서울동부지방법원 2024타경65277. 강동구 올림픽로 659 쌍용플래티넘리버 5층 514호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 감정가는 230,000,000원, 현재 최저매각가는 117,760,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 큰 폭으로 할인된 경매처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다.

소유자 이미라는 2018.09.13. 거래가액 200,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2020.12.01. 치악새마을금고 근저당권 96,000,000원입니다. 그런데 임차권자 박은송의 등기에는 임대차계약 2020.06.19., 주민등록 2020.07.16., 점유개시 2020.07.20., 확정일자 2020.07.20.이 적혀 있습니다. 모두 말소기준인 2020.12.01.보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차가 핵심

등기부상 2018년 신한은행 근저당권은 2020.07.20. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.12.01. 치악새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 이순녀 근저당권 225,000,000원, 현재 강제경매개시결정, 국민건강보험공단·강동구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 안 내려간다

박은송의 보증금 200,000,000원은 현재 최저가 117,760,000원보다 큽니다. 따라서 대항력이 유지되고 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 최저가만 단순 차감하면 200,000,000원 - 117,760,000원 = 82,240,000원입니다.

또한 박은송은 을구 7번 임차권자이면서 현재 강제경매의 채권자로도 기재돼 있습니다. 자료에는 이 동일인 관계를 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 경고가 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계와 신청채권의 근거를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 51.2% 할인처럼 보여도 시세 할인으로 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 230,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 현재 시장가격과의 직접 비교는 할 수 없습니다. 더 중요한 것은 대항력 있는 박은송 보증금이 200,000,000원이라는 점입니다.

즉 표면상 입찰가는 117,760,000원이지만, 권리 인수까지 합친 실질취득은 약 200,000,000원 수준입니다. 이는 감정가 230,000,000원보다 낮기는 하지만, 감정가가 곧 현시세라는 뜻은 아니므로 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 3회 유찰이라는 숫자 역시 가격 메리트가 아니라 권리·수요 위험이 입찰가에 반영된 결과일 가능성을 함께 봐야 합니다.

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가도, 그만큼 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 4회·5회 유찰로 최저가가 내려가는 것만 보고 실질취득비용까지 함께 내려간다고 보면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)

⑤ 현물·입지 체크 — 도면 오류가 적혀 있다

• 이용상태. 감정평가상 복층형 오피스텔입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있으므로 아파트와 같은 환금성으로 전제하면 안 됩니다.
• 입지. 지하철 5·8호선 천호역 북서측 인근으로 업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 지하철 5·8호선 환승역인 천호역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층 514호이며 사용승인일은 2004.07.31.입니다. 승강기·지하주차장·도시가스 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도면. 건축물대장상 514호 ‘호별’ 건축물현황도가 좌우 반전돼 등재된 것으로 추정됩니다. 층별 도면은 실제 출입문 위치와 일치하고, 호별 도면 출입문 위치는 작성 오류로 보인다는 현황재조사 내용이 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 대로3류·도로와 접하고 건축선 저촉 등의 규제가 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 117,760,000원에 낙찰받아도 박은송 보증금 미배당분 인수까지 합치면 총부담은 약 200,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
• 박은송 임대차 원본 확인. 임대차계약일·주민등록·점유·확정일자와 실제 보증금 지급내역을 반드시 대조해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 박은송의 선순위 대항력과 우선변제권이 실제 배당표에 어떻게 반영되는지 배당요구서·매각물건명세서·등기부 원본을 함께 확인해야 합니다.
• ‘기사항전’ 기재 확인. 보증금·전입·확정일자가 미상인 별도 임차 기재의 실체와 점유관계를 법원 서류로 확인해야 합니다.
• 도면·현황 일치 확인. 호별 건축물현황도의 좌우 반전 및 출입문 표기 오류가 적혀 있으므로 실제 514호의 위치·복층 구조와 공부를 현장에서 대조해야 합니다.
• 3회 유찰을 가격 메리트로 오해 금지. 실거래 비교자료가 없고 선순위 임차보증금이 있어, 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가라고 판단할 수 없습니다.

맺으며 — “낙찰가 1.18억 ≠ 취득비용 1.18억”

이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 117,760,000원이 아니라 200,000,000원입니다. 박은송의 임차보증금이 현재 최저가보다 크고, 매각물건명세서가 매수인 대항 임차권을 명시하기 때문에 미배당 보증금 인수가 발생하면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다.

게다가 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않는 별도 임차 기재와, 임차권자 박은송이 강제경매 채권자로도 등장하는 관계, 514호 호별 도면의 좌우 반전 문제까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “선순위 임차 인수액과 미상 점유를 확정하기 전에는 가격을 논할 수 없다”입니다.

* 실질취득 약 200,000,000원 및 인수 약 82,240,000원+는 박은송의 대항력이 유지되고 보증금이 전액 배당되지 않는다는 전제의 현재 최저가 기준 개념값입니다. 집행비용·조세·실제 배당순위와 별도 임차 기재의 권리 여부에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.