서울동부지방법원 2024타경63677. 천호동 다성이즈빌 10층 1005호로, 감정평가상 공동주택-도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 강문덕으로 2021년 2월 18일 거래가 277,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 겉으로는 감정가 2.75억짜리 물건이 9번 유찰돼 3,691만원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다.
하지만 권리구조의 핵심은 매각가가 아니라 김홍미의 주택임차권입니다. 김홍미는 2021년 2월 17일 점유를 시작하고, 2021년 2월 19일 주민등록을 마쳤으며, 2021년 2월 17일 확정일자를 갖춘 보증금 270,000,000원 임차인입니다. 임차권등기는 2024년 2월 23일 이루어졌고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63677 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로 45, 10층1005호 (천호동,다성이즈빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택-도시형생활주택(단지형다세대) · 지하1층/지상11층 중 10층 |
| 소유자 | 강문덕 (2021.02.18. 거래가 277,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 36,910,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,621,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2020.12.24 |
① 권리 흐름 — 2.7억 임차권이 먼저다
등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 김홍미 주택임차권입니다. 전입·점유·확정일자가 2021년으로, 2024년 10월 2일 가압류보다 앞섭니다. 데이터상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 반면 2024년 10월 2일 마스턴제88호속초피에프브이 주식회사의 가압류, 2024년 11월 6일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025년 2월 10일 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.19 | 2021.02.17 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 잔액 인수 |
실제 임차인은 김홍미 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 그대로 270,000,000원 한 건으로 봅니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액 회수가 불가능해 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 유찰이 더 돼도 실질취득은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 36,910,000원 | 234,154,380원 | 271,064,380원 | 98.6% |
| 10회 유찰 시 | 29,528,000원 | 241,403,504원 | 270,931,504원 | 98.5% |
| 11회 유찰 시 | 23,622,400원 | 247,202,803원 | 270,825,203원 | 98.5% |
유찰이 한 번 더 되면 입찰가는 29,528,000원으로 내려가지만 인수액은 241,403,504원으로 늘어 실질취득은 270,931,504원입니다. 11회 유찰에서도 실질취득은 270,825,203원입니다. 즉 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 대항력 인수형이라, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 총 부담이 약 2.7억원에 수렴합니다. ‘몇 번 더 유찰되면 더 싸진다’는 일반적인 경매 논리가 이 물건에는 거의 통하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,064,380원 |
| 1. 임차인 김홍미 보증금 | 270,000,000원 | 35,845,620원 |
| 2. 가압류 · 마스턴제88호속초피에프브이 주식회사 | 258,327,005원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 276,621,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 김홍미에게 35,845,620원이 배당되고, 보증금 부족분 234,154,380원은 매수인이 인수합니다. 가압류 채권자와 신청채권자에게는 예상배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 동신중학교 북서측 인근. 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업·업무용 건물과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물의 10층 1005호이며, 사용승인일은 2020.12.24입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·주차·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 세로를 통해 노폭 약 20m 내외 진황도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 주상용, 평지·자루형, 중로한면이며 공시지가는 6,729,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 36,910,000원이 아니라 인수액을 합친 271,064,380원을 실질취득가로 놓고 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 10회 유찰 시 270,931,504원, 11회 유찰 시 270,825,203원으로 총 부담이 거의 줄지 않습니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김홍미 보증금 270,000,000원의 실제 배당액과 최종 인수잔액을 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 현황과 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 재확인. 압류권리와 집행비용 등 최종 배당에 영향을 주는 항목은 원본 서류와 배당절차에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인 필수. 실거래 비교 자료가 없어 현재 실질취득 약 2.71억원이 시장가격 대비 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “13% 낙찰가”보다 “2.71억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 착시는 9회 유찰·최저가 36,910,000원입니다. 하지만 보증금 270,000,000원의 대항력 임차권이 선순위로 남아 있고, 현재 회차 배당 후 234,154,380원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 부담은 271,064,380원으로 감정가 275,000,000원의 약 98.6%입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 약 2.71억원에 머뭅니다. 실거래 시세 자료가 없는 상황에서 단순히 “감정가의 13%까지 떨어졌다”는 이유로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 표면가는 매우 낮지만 실질취득은 감정가에 근접하고, 선순위 임차보증금 인수가 핵심인 고난도 물건입니다.
