수원지방법원 2025타경50796. 화성시 병점동 ‘병점역써밋프라움에이동’ 9층 918호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 침실2·거실·주방·욕실·현관 구조의 오피스텔 1개호입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.07.10. 접수된 갑구 3번 하나은행 가압류 24,560,045원입니다. 그 이후 화성시 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 추가 국세 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차권과 점유입니다. 안성민은 2021.11.16. 주민등록·확정일자를 갖추고 2023.12.08. 주택임차권등기를 마친 선순위 임차권자입니다. 원칙적으로는 보증금 230,000,000원의 배당 결과를 봐야 하지만, 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약서 때문에 이 임차권의 잔존 청구는 매수인에게 넘기지 않는 구조로 정리됩니다. 다만 홍누리는 2021.01.25. 전입 점유자로 표시되며 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 경기대로 1011, 9층918호 (병점동, 병점역써밋프라움에이동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제9층 제918호 · 침실2·거실·주방·욕실·현관 구조 |
| 소유자 | 박순호 (2021.11.16. 거래가 232,800,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사(양도인: 안성민) / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 후순위, 선순위 임차권은 확약 확인
갑구 3번 하나은행 가압류가 말소기준입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 빠른 2023.12.08. 접수이고, 임대차계약일 2021.10.28., 주민등록일 2021.11.16., 확정일자 2021.11.16.로 표시됩니다. 이 선순위 임차권은 원칙적으로 인수 검토 대상이지만, 주택도시보증공사의 2026.06.09. 확약서로 안성민 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 표 — 안성민은 0원*, 홍누리는 미상
| 성명 | 용도 / 범위 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍누리 | 주거 | 미상 | 전입 2021.01.25 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 안성민 | 주거(임차권등기) · 전유부분 전부 | 230,000,000원 | 전입 2021.11.16 · 확정 2021.11.16 · 배당요구 2025.02.12 | 선순위 대항력 우선변제 확약 0원* |
* 안성민 임차권의 등기상 보증금은 230,000,000원입니다. 다만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 취지의 확약서를 제출했으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 신청채권자 지위로 표시되며, 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 최저가 2.60억, 그러나 할인은 없다
현재 회차는 신건입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 260,000,000원입니다. 안성민 임차권은 확약으로 실질 인수 0원*이지만, 홍누리의 보증금 미상 점유가 남아 있기 때문에 단순히 “인수 없음”으로 결론 내리기는 어렵습니다. 특히 미상 점유의 보증금이 확인되지 않는 한, 입찰가는 최저가가 아니라 확약 대상과 확약 밖 점유를 분리해 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 등기상 잔존액 | 안성민 실질인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 260,000,000원 | 229,000,045원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,000,000원 | 254,560,045원 | 25,712,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,400,000원 | 254,560,045원 | 66,729,600원 | 0원* |
등기상 잔존액은 안성민 임차권을 확약 없이 계산했을 때의 금액입니다. 확약 반영 시 안성민 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보되, 홍누리의 보증금 미상 점유는 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 안성민 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사하나은행 | 24,560,045원 | 24,560,045원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사(양도인: 안성민) | 230,000,000원 | 999,955원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있고, 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 화성시 병점동 소재 지하철1호선 병점역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 병점역 인근 1번국도변 근린생활시설, 상업용건물, 업무용 건물이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건동까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 병점역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상20층 건물 내 제9층 제918호입니다. 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·준주거지역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.06.09. 주택도시보증공사 확약서의 문구, 제출 주체, 적용 범위가 안성민 임차권과 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 홍누리 확인. 홍누리의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·전입세대 열람으로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 안성민 보증금 230,000,000원과 주택도시보증공사 신청채권은 양도인 안성민 표기로 연결됩니다. 실제 임차인 보증금을 460,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 화성시 압류와 국세 압류가 있으므로 당해세가 있으면 배당 순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도. 오피스텔은 미납 관리비와 점유자 인도 조건이 실질 비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 현장 확인이 필요합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 권리 리스크가 모두 해소되었다는 확신 없이 신건가에 접근하면 안전마진이 얇습니다.
맺으며 — “확약 0원*”과 “미상 점유”를 분리해야 한다
이 물건은 겉으로 보면 선순위 임차권 230,000,000원이 있어 무거워 보입니다. 하지만 안성민 임차권은 주택도시보증공사의 확약서로 잔존 청구와 임차권등기 문제가 정리되는 구조라, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 여기까지는 긍정적입니다.
다만 결론을 성급히 “인수 없음”으로 닫으면 안 됩니다. 홍누리라는 별도 주거 점유자가 있고, 전입일은 2021.01.25.로 매우 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 확약은 안성민 임차권에 대한 것이지, 홍누리의 미상 점유를 지워주는 문서가 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 안성민은 0원*, 홍누리는 확인 전입니다. 권리 구조가 완전히 닫히기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
