서울동부지방법원 2024타경58576. 광진구 구의동 아델리오 5층 501호 물건입니다. 등기상 핵심은 임차권등기입니다. 김기훈 임차인은 2020년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 보유자로, 임차보증금은 290,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 해당 보증금 반환채권을 대위변제로 승계했고, 임차인이 대항력 포기 및 잔존 반환청구권 포기 확약서를 제출한 내용이 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 실질 부담은 0원으로 판단합니다.
단, 이 결론은 확약 대상 임차인에 한정됩니다. 임대관계가 미상으로 표시된 부분은 별도 확인이 필요하며, 소규모 오피스텔 특성상 거래량과 환금성을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경58576 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양로18길 90-3, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 문기백 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 304,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 확약으로 인수 위험 조정
말소기준권리는 2021년 이후 설정된 압류권리로 분석되며, 이후 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1~3번 근저당권은 선순위 구조였고, 임차권등기는 대항력 판단의 핵심 요소였습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김기훈 | 290,000,000원 | 有 | 有 | HUG 대위승계·확약 |
③ 시세 비교 — 면적 차이 주의
확인 가능한 최근 거래는 2025.11 기준 565,000,000원입니다. 다만 해당 거래는 대상 호수 전용면적 39.83㎡가 아닌 29.54㎡ 면적 거래입니다. 따라서 단순 가격 비교가 아닌 참고 지표로 봐야 하며, 동일면적 시세로 단정할 수 없습니다.
④ 배당 구조
| 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,067,200원 |
| 임차인 김기훈 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 하나은행 근저당 | 1,620,000,000원 | 9,732,800원 |
| 후순위 채권 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 범위 확인. 김기훈 임차인에게 적용된 확약이지 모든 임차관계 위험을 제거하는 것은 아닙니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현황과 법적 용도를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 아델리오는 총 14세대 규모로 거래 표본이 적어 매도 가능성을 따져야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격 판단은 별도”
이 물건의 가장 큰 특징은 대항력 임차보증금이라는 큰 숫자가 존재하지만, 확약으로 매수인 실질 부담이 0원으로 정리된다는 점입니다. 다만 경매 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 8회 유찰, 소규모 오피스텔 구조, 면적이 다른 실거래 비교라는 요소를 함께 봐야 합니다. 권리는 정리됐지만, 매수 후 환금성까지 확인해야 하는 물건입니다.