수원지방법원 2025타경1166. 수원시 팔달구 고등동 웨일애비뉴 3층 305호의 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 가~다는 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상7층입니다. 현재 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,791,000,000원입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 소유자는 강명구이고, 2023.08.31 남인천농업협동조합의 채권최고액 864,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 같은 웨일애비뉴 3층 306호·307호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 2025.04.28 임의경매개시결정과 2025.11.24 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1166 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 3층305호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 팔달로 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 강명구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,791,000,000원 / 1,791,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 765,628,352원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.31 접수된 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 864,000,000원이고 채무자는 강명구입니다. 2025.04.28 경매개시결정, 2025.11.24 수원시 압류는 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차 신고 — 대상 호실과 점유 부분이 다르다
| 성명 | 신고 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호신 | 웨일에비뉴 1층 104호 44.2977㎡ | 2025.02.19 | 250,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이호신의 전입일은 2025.02.19로 말소기준권리인 2023.08.31보다 뒤이며, 제공된 판정도 대항력 없음입니다. 따라서 이 임차 신고만으로 매수인에게 보증금 250,000,000원이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 회차별 가격·배당 구조
현재 회차는 감정가의 100%인 1,791,000,000원입니다. 제공된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 1,432,800,000원, 2회 유찰 시 1,146,240,000원이며, 세 회차 모두 남인천농업협동조합 채권최고액 864,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액과 채권 미배당액도 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,791,000,000원 | 864,000,000원 | 864,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,432,800,000원 | 864,000,000원 | 864,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,146,240,000원 | 864,000,000원 | 864,000,000원 | 0원 | 0원 |
가격 메리트는 감정가 자체만으로 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 회차 가격은 명확하지만, 동일 용도 실거래 비교값 없이 감정가나 유찰률만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 대상 호실의 임대수익·실제 점유·상권 조건을 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,791,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 20,310,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 864,000,000원 | 864,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 906,690,000원 |
현재 회차 기준 근저당권은 전액 배당되고 소유자 교부 잔여액은 906,690,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 고등동 소재 '고등동 행동복지센터' 남동측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설·아파트단지·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 자유롭고, 인근 노선버스정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 가~다는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 15미터 내외 아스팔트 포장도로, 남동측 보행자 도로를 사이에 두고 약 25m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 1,043.3㎡, 공시지가는 6,283,000원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 실제 점유 확인. 신고된 이호신의 점유 부분은 1층 104호이므로 경매 대상 3층 305호의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 이호신의 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서 원본의 배당요구·확정일자 기재를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남인천농업협동조합 근저당권은 306호·307호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 물건의 진행 상황과 실제 채권액을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,791,000,000원 자체만으로 가격 우위를 판단하지 말고, 같은 건물·인근 근린시설의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역과 함께 토지거래계약에관한허가구역·비행안전제6구역(전술)·과밀억제권역 등 기재사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당요구 종기와 세금·최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.31 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로만 보면 안 됩니다. 임차 신고 1건의 점유 부분이 1층 104호로 기재돼 있어 대상인 3층 305호와 맞지 않고, 근저당권은 306호·307호와 공동담보입니다. 또한 신건 최저가 1,791,000,000원이 실제 시장가격에 비해 유리한지는 별도의 실거래·임대수익 검증이 필요합니다. 결론은 권리 승계 부담은 낮지만, 점유 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 근린시설입니다.
