서울동부지방법원 2024타경65277. 서울 강동구 성내동 쌍용플래티넘리버 5층 514호 사건입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 복층형 오피스텔로 기재되어 있습니다. 따라서 아파트로 전제하지 말고, 실제 이용상태와 건축물대장·등기부의 표시를 먼저 대조해야 합니다.
권리분석의 핵심은 2020년 12월 1일 설정된 치악새마을금고 근저당권과 2024년 9월 19일 등기된 박은송의 주택임차권입니다. 근저당권의 채권최고액은 96,000,000원이며, 임차권 등기에는 보증금 200,000,000원이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서는 해당 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시하고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 취지의 문구를 두고 있습니다.
다만 임차권 등기 원문에는 주민등록일자 2020.07.16, 점유개시일자 2020.07.20, 확정일자 2020.07.20이 기재되어 있는 반면, 조사 요약에는 전입신고일 미상으로 대항력 판단이 불가하다는 내용이 있습니다. 임차권의 우선순위와 배당 계산에도 이 기록을 대조해야 하는 문제가 있으므로, 현재의 배당 가정표만으로 임차보증금 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경65277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 올림픽로 659, 5층 514호 (성내동, 쌍용플래티넘리버) |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 근린시설 · 감정평가상 이용상태: 복층형 오피스텔 · 5층 514호 · 임차권 등기 범위 34.20㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 14층 건물 · 사용승인일 2004.07.31 |
| 소유자 | 이미라 · 2018.09.05 매매 원인 · 등기상 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 94,208,000원 (감정가의 40.96%) |
| 말소기준으로 분류된 권리 | 을구 3번 근저당권 · 치악새마을금고 · 2020.12.01 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 박은송 / 200,722,600원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 임차권의 선후관계가 중요하다
등기부상 말소기준으로 분류된 권리는 2020.12.01 치악새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다. 그러나 임차권의 경우 등기일만으로 위험을 판단할 수 없습니다. 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자 및 매각물건명세서의 인수 문구를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 위험
| 임차인 / 점유 범위 | 보증금 / 주요 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
박은송 을구 7번 주택임차권 등기 5층 514호 34.20㎡ 전부 |
보증금 200,000,000원 계약 2020.06.19 주민등록 2020.07.16 점유개시·확정일자 2020.07.20 배당요구 2024.09.19 |
가능·원본 확인 매각물건명세서상 매수인 대항 권리로 기재 |
순위 검증 필요 확정일자 기재와 배당순위 대조 |
인수 위험 미배당 보증금 또는 명세서 문언에 따른 인수 가능성 |
|
별도 주거 점유 기재 성명 미상 · 실제 임차관계 확인 필요 |
보증금 미상 전입·점유·확정일자 확인 필요 |
가능·미상 | 미상 |
추가 위험 관계 확인 전 인수 위험 배제 불가 |
박은송은 임차권등기상 보증금 200,000,000원의 권리자로 확인되고, 배당요구도 기재되어 있습니다. 별도로 주거 점유가 기재된 건이 있으나 보증금과 날짜를 확인할 수 없어, 실제 임차관계 및 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.
