수원지방법원 2025타경1166. 이번 경매 대상은 수원시 팔달구 고등동 336-1에 있는 웨일애비뉴 3층 305호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 7층 건물에 속합니다.

소유자는 강명구입니다. 등기상 2023.08.31 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날 남인천농업협동조합의 채권최고액 864,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청했으며, 신청채권 청구액은 765,628,352원입니다.

물건은 이미 1회 유찰되어 감정가의 70%로 내려왔습니다. 그러나 근린시설의 투자 판단에서는 실제 임대수익·공실 가능성·동일 상권 실거래가격이 중요합니다. 현재 최저가격이 시장가치보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임대차는 교차 확인

말소기준권리는 2023.08.31 설정된 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당과 이후 발생한 임의경매개시결정, 수원시 압류등기는 매각에 따른 소멸 대상입니다. 최초 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

임차인 및 점유관계

현황조사와 매각물건명세서에 이호신이 기재되어 있지만, 점유 부분은 웨일애비뉴 1층 104호 44.2977㎡입니다. 경매 대상인 3층 305호와 호실이 일치하지 않습니다. 따라서 이 임차정보를 곧바로 305호의 점유·인수관계로 연결할 수 없습니다.

이호신의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦으며, 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 기재된 호실은 104호이므로 305호에 대한 점유권원·임대차 존재 여부는 별도 확인 대상입니다. 보증금 250,000,000원은 본 경매 대상의 인수액이나 예상배당액에 합산하지 않았습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 대비 저렴한지는 미확인

이 물건의 감정가는 1,791,000,000원, 현재 최저매각가는 1,253,700,000원입니다. 1회 유찰로 감정가 대비 70% 수준에 진입했습니다.

다만 최근 동일 건물·동일 유형의 실거래가격이나 임대수익을 확인할 수 없어, 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 계산상 담보권 채권액 전액이 배당되지만, 3회 유찰 시나리오에서는 258,230,130원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 배당 부족분이며, 매수인이 인수하는 금액과 동일한 개념이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,253,700,000원 가정)

본 배당은 매각가 1,253,700,000원을 가정한 추정치입니다. 남인천농업협동조합 근저당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 수원시 압류와 관련한 당해세·조세 우선순위, 임차인 최우선변제 및 공동담보 관련 배당조정은 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 고등동 소재 고등동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지와 업무시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층·지상 7층 중 3층입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북서측 약 15m 내외 포장도로와 접하며, 남동측은 보행자 도로를 사이에 두고 약 25m 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 시가지경관지구, 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 비행안전제6구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 지구단위계획구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 개별 이용계획에 맞춰 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,043.3㎡이며, 공시지가는 6,283,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 주상기타로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 외벽은 복합타일 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샤시창호입니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 3층 근린시설이므로 실제 임차수요와 임대료, 공실기간, 업종별 사용 가능성 및 매수층을 따로 검토해야 합니다. 현 단계에서는 구체적인 환금성 수준을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 재확인. 경매 목적물은 웨일애비뉴 3층 305호입니다. 현황조사에 기재된 1층 104호 임차인 이호신과의 관계를 매각물건명세서·건축물대장·현장에서 교차 검증하세요.
• 실제 점유자 조사. 감정상 근린생활시설로 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 공동담보 검증. 근저당 공동담보로 기재된 306호와 307호의 등기·경매 진행 여부 및 채권 회수 상황을 확인하고, 305호 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
• 수원시 압류·세금. 2025.11.24 등기된 수원시 압류는 매각 시 등기상 소멸 대상이지만, 그 원인인 세금채권의 우선배당 가능성을 별도로 검토하세요.
• 적정가격 산정. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 동일 건물 및 주변 근린시설의 최근 실거래·매물가격과 실질 임대수익을 비교하세요.
• 임대수익 분석. 실제 월 임대료, 공실 여부, 관리비, 운영비용과 예상 수선비를 확인한 다음 실질 수익률을 계산하세요.
• 상가 용도·규제. 현재 업종 및 향후 사용하려는 업종이 근린생활시설 용도와 관련 법령·지역 규제에 적합한지 확인하세요.
• 추가 비용. 취득 관련 세금, 미납 관리비 중 인수 가능한 부분, 명도비용과 내부 시설 정비비를 낙찰대금 외 별도 예산으로 검토하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 70% ≠ 시세보다 저렴”

웨일애비뉴 305호는 말소기준권리가 명확하고 예상 인수액이 0원이라는 점에서 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가격은 1,253,700,000원으로 감정가의 70%입니다.

하지만 투자 판단은 다른 문제입니다. 104호로 기재된 임차인과 305호의 실제 점유관계가 확인되지 않았고, 공동담보와 수원시 세금 압류가 배당에 미칠 영향도 검증해야 합니다. 더구나 근린시설의 최근 실거래와 수익성 비교가 이루어지지 않아 최저가격이 시장가치보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 점유·세금·공동담보와 가격 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다.

1회 유찰이라는 이유만으로 서둘러 응찰하기보다 305호의 실제 권리·점유관계와 적정 수익가치를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.