수원지방법원 2025타경1187. 화성 영천동 샹보르줌타워 8층 824호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 최저매각가는 71,540,000원으로 감정가 146,000,000원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2021.12.01. 설정된 수협은행 근저당권, 채권최고액 124,800,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 이트너스주식회사 전세권, 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 최저가가 크게 내려왔다는 사실과 실제 가격 매력이 있다는 판단을 분리해야 합니다. 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 71,540,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 수치만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1187 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 862-3 샹보르줌타워 8층 824호 |
| 물건종류 / 이용 | 공장(지식산업센터) · 지상 12층 건물 내 8층 824호 |
| 소유자 | 박경순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 113,661,943원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 등기부에는 2022.01.12. 이트너스주식회사 명의의 전세금 10,000,000원 전세권이 설정돼 있습니다. 이 전세권은 2021.12.01. 수협은행 근저당보다 후순위여서 매각으로 소멸하고, 현재 회차 예상배당도 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가 71,540,000원은 감정가 146,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 50,078,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 35,054,600원(감정가 24%)입니다.
그러나 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 특히 공장·지식산업센터는 개별 호실의 실제 이용상태와 점유 형태가 가격에 영향을 줄 수 있으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 현재 자료로 확인 가능한 것은 “2회 유찰돼 최저가가 71,540,000원까지 내려왔다”는 사실까지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 124,800,000원 | 69,852,280원 |
| 2. 전세권 · 이트너스주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 134,800,000원 중 69,852,280원이 배당되고 64,947,720원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 전세권 예상배당은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다원중학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무용 빌딩·공장(지식산업센터)이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 50m, 남서측 약 30m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
- 토지. 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각, 공시지가 1,880,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 12층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 현황. 인접 호수와 벽체 구분 없이 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 기준값이 없어 71,540,000원이 시장가격보다 낮은지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 벽체·호실 경계 확인. 인접 호수와 벽체 구분 없이 사용 중이라는 감정평가 내용을 현장에서 확인하고, 인도 시 원상 구획 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 사용 주체와 점유 권원을 현황조사·현장방문을 통해 재확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 이트너스주식회사 전세권은 후순위로 매각 소멸하고 예상배당 0원이지만, 실제 점유관계와의 연결 여부는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당 부족. 현재 회차의 채권 미배당은 64,947,720원이며 추가 유찰 시 미배당 규모가 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건은 권리구조만 보면 기준이 명확합니다. 2021.12.01. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·전세권·경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 시세가 없고, 공장(지식산업센터) 용도에 더해 인접 호수와 벽체 구분 없이 이용 중이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 승계 부담은 낮지만, 가격·점유·호실 구획 확인 없이는 입찰가를 정하기 어렵다”입니다.