수원지방법원 2025타경55565. 수원시 팔달구 인계동 코스모골드 4층 412호입니다. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트 구조의 16층 건물입니다. 현재 소유자는 변욱으로, 2020년 11월 3일 49,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이후 여러 가압류와 압류가 등기됐고, 2025년 4월 22일 김도연의 신청으로 강제경매가 시작됐습니다. 그런데 김도연은 단순한 경매 신청채권자가 아니라, 이 물건의 임차보증금 58,000,000원을 가진 임차권자이기도 합니다. 전입신고와 확정일자 모두 2022년 2월 8일 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 달리 보증금 잔액 인수 여부가 매수인의 취득원가를 결정하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 939-5 코스모골드 4층 412호 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 장다리로 325 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 감정 이용상태: 공동주택(도시형생활주택·원룸형) · 16층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 변욱 (2020.11.03 소유권이전 · 거래가액 49,000,000원) |
| 감정가 | 53,000,000원 |
| 최저매각가 | 18,179,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매 신청채권자 | 김도연 · 청구금액 58,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.08 갑구 8번 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 · 11,756,360원 |
| 임차권등기 | 2025.08.08 을구 3번 · 김도연 · 임차보증금 58,000,000원 |
| 매수인 인수 가능액 | 40,548,222원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 실질취득 예상액 | 58,727,222원 (낙찰가 + 인수액) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
말소기준권리는 2022년 2월 8일 재단법인 신용보증재단중앙회의 가압류입니다. 이보다 앞서 2014년 설정됐던 하나은행 근저당권은 2018년 12월 5일 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 수원시·국세·국민건강보험공단 압류와 후순위 가압류, 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 김도연의 임대차입니다. 임대차계약일은 2020.07.25, 점유개시일은 2020.08.23, 전입신고일은 2020.08.31, 확정일자는 2020.11.04입니다. 모두 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025년 8월에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심은 뒤늦은 임차권등기일이 아니라 그 전에 갖춘 주택 인도와 주민등록 요건입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 있음
실제 임차인은 김도연 1명입니다. 김도연은 이 사건의 경매 신청채권자이자 주택임차권등기 권리자이기도 합니다. 보증금은 동일한 58,000,000원으로, 신청채권과 임차보증금을 별개의 인수 보증금처럼 중복 합산하지 않아야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도연 전유부분 전부 · 주거 |
58,000,000원 | 2020.08.31 2020.11.04 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2020.07.25 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2020.08.23 |
| 전입신고일 | 2020.08.31 |
| 확정일자 | 2020.11.04 |
| 임차보증금 | 58,000,000원 |
| 임차 부분 | 건물의 전유부분 전부 |
| 임차권등기 | 2025.08.08 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 말소기준권리 | 2022.02.08 가압류 |
| 대항력 판단 | 있음 — 말소기준권리보다 앞선 점유·전입 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 현재 회차 예상 배당 | 17,451,778원 |
| 예상 미배당 보증금 | 40,548,222원 |
확정일자가 있고 배당요구도 했으므로 임차인은 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 있다고 해서 반드시 보증금을 전액 돌려받는 것은 아닙니다. 현재 최저매각가 자체가 보증금보다 작아, 배당을 받은 뒤에도 상당한 보증금 미회수액이 남는 구조입니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰에도 실질취득은 약 5,800만원대
감정가 53,000,000원 대비 최저가 18,179,000원은 약 34.3%입니다. 단순 낙찰금액만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금을 초과하기 때문에, 매각대금이 줄수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 커집니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 17,451,778원입니다. 남은 보증금 40,548,222원을 매수인이 부담한다면 다음과 같습니다.
| 매각 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재(3회 유찰) | 18,179,000원 | 40,548,222원 | 58,727,222원 |
| 4회 유찰 시 | 12,725,300원 | 45,903,755원 | 58,629,055원 |
| 5회 유찰 시 | 8,907,710원 | 49,652,629원 | 58,560,339원 |
각 회차별 낙찰가 및 인수액은 예상배당 시나리오 기준입니다. 실제 인수액은 배당순위, 조세채권, 집행비용 및 임차보증금 변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 5회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 18,179,000원에서 8,907,710원으로 내려갑니다. 하지만 같은 기간 매수인 인수 예상액은 40,548,222원에서 49,652,629원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득금액은 여전히 58,000,000원대에 머뭅니다.
실질취득 예상액은 감정가보다 높습니다. 따라서 감정가 대비 낮은 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 원룸형 공동주택의 거래가격은 실제 거래사례와 개별 호실의 상태에 따라 달라질 수 있어, 실질취득금액을 기준으로 한 가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 727,222원 |
| 1. 임차인 김도연 · 보증금 우선변제 | 58,000,000원 | 17,451,778원 |
| 2. 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 11,756,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 13,283,207원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민행복기금 | 6,715,588원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청 · 김도연 | 58,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자 김도연과 임차인 김도연은 동일인입니다. 배당표에 기재된 신청채권 58,000,000원과 임차보증금 58,000,000원을 별도의 인수 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부에 따른 실제 배당 변동 가능성이 있습니다.
