수원지방법원 2025타경55565. 수원 팔달구 인계동 코스모골드 4층 412호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 소유자 변욱은 2020.11.03. 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 49,000,000원입니다. 현재 경매의 표면가격은 두 번 유찰된 25,970,000원이지만, 이 물건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 임차인 김도연의 58,000,000원 보증금입니다.
김도연의 주민등록일자는 2020.08.31., 점유개시일자는 2020.08.23., 확정일자는 2020.11.04.입니다. 이 사건의 말소기준권리로 제시된 2022.02.08. 신용보증재단중앙회 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다. 배당요구도 이루어졌지만 보증금이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 전액 배당이 어렵고, 미변제 잔액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 939-5 코스모골드 4층 412호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 장다리로 325 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 16층 건물 내 4층 412호 |
| 소유자 | 변욱 · 2020.11.03. 소유권이전 · 거래가액 49,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 58,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 빠르다
과거 2014.09.19. 하나은행 근저당권은 2018.12.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2022.02.08. 신용보증재단중앙회 가압류입니다. 그런데 임차인 김도연은 그보다 앞선 2020.08.31. 주민등록을 마쳤고 2020.08.23.부터 점유를 시작했습니다. 따라서 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 것과 별개로, 임차보증금의 미변제 잔액은 매수인 인수 가능성이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도연 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020-08-31 | 2020-11-04 | 58,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당 인수 승계 아님 |
임대차계약일자는 2020.07.25., 점유개시일자는 2020.08.23., 주민등록일자는 2020.08.31., 확정일자는 2020.11.04.입니다. 배당요구도 2025.08.08. 이루어졌습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다.
③ 가격 구조 — 2,597만원 낙찰가가 ‘실제 가격’이 아니다
현재 최저매각가는 25,970,000원으로 감정가 53,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 배당 가정상 임차인 김도연은 매각대금에서 집행비용 867,460원을 제외한 25,102,540원을 배당받고, 보증금 부족분 32,897,460원이 매수인 인수액으로 남습니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 그만큼 인수액이 늘어납니다. 따라서 실질취득 부담은 보증금 약 58,000,000원 수준으로 사실상 고정됩니다. 3회 유찰 시 최저가는 18,179,000원, 4회 유찰 시 12,725,300원까지 내려가지만 인수액은 각각 40,548,222원, 45,903,755원으로 증가합니다. 유찰 자체가 이 사건의 실질 가격을 크게 낮춰주지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수액 | 권리상 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 25,970,000원 | 32,897,460원 | 보증금 58,000,000원 미변제 잔액 인수 가능 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 18,179,000원 | 40,548,222원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 12,725,300원 | 45,903,755원 | 보증금 기준 실질취득 부담은 계속 유지 |
④ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,460원 |
| 1. 임차인 김도연 보증금 | 58,000,000원 | 25,102,540원 |
| 2. 신용보증재단중앙회 가압류 | 11,756,360원 | 0원 |
| 3. 한빛자산관리대부 가압류 | 13,283,207원 | 0원 |
| 4. 국민행복기금 가압류 | 6,715,588원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김도연 | 58,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 가정에서 임차인 김도연의 보증금 미변제액은 32,897,460원입니다. 국세·지방세 압류가 존재하고 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 임차인 배당액, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 16층 건물 내 4층 412호입니다.
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 청소년문화공원 북서측에 위치하며 주변은 업무용·상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 대로변 상가 및 업무지대에 위치하고 서측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·주차. 서측 약 6미터 도로를 통해 1번국도와 연결되고, 동측 약 25미터 포장도로에 접합니다. 자주식 옥내 42대, 기계식 옥내 98대 주차시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 25,970,000원만 보지 말고 대항력 보증금 58,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임차보증금 지급증빙 확인. 임대차계약서, 계좌이체·영수증 등 실제 58,000,000원 지급 여부와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 김도연의 이중 지위 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일하므로 신청채권 58,000,000원과 임차보증금 채권이 동일한 채권인지 확인해야 합니다.
- 세금의 법정기일 확인. 수원시·국세 관련 압류가 실제 당해세인지, 임차인보다 앞서 배당되는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 세금 우선배당이 생기면 임차인 배당액이 줄면서 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 증가해 보증금 기준 실질취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “58,000,000원 보증금 사건”
이 사건을 최저가 25,970,000원의 저가 아파트로 보면 판단이 뒤집힙니다. 핵심은 2020.08.31. 전입한 대항력 임차인 김도연의 보증금 58,000,000원입니다. 현 회차에서는 25,102,540원이 배당되고 32,897,460원이 인수될 수 있으며, 유찰이 더 진행될수록 낙찰가는 떨어지는 대신 인수액이 증가합니다.
따라서 권리분석상 실질취득 부담은 약 58,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 이는 감정가 53,000,000원보다도 높습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 우선배당 여부, 임차권자이자 경매채권자인 김도연의 채권관계 확인까지 필요합니다. 표면 최저가는 싸지만, 권리를 포함한 실제 구조는 싸지 않습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 58,000,000원 임차보증금의 실재성과 배당·인수 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