③ 실질취득 분석 — 최저가 94,208,000원이 취득원가는 아니다
현재 최저매각가는 94,208,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 그러나 이 비율은 낙찰가만 비교한 값입니다. 임차보증금 인수 가능성을 포함하면 실질취득 부담은 크게 달라집니다. 동일·유사 물건의 실거래 수치로 시세를 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
| 검토 시나리오 | 낙찰가 가정 | 보증금 관련 부담 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 임차권이 선순위로 확인되고, 매각대금에서 배당 가능한 금액을 보증금에 충당하는 경우 | 94,208,000원 | 107,887,744원 | 202,095,744원 |
| 매각물건명세서 문언을 보증금 전액 인수로 적용하는 경우 | 94,208,000원 | 200,000,000원 | 294,208,000원 |
첫 번째 시나리오의 계산은 94,208,000원에서 집행비용 2,095,744원을 제외한 배당 가능액 92,112,256원을 임차보증금에 충당하는 가정입니다. 보증금 잔액은 107,887,744원이며, 낙찰가와 합하면 202,095,744원입니다. 두 번째 시나리오는 매각물건명세서의 전액 인수 문언을 적용한 보수적 부담 계산입니다. 어느 계산이 실제 적용되는지는 임차권의 대항력·우선변제 순위와 법원 명세서의 정확한 문언을 확인해야 확정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 94,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,095,744원 |
| 1. 근저당권 · 치악새마을금고 | 96,000,000원 | 92,112,256원 |
| 2. 근저당권 · 이순녀 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 박은송 | 200,722,600원 | 0원 |
| 4. 임의경매 신청채권 · 치악새마을금고 | 200,722,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 치악새마을금고 근저당권에 92,112,256원을 배당하고 박은송에게는 배당하지 않는 가정으로 산출된 값입니다. 총 채권액은 722,445,200원, 총 채권 배당액은 92,112,256원, 미배당 채권액은 630,332,944원입니다. 다만 등기부 원문에 기재된 임차인의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 말소기준 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 매수인 대항 임차권을 명시하고 있으므로, 위 배당순위가 실제 법률관계와 일치하는지 반드시 재검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재로, 지하철 5·8호선 환승역인 천호역 북서측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 천호역이 있어 감정평가서상 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물·이용상태. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2004.07.31입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서에는 복층형 오피스텔로 기재되어 있으므로 실제 이용상태와 공부상 표시를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 천호지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용계획에는 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 도면 확인. 건축물대장상 호별 건축물현황도는 좌우 반전되어 등재된 것으로 추정된다는 기재가 있습니다. 층별 도면은 실제 출입문 위치 현황과 일치하는 것으로 조사되었으나, 입찰 전 현황과 도면을 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 천호역 인근이라는 입지상 장점은 있지만, 임차권 인수 여부와 실제 이용용도, 추가 점유관계가 불확실합니다. 확인된 실거래 자료만으로 가격 경쟁력을 판정할 수 없으므로, 인수 위험을 해결하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 대조. 박은송의 임대차계약일 2020.06.19, 주민등록일자 2020.07.16, 점유개시일자 및 확정일자 2020.07.20을 주민등록·점유 관련 자료와 대조해 대항력과 우선변제 순위를 확인하세요.
- 인수 범위 확정. 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 인수 문구가 실제로 보증금 전액 인수를 의미하는지, 배당 후 잔액 인수를 의미하는지 원문으로 확인하세요. 확인 전에는 실질취득액을 하나의 숫자로 확정하지 마세요.
- 배당표 재산정. 현재 가정배당표는 치악새마을금고 근저당권에 배당하고 박은송에게 배당하지 않는 구조입니다. 임차권의 선후관계와 실제 배당순위가 일치하는지 검토한 뒤 미배당 보증금과 매수인 인수액을 다시 계산하세요.
- 추가 점유관계 확인. 별도 주거 점유 기재의 성명, 보증금, 임대차계약, 전입 및 확정일자를 확인하세요. 확인되지 않은 점유관계를 임차인 없음이나 인수액 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
- 가장임차인 의심 검증. 박은송이 경매 신청채권자와 동일하게 기재되어 있으므로 실제 임대차관계, 보증금 지급 사실, 점유 실체를 확인하세요. 동일인 기재만으로 임차권을 허위라고 단정하지 마세요.
- 용도·도면 확인. 사건 분류상 근린시설과 감정평가상 복층형 오피스텔의 차이를 확인하고, 건축물대장·등기부·현황도·실제 출입문 위치를 대조하세요.
- 입찰가 상한 설정. 최저매각가 94,208,000원만 기준으로 입찰가를 정하지 마세요. 임차권 인수액과 추가 점유관계를 확정한 뒤, 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 서로 대조하세요. 본 리포트는 제공된 기록에 기초한 분석 의견입니다.
맺으며 — 최저가와 실질취득원가는 다르다
이 사건은 감정가 230,000,000원에서 최저매각가 94,208,000원까지 내려온 물건이지만, 표면 가격만으로 저가 매물이라고 평가할 수 없습니다. 보증금 200,000,000원의 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있고, 추가 주거 점유 기재도 확인이 필요합니다. 임차권의 우선순위와 배당 관계가 확정되지 않은 상태에서는 실질취득 부담이 약 202,095,744원에서 294,208,000원까지 달라질 수 있습니다.
특히 등기부 원문에 적힌 임차인의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자와 말소기준 근저당권의 날짜, 그리고 가정배당표의 배당순위가 서로 일치하는지 검증해야 합니다. 임차권의 효력을 무시하거나 배당표의 숫자만 그대로 적용해 인수액을 0원으로 보는 접근은 위험합니다. 권리관계와 인수액이 확정되기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다.
