인수 0원이어도 4회 유찰의 이유가 있다 — 중곡동 연리지7 203호

서울동부지방법원 2024타경50855. 광진구 중곡동 연리지7 제2층 203호로, 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김희주이며 2018년 10월 26일 소유권보존과 동시에 은평신용협동조합 앞으로 채권최고액 3,127,200,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 122,470,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 인수액이 없으므로 권리상 실질취득액도 같은 금액입니다. 하지만 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 4회 유찰과 내부 분할, 위반건축물 표시가 가격에 미치는 영향을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 커도 인수는 0원

말소기준인 은평신용협동조합 근저당보다 앞선 임차권·전세권·가처분은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 후순위 근저당과 가압류가 배당을 받지 못하더라도, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.

② 대상 호실 점유·임차인 — 전입은 말소기준 이후

대상 203호에서 확인되는 점유자는 김재경 1명입니다. 전입일 2022년 8월 23일은 말소기준일 2018년 10월 26일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024년 5월 29일 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 발생하더라도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 가격·배당 구조 — 실질취득은 낙찰가와 동일

대항력 있는 보증금 승계가 없으므로 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 같은 폭으로 내려갑니다. 다만 실거래 비교값이 없는 상태에서는 122,470,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 내부 분할과 위반건축물 표시가 해소 가능한지, 금융기관 담보평가와 일반 매매 환금성에 어떤 영향을 주는지가 가격 판단의 핵심입니다.

예상배당표 (매각가 122,470,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근으로, 주변은 단독주택과 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 아차산역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상 6층 건물로 2018.10.22. 사용승인됐으며, 도시가스 개별난방과 승강기 등이 설치돼 있습니다.
• 현황 이용. 각 호 내부에 경계벽을 설치해 두 개 호의 주택으로 이용 중이며, 대상 부분에는 현관표시 203호와 208호가 있습니다.
• 건축물 표시. 건축물대장 표제부와 전유부에 위반건축물 표시가 있습니다. 시정명령·이행강제금·원상회복 가능성을 관할 구청에서 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 건물 내 일부 호실은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평탄한 부정형 토지이며, 공시지가는 4,328,000원/㎡입니다. 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 있으나 다세대주택, 내부 분할, 위반건축물 표시가 겹쳐 일반적인 정상 다세대보다 매수층과 담보대출 범위가 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 203호·208호 현장 대조. 두 출입구의 실제 점유자, 내부 경계벽, 계량기와 생활설비 분리 여부를 직접 확인하세요.
• 건축물대장 원본 확인. 위반 내용, 적발일, 시정명령, 이행강제금 부과 여부와 원상회복 비용을 광진구청에 확인하세요.
• 공부상 용도 확인. 대상 203호의 건축물대장상 용도와 현황 이용이 일치하는지 전유부를 직접 대조하세요.
• 점유자 명도. 김재경은 대항력이 없지만 실제 인도 범위와 이사 협의, 인도명령 진행 가능성을 점검하세요.
• 대출 가능액 사전 확인. 내부 분할과 위반건축물 표시는 금융기관의 담보인정과 대출 실행에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전에 승인 가능 범위를 확인하세요.
• 가압류 변경 내역 대조. 서울보증보험 가압류의 최초 금액과 일부해제 후 잔액이 배당표에서 중복되지 않는지 채권계산서를 확인하세요.
• 미납 공과금·관리비. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 체납과 각 분할 공간의 계량 관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 40.96%라는 숫자만 보지 말고 중곡동 인근 다세대의 실제 거래와 위반·분할 상태를 반영한 보수적 환금가를 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 현장성과 환금성은 보류”

이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2018년 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 대상 203호 김재경의 전입은 2022년으로 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 4회 유찰된 현재 가격을 곧바로 기회로 해석해서는 안 됩니다. 대상 부분은 내부 경계벽으로 현관표시 203호와 208호의 두 주택처럼 이용 중이고 건축물대장에는 위반건축물 표시가 있습니다. 실거래 비교값도 없어 122,470,000원이 시장가보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 복잡한 선순위 권리가 아니라 분할 상태의 적법성, 원상회복 비용, 명도 범위, 대출 가능액, 재매각 환금성입니다. 권리는 합격이지만, 현장 확인 전 가격 판단은 보류가 맞습니다.