수원지방법원 2025타경1233. 오산동 영진빌 3층 302호, 다세대주택으로 이용 중인 전용 19.41㎡ 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 정란이며, 이 사건의 핵심은 감정가 42,100,000원이 2회 유찰돼 최저가 20,629,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 존재한다는 점입니다.

임차인 정창용은 2011.05.23 점유를 시작했고, 2011.05.31 확정일자, 2011.08.01 주민등록을 갖췄습니다. 이후 2020.08.03 주택임차권등기까지 마쳤고, 말소기준인 2020.10.22 국세 압류보다 앞섭니다. 보증금은 27,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 현 회차 매각대금에서는 집행비용을 제외하고 19,857,678원이 배당되는 것으로 계산돼, 부족분 7,142,322원은 매수인 인수로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

말소기준은 2020.10.22 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2020.08.03 정창용의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지 않고, 데이터상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 이후 2021.09.02 국세 압류, 2022.03.14 국세 압류, 2025.05.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

이 물건은 최저가만 보면 20,629,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 현 회차에서는 20,629,000원에 낙찰받더라도 7,142,322원을 추가로 인수해 실질취득이 27,771,322원이 됩니다.

실거래 판단은 과거 전체 평균 27,000,000원보다 최신 가격을 우선해서 봐야 합니다. 동일 건물 실거래는 2026.02 전용 21.81㎡ 3층이 20,000,000원, 2022.11 같은 21.81㎡ 2층이 34,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 20,000,000원이며, 최근 가격은 과거 가격 대비 -41.2% 하락했습니다.

대상 전용면적은 19.41㎡이고 실거래 표본은 21.81㎡로 면적이 다릅니다. 거래 표본도 최근 12개월 1건에 불과해 개별 호수 시세로 단정할 수는 없지만, 가격 방향은 최신 거래와 하락 추세를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 20,629,000원 가정)

현재 계산은 집행비용 771,322원과 임차인 배당 19,857,678원을 반영한 결과입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 선순위로 차감될 경우 임차인 배당액이 줄어들 수 있으므로, 실제 매수인 인수액은 7,142,322원보다 커질 가능성이 있습니다.

④ 유찰돼도 총취득액이 크게 내려가지 않는다

이 사건의 가장 중요한 특징입니다. 보증금 27,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 더 내려가도 줄어든 만큼 임차인 미배당 인수가 늘어납니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 그대로 적용되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중인 전용 19.41㎡ 소형 주거 물건입니다. 영진빌은 11세대이며 2008.08.26 사용승인됐습니다.
• 입지. 오산동 중앙동 행정복지센터 서측 인근으로 단독·다세대·연립·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,223,000원/㎡입니다.
• 하자. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 동일 건물 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회로, 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 승계액 확인. 현 회차 기준 예상 인수는 7,142,322원이지만 당해세가 우선 차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수가 증가할 수 있습니다.
• 최저가 착시 금지. 20,629,000원만 보면 감정가 대비 크게 할인됐지만, 실질취득은 27,771,322원으로 최신 실거래 20,000,000원보다 높습니다.
• 추가 유찰 효과 제한. 3회·4회 유찰 시에도 보증금 인수가 증가해 총취득액은 약 2,700만원대에 머뭅니다.
• 실거래 표본 차이. 대상은 19.41㎡, 확인된 거래는 21.81㎡입니다. 면적·호수·상태 차이를 감안해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -41.2%이고 최근 12개월 평균은 20,000,000원입니다. 과거 34,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 세금 원본 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 금액을 반드시 확인해야 실제 배당 및 인수액을 확정할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 배당요구 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “보증금 2,700만원”을 먼저 봐야 한다

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 42,100,000원에서 최저가 20,629,000원까지 내려온 2회 유찰입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 완전히 달라집니다. 정창용의 보증금 27,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현 회차 미배당액 7,142,322원을 매수인이 인수하기 때문에 실제 취득 부담은 27,771,322원입니다.

게다가 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 20,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -41.2%입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분이 보증금 인수액 증가로 상당 부분 상쇄됩니다. 국세·지방세의 우선 차감까지 발생하면 인수액은 더 커질 수 있습니다. 최저가 메리트는 착시이고, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상인 인수형 다세대. 권리·가격·환금성을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.