.

특히 390,000,000원과 392,000,000원의 유치권 주장은 성립 여부 및 대상 범위가 확인되지 않은 신고금액입니다. 이를 곧바로 인수금액으로 더할 수도 없지만, 반대로 배당표의 인수액이 0원이라는 이유로 위험이 없다고 볼 수도 없습니다.

3회 유찰로 최저매각가가 낮아졌어도, 대지권과 유치권 문제를 해결할 때 필요한 비용을 모르면 실제 취득가격 자체를 판단하기 어렵습니다. 종합 판단은 D등급의 고위험·입찰 보류형입니다. 권리관계와 이용 가능성을 명확히 확인한 이후에야 비로소 가격의 적정성을 검토할 수 있습니다.