매각대금 18,179,000원 중 먼저 집행비용 727,222원을 차감하고, 남은 17,451,778원이 임차보증금 배당에 사용되는 예상 구조입니다. 나머지 후순위 채권자들은 배당받지 못하며 소유자에게 돌아가는 잔여액도 없습니다.
다만 후순위 채권의 미배당액과 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 여부가 다릅니다. 일반적인 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 청소년문화공원 북서측에 위치합니다. 주변에는 업무용·상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대로변 상가 및 업무지대에 위치하고, 서측으로 1번국도가 지나갑니다. 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 특성. 철근콘크리트 구조의 16층 건물 중 4층 412호입니다. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용되며 위생·급배수·난방·승강기·화재감지·경보·소화전·스프링클러 설비가 기재돼 있습니다.
- 주차. 자주식 옥내주차 42대와 기계식 옥내주차 98대가 기재돼 있습니다. 실제 주차 가능 여부와 기계식 주차장 이용 조건은 별도로 확인할 사항입니다.
- 도로. 서측 약 6미터 도로를 통해 1번국도와 연결되며, 동측 약 25미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 하자 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 실내 상태와 시설 기능은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 원룸형 공동주택은 일반적인 가족형 아파트와 수요층이 다릅니다. 업무·상업지역 입지가 임대수요에 영향을 줄 수 있지만, 실제 매매 유동성과 적정 가격은 동일 건물·유사 면적의 거래사례로 검증해야 합니다. 현재 실질취득 예상액이 감정가를 초과한다는 점에서 가격 안전마진을 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 표시된 을구 3번 임차권등기와 보증금 58,000,000원, 배당 부족액 매수인 인수 조건을 우선 확인하세요.
- 실질취득액으로 입찰 판단. 최저가 18,179,000원이 아니라 인수액을 더한 58,727,222원을 출발점으로 판단해야 합니다. 취득 부대비용은 별도입니다.
- 임대차 진정성. 김도연이 임차인이면서 강제경매 신청채권자인 경위, 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 점유 이력 및 소유권 이전과의 관계를 확인하세요.
- 대항력의 연속성. 2020.08.23 점유개시와 2020.08.31 전입 이후 실제 점유·주민등록 및 임차권등기에 따른 대항력 유지 여부를 확인하세요.
- 배당과 세금. 국세·지방세 압류 및 국민건강보험공단 압류의 우선순위와 실제 배당 영향, 집행비용 및 임차인 우선변제 범위를 확인하세요.
- 후순위 권리 정리. 2022년 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 소멸 여부를 확인하되, 후순위 채권 미배당액을 전부 인수액으로 오인하지 마세요.
- 원룸형 환금성 검증. 코스모골드 유사 호실의 최근 매매가격, 전월세 거래 및 공실 상황을 확인하고, 실질취득액과 비교하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 상태, 공용부분 관리비 체납 여부, 기계식 주차시설 사용 조건을 확인하세요.
- 회차별 배당 재계산. 추가 유찰 시 낙찰가만 보지 말고, 증가하는 미배당 보증금 인수액을 합산해 취득원가를 다시 계산하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 감정평가서를 대조하고 전문가 검토를 받으세요.
맺으며 — “낙찰가는 1,817만원, 취득원가는 약 5,873만원”
이 물건을 단순히 감정가 53,000,000원에서 최저가 18,179,000원으로 내려온 3회 유찰 물건으로 본다면, 가장 중요한 위험을 놓치게 됩니다.
핵심은 2020년에 전입하고 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인 김도연입니다. 보증금 58,000,000원 중 현재 매각대금으로 변제되지 못하는 40,548,222원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 결국 현재 회차 실질취득 예상액은 58,727,222원으로, 감정가보다 높은 수준입니다.
유찰이 반복돼도 그 효과가 온전히 매수인의 가격 이익으로 돌아가지 않습니다. 4회 유찰 시에도 실질취득 예상액은 58,629,055원, 5회 유찰 시에도 58,560,339원입니다. 보증금 인수 구조가 유지되는 한 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
여기에 조세 압류의 배당순위 변수, 신청채권자와 임차인의 동일성, 원룸형 공동주택의 거래 유동성 확인 필요성이 겹칩니다. 종합 판단은 D등급, 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 매각물건명세서상 인수 위험을 실제로 해소할 수 있는 법적 근거가 확인되지 않는다면, 낮은 최저가를 이유로 입찰하는 전략은 피하는 것이 합리적입니다.
