서울동부지방법원 2024타경63677. 서울 강동구 천호동 다성이즈빌 10층 1005호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 2020년 사용승인된 지상 11층 건물에 자리합니다. 소유자 강문덕은 2021년 2월 이 물건을 277,000,000원에 취득했습니다. 이후 2024년 강제경매가 개시됐고, 현재는 10회 유찰된 상태입니다.

이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 감정가 대비 낙찰가 비율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김홍미의 임차보증금 270,000,000원입니다. 해당 임차권등기는 매각물건명세서에도 매수인 인수 가능 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 입찰 판단의 기준은 최저가 29,528,000원이 아니라, 인수 보증금을 포함한 실질취득 약 270,000,000원이어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.10.02 접수된 마스턴제88호속초피에프브이 주식회사의 가압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 국가 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 가압류 자체도 말소기준권리로서 매각 후 소멸하는 대상입니다.

반면 김홍미의 주택임차권등기는 2024.02.23 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 임차인의 전입신고는 이보다 이른 2021.02.19, 확정일자는 2021.02.17입니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 존재

실제 임차인 1명, 김홍미. 임차권등기와 임차인 신고내역이 동일한 임대차를 가리킵니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하며, 이를 김홍미와 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

임대차계약은 2021.02.17 체결됐고, 2023.01.30 갱신된 내용이 등기되어 있습니다. 두 계약 모두 등기상 보증금은 270,000,000원입니다. 선순위 대항력과 우선변제권이 함께 있는 형태이므로, 배당을 받고도 보증금이 완전히 회수되지 않으면 잔액에 대한 임대인의 반환의무를 매수인이 승계하게 됩니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 29,528,000원 낙찰 가정)

집행비용은 매각가 기준 추정액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

예상배당은 매우 단순합니다. 매각대금 29,528,000원 중 집행비용 931,504원을 제외한 전액 28,596,496원이 선순위 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 일반 채권자에게 돌아가는 배당은 0원으로 산정됩니다.

마스턴제88호속초피에프브이 주식회사와 주택도시보증공사의 청구금액 합계는 534,948,353원이고 예상배당은 0원입니다. 다만 이 채권자들의 미배당 채권액을 매수인 인수금으로 그대로 더하는 것은 아닙니다. 매수인에게 직접 중요한 것은 선순위 임차보증금의 미변제 잔액입니다.

④ 회차별 실질취득 — 유찰을 기다려도 약 2.7억

이 사건은 10회 유찰되어 최저가가 감정가의 약 10.74%까지 내려왔습니다. 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매라면 유찰에 따라 매입가격이 낮아지지만, 이 물건은 선순위 임차보증금이 매수인 부담을 사실상 고정합니다.

실질취득 = 회차별 가정 매각가 + 예상 임차보증금 인수액. 집행비용 추정치 차이로 합산액에는 소폭 차이가 있으며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

현재 실질취득액 270,931,504원은 감정가 275,000,000원의 약 98.5%입니다. 여기서 비교 기준은 최저가 29,528,000원이 아니라 인수 부담을 포함한 270,931,504원이어야 합니다. 감정가와 과거 소유권 취득가액만으로 현재 적정 시세를 확정할 수 없으므로, 같은 용도·규모의 최근 거래가격과 비교하기 전에는 가격 메리트가 입증됐다고 보기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강동구 천호동 동신중학교 북서측 인근입니다. 주변에 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업·업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 있습니다. 진황도로와 연결되는 도로 접근성이 있습니다.
• 건물. 2020.12.24 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 도시가스, 주차 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 일반 아파트와 동일한 거래시장이나 환금성을 전제로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
• 토지. 준주거지역·천호지구 지구단위계획구역입니다. 토지는 대체로 평탄한 자루형이며, 진황도로와 연결됩니다.
• 공시지가. 6,729,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 지표로, 해당 호실의 현재 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술) 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 거래 적용범위도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 강동역 접근성과 주변 생활시설은 입지 검토 요소입니다. 반면 다세대·도시형생활주택이라는 용도, 10회 유찰 이력 및 높은 실질취득 부담을 고려하면 단기간 재매각을 전제로 한 투자에는 신중해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액을 기준으로 계산. 최저가 29,528,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 더한 270,931,504원을 현재 회차의 기준 부담액으로 사용해야 합니다. 여기에 취득 부대비용이 추가될 수 있습니다.
• 임차권등기와 매각물건명세서 대조. 을구 1번 김홍미 주택임차권등기, 보증금 270,000,000원, 전입신고·확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 보증금 잔액 인수 문구도 재확인해야 합니다.
• 보증금 정산 및 반환 상대방 확인. 임차보증금의 실제 반환·대위변제 내역, 채권 귀속 및 배당절차를 확인해야 합니다. 특히 신청채권자인 주택도시보증공사와 임차보증금 채권 사이에 변제·승계 등 별도 변동사항이 있는지 확인해야 합니다. 확인되지 않은 변동을 근거로 인수액을 임의로 줄여서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 조건 확인. 잔여 보증금 반환과 주택임차권등기 말소가 어떻게 이루어지는지, 배당 이후 필요한 협의와 절차를 확인해야 합니다. 실제 인도 여부도 별도 확인 대상입니다.
• 유찰 회차별 부담을 구분. 11회 유찰 시 실질취득 270,825,203원, 12회 유찰 시 270,740,163원으로 예상됩니다. 최저가가 추가 하락하더라도 전체 부담이 크게 줄어들지 않는 점을 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.
• 민간임대주택 등록관계 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기와 관련하여 등록 상태, 임대의무기간 및 매수인에게 적용될 수 있는 의무를 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 및 환금성 검증. 동일 용도의 인근 다세대·도시형생활주택 거래가격, 층별·면적별 차이와 실제 매각 가능 가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 최저가 할인율은 이 물건의 가격 경쟁력을 판단하는 기준이 될 수 없습니다.
• 미납 세금과 관리비. 국가 압류가 기재되어 있으므로 조세채권의 내용 및 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 여부와 추가 부담 가능성도 점검해야 합니다.
• 원본 및 최신 등기 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “2,952만원에 낙찰받아도 2.7억원을 부담한다”

이 물건의 본질은 극단적인 유찰 할인 물건이 아니라 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 감정가 275,000,000원에서 최저가 29,528,000원까지 내려왔지만, 김홍미의 대항력 있는 보증금 270,000,000원 때문에 매수인의 경제적 부담은 거의 줄어들지 않습니다.

현재 회차 최저가 기준으로 인수액은 241,403,504원, 실질취득액은 270,931,504원입니다. 추가 유찰이 발생해도 전체 부담은 약 2.7억원 수준에 머뭅니다. 감정가 대비 실질취득 비율은 약 98.5%로, 최저가 할인율을 그대로 투자 수익 가능성으로 연결할 수 없습니다.

서울 강동구 천호동의 입지와 강동역 접근성은 검토할 만한 요소지만, 도시형생활주택의 실제 거래가격 및 환금성을 먼저 검증해야 합니다. 10회 유찰에도 불구하고 매수인 부담이 크게 줄어들지 않는 구조이므로, 임차보증금 정산관계와 말소 가능성을 확인하지 않은 상태에서 입찰하는 것은 위험합니다.

최종 판단: 선순위 임차보증금 인수로 실질취득이 감정가에 근접하는 고위험 물건. 최저가 착시를 경계하고, 임차보증금 정산과 실제 시세 검증 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.