수원지방법원 2025타경1148. 용인시 처인구 모현읍 왕산리 ‘효진빌라’ 제8동 2층 202호, 전용 53.91㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 강효신 씨가 2022년 매매로 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 말소기준은 2022.10.20 농협은행주식회사 근저당권이며, 그 뒤의 비엔케이캐피탈주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
주의해서 봐야 할 대목은 2007년 전세권입니다. 을구 1번 전세권은 말소기준보다 앞서지만, 바로 다음 순위에 2010.04.13 해지에 따른 전세권설정등기 말소가 기재되어 있습니다. 따라서 이 리포트의 결론은 매수인 인수 0원입니다. 남는 쟁점은 권리보다 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1148 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 772-8 효진빌라 8동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.91㎡ · 제8동 제2층 제202호 |
| 소유자 | 강효신 (2022.09.25 매매, 거래가 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 48,260,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 전세권 이력은 말소, 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 신고나 보증금 인수 구조는 보이지 않습니다. 등기상 가장 앞서는 부담 이력은 2007년 전세권이지만, 2010년 말소 기재가 있으므로 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 말소기준인 농협은행주식회사 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다.
② 가격 비교 — 8,300만원은 확인 거래가의 97.6%
가격 비교 표본은 같은 단지·같은 전용면적의 2022.09 거래 1건입니다. 감정가와 최저가는 8,300만원이고, 확인 거래가는 8,500만원입니다. 겉으로는 200만원 낮지만, 비율로는 97.6%라서 신건에서 “크게 싸다”고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 53.91㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 평균 | 53.91㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
이 물건의 실질취득 기준은 최저가 83,000,000원에 매수인 인수 0원을 더한 83,000,000원입니다. 확인 거래가 85,000,000원보다 낮기는 하지만, 거래 표본이 1건이고 단지 규모가 15세대라 매도 환금성은 아파트보다 좁게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 고려정보통신주식회사 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 57,200,000원 | 46,106,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 22,038,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 83,000,000원 가정 시 총 채권액 114,238,688원 중 81,106,000원이 배당되고, 미배당은 33,132,688원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 83,000,000원 | 81,106,000원 | 33,132,688원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 66,400,000원 | 64,804,800원 | 49,433,888원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,120,000원 | 51,763,840원 | 62,474,848원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 1994.01.12 사용승인, 효진빌라4차(7,8동) 총 15세대입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지층 지상4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 토지. 대체적으로 평지의 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 501.0㎡, 공시지가는 727,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 말소 확인. 2007년 전세권 설정 뒤 2010.04.13 말소 기재가 있으므로, 등기부 원본에서 말소 상태를 최종 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 확인 거래가 8,500만원 대비 신건 최저가는 97.6%입니다. 신건 입찰 시 취득 부대비용과 명도 비용까지 감안해야 합니다.
- 환금성. 총 15세대 다세대이고 확인 거래 표본도 1건입니다. 단기 매각이나 대출 회수 계획은 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 관리비·공과금. 다세대는 공용부분 미납, 수도·가스·전기 정산, 관리 주체 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 반드시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 단순한 구조입니다. 그러나 가격 메리트는 과장하면 안 됩니다. 최저가 8,300만원은 확인 거래가 8,500만원의 97.6%이고, 단지는 1994년 준공·15세대 다세대입니다. 권리상 안전하다고 해서 곧바로 싸다는 뜻은 아닙니다. 신건에서 접근한다면 낮은 인수 리스크보다 낮은 환금성 리스크를 더 크게 보고, 유찰 시나리오까지 포함해 보수적으로 판단하는 물건입니다.
