수원지방법원 2024타경96603. 화성시 능동 동탄헤리움 10층 1013호 오피스텔입니다. 소유자 박정숙은 2021년 3월 30일 거래가액 91,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 국세 관련 압류가 등기되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 말소기준은 2024.03.18. 국(동화성세무서장) 압류입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 권리입니다. 임차인 김진영은 2023년 2월 24일 전입·점유를 시작했고, 2023년 1월 26일 확정일자를 받았으며, 2024년 3월 12일 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금이 100,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금 인수가 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준에 머무는 전형적인 선순위 임차권 위험형입니다.

그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 이 구조를 바꿉니다. 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 행사하고 매수인에 대한 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 해당 등기임차권의 승계 관계에 유효하게 적용된다면, 보증금 미배당액은 매수인에게 넘어가지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 2024.03.18. 국 압류입니다. 이후의 서대전세무서장 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 하나자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며, 김진영과 별개의 추가 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 김진영 1명, 확인되는 임차보증금은 100,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계에 관한 채권관계와 임차인의 원래 보증금채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)

현재 최저가를 매각대금으로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 1,823,800원을 공제한 77,276,200원을 임차보증금 우선배당으로 계산합니다. 신청채권자에게 별도 배당되는 금액은 0원이며, 신청채권 기준 미배당액은 102,136,586원입니다. 실제 배당은 보증기관의 채권 승계·귀속관계, 조세채권 및 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 결정적 차이

이 물건에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 내려갈 때 실제 취득비용도 내려가는가입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는, 확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 반면 이번 확약이 유효하게 적용되면 잔존 보증금반환채권 인수가 없어져, 낙찰가 인하가 매수인의 취득가격 인하로 이어집니다.

3회·4회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 확정된 최저가를 뜻하지 않습니다. 잠재 인수액은 회차별 추정 집행비용을 반영한 값입니다. 확약에 따른 실질 인수 0원은 해당 임차보증금에 한정하며, 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 70%와 시장가치는 다르다

감정가는 113,000,000원, 현재 최저가는 79,100,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 하지만 감정가는 경매 절차에서 산정한 평가액으로, 현재 실제 시장에서 매매할 수 있는 가격과 반드시 일치하지 않습니다.

특히 오피스텔은 건물별 임대수요, 전용면적, 층별 선호도, 내부 상태 및 매매 거래량에 따라 환금성 차이가 발생할 수 있습니다. 이 물건도 동탄헤리움 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 실제 매물가격을 비교한 후 취득가격의 적정성을 결정하는 편이 합리적입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측 약 15m, 남측 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층 건물입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지기, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부 구성은 집합건축물대장 건축물현황도를 참고한 것으로, 실제 마감 상태·누수·수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(동탄(1)지구), 성장관리권역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,757,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 주거용으로 이용 중인 오피스텔이지만 아파트와 동일한 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다. 실제 매매가격, 임대수요와 공실 가능성, 관리비 및 건물 상태를 종합적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.08.07. 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원문과 매각물건명세서 비고를 대조하세요. 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 모두 해당 임차권에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 권리 승계 관계 확인. 등기상 임차권자는 김진영이고 확약 제출자는 주택도시보증공사입니다. 보증금반환채권의 대위·양수 관계와 확약을 할 수 있는 권한, 별도로 남는 원임차인의 청구권이 없는지를 확인하세요.
• 선순위 조세채권. 국 압류가 두 건 등기되어 있으므로 조세채권의 법정기일·우선순위·배당관계를 확인하세요. 등기상 말소 여부와 실제 조세채권의 배당 순위는 구별해야 합니다.
• 현황 및 명도. 기존 임차권등기가 있다는 사실과 실제 현재 점유상태는 다를 수 있습니다. 현장 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 인도명령·명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 내부 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 시설 노후화, 누수, 수선비 등 잠재 비용을 별도로 고려하세요.
• 실거래 시세. 동탄헤리움 동일 또는 유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물을 확인하고, 매수 가능 가격 상한을 정하세요. 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수를 확신해서는 안 됩니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 각종 공과금과 실제 인수 부담을 관리주체에 확인하세요.
• 최신 서류 확인. 매각기일 2026.10.27. 전까지 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구와 확약서 관련 추가 제출서류를 재확인하세요.

맺으며 — “확약서가 가격의 의미를 바꾼다”

동탄헤리움 1013호는 표면적으로는 감정가 113,000,000원에서 79,100,000원으로 낮아진 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다.

선순위 임차인 김진영의 보증금은 100,000,000원입니다. 확약서가 없었다면 현 회차에서 보증금 미배당액 22,723,800원을 매수인이 인수할 수 있고, 낙찰가가 더 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준에 머무르게 됩니다.

하지만 2026.08.07. 주택도시보증공사의 확약은 대항력 포기와 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 담고 있습니다. 해당 권리에 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원이고, 현재 낙찰대금 기준 취득비용은 79,100,000원이 됩니다.

종합하면 선순위 임차권이라는 큰 위험은 확약으로 실질 해소되는 유형입니다. 다만 확약 주체와 등기임차권자의 관계, 실제 말소 이행, 조세채권 및 점유상태를 확인해야 하며, 최근 실거래를 통한 시세 검증도 필요합니다. 권리상 조건부 긍정, 가격 판단은 추가 검증. 감정가 대비 할인율보다 중요한 것은 확약의 효력과 최종 취득가격의 적정성입니다.