최저가 41%인데도 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 광진구 연리지7 303호

서울동부지방법원 2024타경50855. 서울 광진구 중곡동 연리지7 3층 303호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2018년 10월 26일 은평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,127,200,000원이고 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 그 뒤에 들어온 강제경매, 압류, 가압류, 임의경매와 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

표면적인 권리구조만 보면 인수형 물건은 아닙니다. 서민지의 임차권등기는 전입일과 확정일자가 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없다고 적혀 있습니다. 그러나 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있으며, 전입일을 확인할 수 없는 주거 점유 기재도 있습니다. 특히 공부상 용도와 실제 이용상태, 303호와 308호 표시가 일치하지 않으므로 등기 소멸과 별개로 점유 범위·건축물 현황을 확정하는 절차가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸형

말소기준은 2018.10.26. 은평신용협동조합 근저당권입니다. 2018.12.31. 설정된 홍성훈·이미영·백봉아의 후순위 근저당권은 2019.03.13. 이미 말소됐습니다. 이후 서울특별시 압류, 서울보증보험주식회사와 주택도시보증공사의 가압류, 세 건의 경매개시결정 및 서민지의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦습니다.

서울보증보험주식회사 가압류는 최초 청구금액 845,937,976원에서 2025.05.07. 일부해제되어 789,697,836원으로 변경됐습니다. 이는 동일 가압류의 변경등기이므로 서로 별개의 인수채무로 볼 사항은 아닙니다. 선순위 근저당권이 매각대금을 대부분 흡수해도 그 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유자 — 날짜가 확인된 전입자는 모두 후순위

현황조사와 문건에는 총 13명의 점유·임차 관련 기재가 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 전입일이 확인되는 12명은 모두 말소기준일인 2018.10.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 성명이 ‘표기’로 기재된 주거 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

서민지는 임대차계약일 2021.09.13., 점유개시일 2021.10.10., 전입일 2021.10.13., 확정일자 2021.10.22.이며 보증금은 30,000,000원입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 약 3년 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 2024.01.29.에 이뤄져 매각으로 소멸합니다. 등기 범위는 303호 중 25㎡이고 현관표시는 308호로 기재돼 있어 실제 인도 대상과 내부 경계를 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 감정가 41%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 120,013,000원으로 감정가 293,000,000원의 41.0%입니다. 배당 시나리오상 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 일단 120,013,000원으로 계산됩니다. 5회 유찰 시 최저가는 96,010,400원, 6회 유찰 시에는 76,808,320원으로 내려갑니다.

그러나 이 비율은 감정가 대비 비율일 뿐, 확인된 실거래 시세에 대한 할인율은 아닙니다. 이 물건은 4회 유찰됐고, 공부상 용도와 현황 이용이 다르며 일부 호실은 내부 경계벽으로 2개 주택처럼 사용되고 있습니다. 건축물대장에는 위반건축물표시도 있습니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실보다 적법한 주거 사용, 금융기관 담보평가, 명도 대상과 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,013,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 은평신용협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 후순위 근저당권은 2019.03.13. 말소등기가 완료됐고, 서울보증보험 가압류 변경등기는 최초 가압류의 일부해제를 반영한 것입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근이며, 단독주택과 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 아차산역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상 6층 건물로 사용승인일은 2018.10.22.입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 서측과 남동측에 폭 약 4m 포장도로가 있으며, 토지는 평탄한 부정형입니다. 토지면적은 139.5㎡, 공시지가는 4,328,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 용도 차이. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 기재된 일부 호실이 현황상 다세대주택으로 이용되고, 내부 경계벽을 설치해 각 2개호의 주택으로 사용 중입니다.
• 위반건축물·호수 표시. 건축물대장에 위반건축물표시가 있고 현관에는 303호와 308호가 표시돼 있습니다. 적법한 원상회복 가능성, 이행강제금, 대출과 재매각 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 아차산역 접근성은 장점이지만 공부와 현황의 용도 불일치, 내부 분할 사용, 위반건축물표시와 점유 부위 불명확성은 일반적인 다세대보다 매수층과 금융 선택지를 좁힐 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입세대 재확인. 전입일 미상 주거 점유자의 주민등록일, 실제 점유개시일, 보증금과 임대차계약서를 확인해 대항력 가능성을 확정하세요.
• 303호·308호 경계 확인. 현관표시, 집합건축물대장 도면, 임차권등기 도면 제2024-35호와 실제 내부 벽체를 대조해 낙찰받는 전유부분과 점유부분을 확인하세요.
• 위반건축물 원인 확인. 내부 분할과 용도변경이 위반건축물표시의 원인인지, 원상회복 범위와 비용, 이행강제금 부과 여부를 관할 부서에서 확인하세요.
• 주거 사용 적법성 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무실) 부분을 주택으로 사용하는 데 필요한 용도변경 가능성과 소방·주차·채광 등 관련 조건을 점검하세요.
• 대출 사전협의. 감정가 대비 최저가가 낮더라도 공부와 현황의 차이 및 위반건축물표시로 인해 담보대출 한도와 취급 여부가 달라질 수 있습니다.
• 배당표 원본 대조. 서울특별시 압류 관련 당해세, 임차인 최우선변제와 집행비용 확정액을 배당요구종기 이후 서류에서 다시 확인하세요.
• 명도 대상 특정. 현황조사에 여러 호실 점유자가 함께 기재돼 있으므로 본건 303호의 실제 점유자와 출입구, 사용 공간을 특정한 뒤 명도 비용을 산정하세요.
• 매각기일 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 물건의 구조를 먼저 보라”

이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 서민지의 보증금 30,000,000원도 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수 대상이 아닙니다. 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다.

하지만 입찰 판단은 권리 소멸만으로 끝나지 않습니다. 감정가 293,000,000원에서 120,013,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이고, 전입일 미상 점유자가 남아 있습니다. 303호와 308호 현관표시, 공부상 사무실과 현황 주택의 차이, 내부 경계벽을 통한 2개호 사용, 위반건축물표시도 동시에 확인됩니다. 등기상 인수는 0원이지만 현장·건축물 리스크는 0이 아닙니다. 시세와 적법한 사용 가능성, 점유 범위 및 원상회복 비용을 확정하기 전에는 감정가의 41%라는 숫자만 보고 저가 매수로 결론내리기 어렵습니다.