부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 권리상 가장 중요한 변수는 임차권등기 보증금 120,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수할 수 있어, 최저가 136,000,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 임차권 인수 발생 시 실질취득은 약 256,000,000원 수준으로 계산해야 합니다.

감정가 / 최저가

136,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득(인수 발생)

256,000,000원

낙찰가+임차보증금

인수 위험

120,000,000원

임차권등기 보증금

임차인

1명+

추가 미상 점유 확인 필요

수원지방법원 2025타경50802. 경기도 화성시 동탄구 반송동 센트럴에스타운 934호 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 1.36억의 신건 물건이지만, 등기부상 을구 5번 임차권등기가 존재합니다. 임차권자는 민수지, 보증금은 120,000,000원으로 확인됩니다. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재되어 있어, 배당 부족분은 인수 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경50802 (강제경매)
소재지	경기도 화성시 메타폴리스로 47-25, 9층934호 (반송동,센트럴에스타운)
물건종류 / 이용상태	집합건물(아파트) · 공동주택 이용
소유자	이창호
감정가 / 최저가	136,000,000원 / 136,000,000원
신청채권자 / 청구	민수지 / 131,848,775원
매각기일	2026.07.03

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 선순위 근저당권(2012.03.09 우리은행)입니다. 다만 임차권등기는 말소기준권리 후순위가 아니라 매수인 인수 가능 권리로 확인됩니다. 따라서 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸” 구조로 보면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
민수지	120,000,000원	가능(임차권등기, 전입일자 확인 필요)	확인 필요	인수 가능성
기사항전	미상	대항력 가능·미상	미상	확인 필요

⚠️ 임차권 인수 계산 민수지 임차보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않으면 매수인이 잔액을 부담합니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총 실질취득 부담은 약 보증금 수준을 포함해 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,704,000원
우리은행 근저당	3,120,000,000원	133,296,000원
우리은행 후순위 근저당	22,000,000원	0원
민수지 임차권	120,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분 (신건 1.36억)

회차별 미배당 부담

유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 임차권 인수 위험은 별도 검토

⛔ 핵심 위험 최저가 136,000,000원만 보면 저가 매수처럼 보이지만, 임차권 인수가 발생하면 실질취득은 낙찰가+인수보증금 구조입니다. 따라서 일반 아파트 경매처럼 최저가 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 동탄복합문화센터 북서측 인근, 상업·업무시설·근린생활시설 및 아파트가 밀집한 중심상업지역입니다.
교통. 메타폴리스로, 노작로, 동탄반석로와 인접하며 버스정류장이 위치합니다.
규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(동탄1), 공시지가 6,424,000원/㎡입니다.
환금성. 센트럴S타운 299세대, 2008년 준공으로 소규모 단지이며 최근 매각 정보는 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 원본 확인. 임차권등기 말소 여부와 배당 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
추가 점유자 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 대항력 여부 확인이 필요합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 가능성을 확인해야 합니다.
실질취득 기준 입찰. 낙찰가가 아니라 인수 가능 금액을 포함해 가격을 판단해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 1.36억이라는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 을구 5번 임차권등기 보증금 1.2억이 존재하고, 배당 부족 시 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 경매의 핵심은 낙찰가격이 아니라 실질취득가격입니다. 임차권 인수 여부가 해소되지 않는다면 가격 메리트보다 권리 리스크가 우선하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-03	유찰	1억 3,600만원
2	2026-08-14	대기	9,520만원

부동산강제경매

신건 가격보다 무서운 1.2억 임차권 — 동탄 센트럴에스타운 934호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인

③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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