서울동부지방법원 2024타경61473. 성동구 마장동 우성에비뉴 101동 5층 503호, 전유면적 70.88㎡ 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이지만, 현황재조사에서는 전유부분이 503호 55.142㎡와 503-1호 약 15.74㎡로 나뉘어 각각 독립된 출입문을 사용하는 것으로 확인됐습니다. 권리분석의 핵심도 이 물리적 분할과 맞물린 두 임차관계입니다.
말소기준권리는 2024년 2월 5일 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 539,350,000원입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하지만, 김미라와 고세은은 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 김미라는 보증금 300,000,000원이 확인되고 현재 최저가 가정에서는 전액 배당되지만, 고세은은 보증금 자체가 확인되지 않아 미배당액과 인수액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경61473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 고산자로26길 11, 101동 5층 503호 (마장동, 우성에비뉴) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전유면적 70.88㎡ · 철근콘크리트구조 13층 중 5층 |
| 현황 이용 | 아파트 · 503호 55.142㎡와 503-1호 약 15.74㎡로 분리 이용 |
| 소유자 | 김명호 (2015.10.19. 매매 원인, 2018.03.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 813,000,000원 / 650,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미라 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.05. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 539,350,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 임차인이 핵심
2018년 설정된 수협은행 근저당권 2건은 2024년 2월 6일 이미 말소됐고, 2020년 정은경 명의의 주택임차권도 2021년 1월 6일 말소됐습니다. 현재 기준 말소기준은 삼성화재 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 케이비캐피탈 가압류, 김미라의 강제경매개시결정, 삼성화재의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미라 | 503호 55.142㎡ 임차권등기 범위 경정 | 300,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.01.20. | 우선변제 有 확정 2021.11.15. · 배당요구 | 현재 가정 0원* |
| 고세은 | 503-1호 | 미상 | 대항력 有 전입 2022.07.18. | 우선변제 有 확정 2022.07.08. · 배당요구 | 미상 |
* 김미라 보증금 300,000,000원은 현재 최저가 650,400,000원 가정에서 전액 배당되는 것으로 계산돼 미배당 인수액이 0원입니다. 다만 고세은의 보증금은 확인되지 않아 별도 승계 위험이 남습니다. 2025.11.04. 등기된 을구 7-2번은 김미라 임차권의 범위를 503호 55.142㎡로 바로잡은 경정등기이며, 별도의 세 번째 임차인으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 81.3%는 ‘인수 전’ 숫자다
우성에비뉴는 60세대, 2017년 10월 19일 사용승인된 아파트입니다. 전용 70.88㎡ 실거래는 총 4건이며, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 800,000,000원, 최신 거래는 810,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래보다 4.7% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 70.88㎡ | 6 | 810,000,000원 |
| 2025.03 | 70.88㎡ | 13 | 790,000,000원 |
| 2023.07 | 70.88㎡ | 9 | 750,000,000원 |
| 2022.04 | 70.88㎡ | 10 | 778,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.88㎡ | 2건 | 800,000,000원 |
최저가 650,400,000원은 최근 12개월 평균의 81.3%로, 인수액을 제외하면 149,600,000원 낮습니다. 최신 거래 810,000,000원과의 차이는 159,600,000원입니다. 그러나 고세은의 미배당 보증금이 149,600,000원을 넘으면 실질취득가는 최근 12개월 평균을 넘고, 159,600,000원을 넘으면 최신 거래가격도 웃돌게 됩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 ‘최저가 + 고세은 미배당액’으로 시세를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 650,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,904,000원 |
| 1. 임차인 김미라 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 임차인 고세은 보증금 | 미상 | 미상 |
| 3. 근저당 · 삼성화재해상보험 | 539,350,000원 | 341,496,000원* |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 | 65,470,168원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 김미라 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 임의경매개시결정 · 삼성화재해상보험 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 삼성화재 예상배당 341,496,000원과 매수인 인수 0원은 고세은 보증금이 반영되지 않은 금액입니다. 고세은의 보증금이 확인되면 삼성화재 배당액이 줄고, 고세은이 전액 배당받지 못하는 경우 그 미배당액이 매수인 승계액으로 남을 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마장동 우체국 동측 인근으로, 시장·근린생활시설·다세대주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 5층으로, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 2,581.2㎡, 평지의 가로장방형 아파트 부지이며 공시지가는 4,694,000원/㎡입니다.
- 환금성. 60세대 단지이고 전용 70.88㎡ 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 가격 판단 시 개별 호수의 상태와 분할 이용 현황을 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고세은 보증금 확인. 임대차계약서, 배당요구서, 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 보증금 및 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 확인된 고세은 보증금에서 예상배당액을 뺀 미배당액을 최저가에 더해 800,000,000원·810,000,000원과 비교해야 합니다.
- 김미라 채권 관계 대조. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임차보증금 채권, 집행권원, 배당요구의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 범위 확인. 503호 55.142㎡와 503-1호 약 15.74㎡가 독립 출입문으로 나뉜 상태이므로 각 점유자와 실제 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 7번 주택임차권과 7-2번 범위 경정등기를 대조해 김미라의 정확한 임차 목적물 범위를 확인해야 합니다.
- 세금·집행비용 확인. 국민건강보험공단 압류와 당해세, 최우선변제, 실제 집행비용에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 토지거래허가 여부 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 표시돼 있으므로 취득 목적과 적용 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·현황재조사보고서·배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “81.3% 할인”보다 먼저 풀어야 할 미상 보증금
최저가 650,400,000원은 최근 12개월 평균 800,000,000원의 81.3%이고, 최신 거래 810,000,000원보다도 낮습니다. 가격 데이터만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 곧 취득원가인 물건이 아닙니다. 김미라의 보증금 300,000,000원은 현재 배당 가정에서 전액 변제되지만, 선순위 대항력을 가진 고세은의 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 매수인의 실질취득가는 650,400,000원 + 고세은 미배당 보증금입니다. 최근 12개월 평균과의 차액은 149,600,000원에 불과하므로, 미배당 인수액이 이 범위를 넘으면 표면상의 가격 장점은 사라집니다. 여기에 503호와 503-1호의 분할 이용, 임차권자이자 경매신청채권자인 김미라의 채권 관계까지 확인해야 합니다. 결론은 가격은 조건부, 권리는 보증금 확인 전 보류입니다.
