수원지방법원 2025타경1210. 용인시 처인구 유방동 ‘인정프린스아파트’ 3002동 306호, 19층 중 3층 아파트입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실·현관·발코니 등으로 표시되어 있고, 사용승인일자는 1996.06.08입니다. 권리만 보면 핵심은 단순합니다. 신고 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇지만 이 물건은 권리보다 가격이 더 중요합니다. 현재 회차는 신건이라 감정가 202,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 같은 단지·같은 면적 최근 실거래 평균 193,833,333원과 비교하면, 최저가이자 실질취득가가 평균보다 높습니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점과 별개로, 신건 응찰은 가격 메리트가 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1210 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 유방동 1007-51 인정프린스아파트 3002동 3층306호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 60.0㎡ · 19층 중 3층 306호 |
| 소유자 | 최영준 (2019.07.21 매매, 거래가 122,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 89,435,183원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 후순위는 미배당 구조
신고 임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 인수액은 0원입니다. 다만 등기 흐름은 매우 무겁습니다. 신한은행 경매개시 전후로 근저당, 가압류, 국세·지방세·건강보험 압류가 이어져 있고, 현재 회차 202,000,000원 기준으로도 채권자 전체 미배당이 465,202,333원 발생합니다. 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액은 아니지만, 배당관계가 복잡한 물건이라는 신호입니다.
② 시세 비교 — 실질취득이 평균보다 높다
같은 단지 인정프린스3, 동일 면적 60.0㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2025년 8월부터 2026년 5월까지 거래가 확인되고, 평균은 193,833,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.0㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 19 | 182,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 17 | 207,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.08 | 60.0㎡ | 14 | 208,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 193,833,333원 |
최근 실거래 범위는 150,000,000원~215,000,000원입니다. 현재 최저가 202,000,000원은 신고 임차인 인수액 0원을 더해도 실질취득 202,000,000원 그대로이고, 이는 실거래 평균의 104.2%입니다. 즉 신건에서 감정가 그대로 받으면 평균 시세보다 비싸게 사는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한미은행 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 4. 근저당 · 하나은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 5. 근저당 · 신한은행 | 100,100,000원 | 97,872,000원 |
| 6. 근저당 · 리드코프 | 16,900,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 안전대부 | 37,700,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 상상인플러스저축은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 옐로우캐피탈대부 | 74,100,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 비엔케이캐피탈 | 84,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈 | 132,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 50,274,333원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 202,000,000원 가정 시 채권자 총 채권액 663,574,333원 중 198,372,000원이 배당되고, 미배당은 465,202,333원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 0원 | 198,372,000원 | 465,202,333원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 0원 | 158,537,600원 | 505,036,733원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 0원 | 126,670,080원 | 536,904,253원 |
현재 회차에서는 신청채권자 신한은행의 청구액 89,435,183원보다 예상배당 97,872,000원이 커서 신청채권자는 충족되는 구조입니다. 1회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 58,037,600원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 26,170,080원까지 내려갑니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동고속도로 용인IC 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장·간선도로·에버라인 경전철역 둔전역 등이 소재하여 제반 교통환경은 무난한 편으로 표시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브콘크리트지붕 19층 중 3층 306호입니다. 도시가스, 개별난방보일러, 화재경보, 소화전, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등이 표시되고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 인정프린스3는 380세대, 1996.06.08 사용승인 단지입니다. 최근 12건의 동일 면적 거래가 150,000,000원~215,000,000원에 형성되어 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세보다 싼지부터 확인. 현재 실질취득 202,000,000원은 실거래 평균 193,833,333원보다 높습니다. 권리상 깨끗해도 현재 가격은 싼 가격이 아닙니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 표시됩니다. 당해세가 있으면 배당이 바뀔 수 있어 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정상 임대관계는 미상으로 표시됩니다. 전입세대열람, 현황조사, 실제 점유자를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 신건은 비싸다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 신고 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수형 함정은 보이지 않습니다. 그러나 현재 최저가 202,000,000원은 실거래 평균 193,833,333원보다 높고, 실질취득 기준으로도 시세 평균의 104.2%입니다. 배당관계에는 후순위 미배당 465,202,333원과 국세·지방세 압류 4건도 얹혀 있습니다. 결론은 간단합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 신건 응찰은 ‘싸다’가 아니라 ‘평균보다 비싸다’는 전제에서 출발해야 합니다.
