수원지방법원 2025타경55647. 오산시 서동 신동아아파트 102동 12층 1206호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 186,000,000원이고 아직 유찰 없는 신건입니다. 권리 인수 관점에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡힙니다. 문제는 가격입니다. 같은 단지·동일면적 실거래 평균은 177,666,666원이고, 신건 실질취득가는 그보다 높은 104.7%입니다.
이 사건의 핵심은 “권리가 위험해서 피해야 한다”가 아닙니다. 오히려 매수인 인수는 없습니다. 다만 감정가 그대로 낙찰받는 순간, 최근 실거래 평균보다 높은 금액으로 취득하게 됩니다. 따라서 입찰 판단은 인수 위험보다 응찰가 상한을 얼마나 보수적으로 잡느냐에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 서동 125-2 신동아아파트 102동 12층1206호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 84.84㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 |
| 건물 구조 | 1995.08.26 사용승인 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 중 12층 |
| 소유자 | 장민숙 (2024.07.01 소유권이전, 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 반정물산 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 다만 배당은 빡빡하다
말소기준으로 제시된 권리는 1996.11.14 대한생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인 인수액과 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 보증금 인수는 없다
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임대차 보증금은 잡히지 않습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못한 것으로 기재되어 있어, 입찰 전 현장 점유 상태와 관리비는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 실거래 평균보다 높다
신동아(파밀리에) 동일면적 84.84㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 141,000,000원~191,000,000원, 평균은 177,666,666원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.84㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 16 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 84.84㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 84.84㎡ | 13 | 187,000,000원 |
| 2024.09 | 84.84㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 2024.08 | 84.84㎡ | 13 | 191,000,000원 |
| 2024.06 | 84.84㎡ | 12 | 141,000,000원 |
| 2024.05 | 84.84㎡ | 15 | 183,000,000원 |
| 2024.05 | 84.84㎡ | 11 | 177,000,000원 |
| 2024.02 | 84.84㎡ | 11 | 183,000,000원 |
| 2024.01 | 84.84㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 177,666,666원 |
현재 회차 실질취득가는 186,000,000원입니다. 이는 실거래 평균 177,666,666원의 104.7%입니다. 즉 신건 감정가 그대로라면 시세 평균보다 낮게 사는 경매가 아니라, 평균보다 높게 취득하는 경매입니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대한생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한일은행 | - | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 신용보증기금 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 부광자원주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 벽산페인트주식회사 | 50,000,000원 | 48,696,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김수곤 | 53,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 16,925,218원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김미숙 | 24,407,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 124,800,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사태화리싸이클링 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 키움저축은행 | 24,031,688원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 186,000,000원 가정 시 예상배당은 집행비용 3,404,000원과 채권자 배당 182,596,000원으로 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각 기준가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 0원 | 398,467,906원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 0원 | 435,147,106원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 0원 | 464,490,466원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 가수동 소재 오산초등학교 서측 근거리에 위치하고, 부근은 아파트단지, 단지 내 상가, 택지예정지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량출입 가능, 단지 앞 마을버스정류장과 인근 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 단지. 신동아(파밀리에) 498세대, 1995.08.26 사용승인 단지입니다. 동일면적 실거래 12건이 있어 가격 비교 표본은 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2023.11.20~2028.11.19.)이 포함됩니다. 공시지가는 1,382,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 1~4 토지의 등기사항전부증명서상 지목은 답·전이나, 토지대장 및 현황의 지목은 대로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 상한. 신건 실질취득가 186,000,000원은 실거래 평균 177,666,666원의 104.7%입니다. 감정가 기준 응찰은 가격 메리트가 약합니다.
- 임차인 확인. 인수 보증금은 없지만 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못했습니다. 현장 점유자와 전입 여부는 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 주식회사 반정물산의 청구액은 70,000,000원이나 현재 회차 예상배당상 신청채권자 배당은 0원입니다.
- 관리비 체납. 아파트 물건은 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다르다
이 물건은 임차인 보증금 인수형이 아니고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 보면 접근 가능한 물건입니다. 그러나 현재 회차의 실질취득가 186,000,000원은 동일면적 실거래 평균 177,666,666원보다 높습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 감정가에 끌려 들어가기보다 실거래 평균과 유찰 시나리오를 기준으로 보수적인 응찰가를 정하는 물건입니다.
