수원지방법원 2024타경96603. 화성시 능동 동탄헤리움 10층 1013호, 공부상 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2024.03.18 국세 압류가 말소기준이라는 점입니다. 그보다 앞선 2023.02.24 전입·점유의 김진영 임차인은 대항력을 갖고, 2024.03.12에는 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려갈 때 미배당 보증금의 매수인 승계가 문제 되는 구조였습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 2026.08.07 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 김진영 임차인에 관한 인수위험을 실질적으로 제거합니다. 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄하나1길 61, 10층1013호 (능동, 동탄헤리움) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 방 겸 거실, 주방, W.C1, 현관 등 · 지하 3층·지상 20층 중 10층 |
| 소유자 | 박정숙 (2021.03.30 소유권이전 · 거래가액 91,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 102,136,586원 |
| 말소기준 | 2024.03.18 갑구 6번 압류 · 국(동화성세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 승계를 끊었다
김진영의 임대차계약일과 확정일자는 2023.01.26, 주민등록·점유개시는 2023.02.24입니다. 말소기준 2024.03.18보다 앞서므로 대항력 有이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 有입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김진영 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2023.02.24 / 2023.01.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 113,000,000원입니다. 다만 동일 물건·인근 비교 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가나 현재 최저가만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 등기상 소유자 박정숙의 2021년 거래가액 91,000,000원이 존재하지만, 이는 최근 시세를 나타내는 실거래 지표로 대체해 쓰지 않습니다.
특히 이 사건은 유찰 시 가격만 보는 방식이 위험할 수 있었던 사건입니다. 대항력 임차인의 보증금이 100,000,000원이어서 매각가가 보증금 아래로 내려가면, 확약이 없을 경우 매각가 하락분 상당이 미배당 보증금 승계로 이동하는 구조였습니다. 다만 2026.08.07 확약이 존재하므로 현재 분석에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 김진영 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 102,136,586원 | 10,618,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김진영 보증금 100,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 청구액 중 10,618,000원이 배당되어 미배당액은 91,518,586원입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 매수인이 승계하는 임차보증금과는 별개의 채권 미회수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 113,000,000원 | 10,618,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 90,400,000원 | 0원 | 11,627,200원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,320,000원 | 0원 | 29,381,760원 | 실질 인수 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌면 원칙적으로 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당·인수분이 늘어나는 구조를 확인해야 합니다. 이 사건의 2회·3회 유찰 시나리오에도 각각 11,627,200원과 29,381,760원의 룰상 인수액이 나타납니다. 그러나 2026.08.07 확약이 김진영 임차인에게 적용되므로 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 오피스텔로 방 겸 거실, 주방, W.C1, 현관 등으로 이용 중입니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층·지상 20층 건물 중 10층 1013호입니다. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·화재탐지·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·동탄(1)지구 지구단위계획구역이며, 북동측 약 15미터 및 남측 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 비행안전제6구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당하며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 용도이지만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어, 현재 가격대에서의 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.08.07 확약서 확인. 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 원본에서 동일하게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 김진영 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 세금 압류. 말소기준은 2024.03.18 국세 압류입니다. 예상배당에는 당해세가 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 세액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 113,000,000원만으로 시세를 판단하지 말고 주변 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부를 직접 확인하지 못했으므로 방 겸 거실·주방·W.C1 등의 실제 상태와 수리비를 입찰 전에 점검할 필요가 있습니다.
- 관리비·점유. 체납 관리비와 현재 점유 상태, 인도 협의 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 승계는 확약으로 끊겼다”
이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체보다 그 뒤에 제출된 2026.08.07 확약입니다. 김진영은 2023.02.24 전입·점유해 2024.03.18 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금도 100,000,000원입니다. 확약이 없다면 매각가가 보증금 아래로 내려가는 2회·3회 유찰 구간에서 11,627,200원·29,381,760원의 인수위험이 나타납니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했기 때문에, 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 권리 측면의 주된 부담은 정리됐습니다. 다만 최근 실거래 근거가 없어 최저가 113,000,000원이 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건은 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 별도 검증이 핵심입니다.
