수원지방법원 2025타경55692. 화성시 장지동 ‘레이크반도유보라아이비파크9.0’ 3401동 7층 704호 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 드레스룸, 발코니, 다락방 등으로 기재된 아파트입니다. 말소기준은 2018.03.30 동수원새마을금고 근저당권이고, 이후 경매개시결정·압류·후순위 근저당·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 남건우 임차권자는 보증금 520,000,000원의 임차권등기를 갖고 있지만, 전입신고일이 2022.08.31로 말소기준권리인 2018.03.30보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 인수형이 아니라, 배당절차 안에서 다투어지는 후순위 소멸형으로 보는 것이 기본입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장지동 1009 레이크반도유보라아이비파크9.0 3401동 7층704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 드레스룸, 발코니, 다락방 등 |
| 소유자 | 강연석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 650,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 298,884,475원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2018.03.30 설정된 동수원새마을금고 근저당권입니다. 이후 여러 근저당권과 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 화성시 압류, 남건우 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 특히 임차권등기는 보증금 규모가 크지만, 전입신고가 말소기준 이후라 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남건우 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 520,000,000원 | 2022.08.31 / 2022.06.11 | 2024.09.03 | 대항력 없음 소멸 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 임차권등기 임차인으로 기재되어 있으므로 보증금은 별도로 중복 합산하지 않습니다. 다만 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음, 배당요구는 2024.09.03로 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 6.5억, 시세 비교 없이는 보수적으로
이 사건의 감정가와 최저가는 모두 650,000,000원입니다. 현재 회차는 신건이라 할인율이 없고, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 650,000,000원입니다. 제시된 비교 실거래값이 없기 때문에 “최저가가 낮다”는 가격 결론은 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 650,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,900,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원새마을금고 | 374,400,000원 | 374,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움예스저축은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사피플펀드대부 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 4. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 316,800,000원 | 40,100,000원 |
| 5. 근저당 · 중곡1동새마을금고 | 228,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사바로크레디트대부 | 299,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 912,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 650,000,000원 가정 시 채권총액 2,356,800,000원 중 채권자 배당은 641,100,000원, 미배당은 1,715,700,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 장지동 소재 서연초등학교 북동측 인근, 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 자유롭고, 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 7층 704호이며, 위생설비·급배수설비·옥내소화전·승강기설비, 열병합 지역난방 구조입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구이며 토지는 아파트건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 레이크반도유보라아이비파크9.0, 689세대, 사용승인일 2017.12.28로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원문 확인. 남건우 임차권자는 보증금 520,000,000원, 전입 2022.08.31, 확정 2022.06.11, 배당요구 2024.09.03으로 확인됩니다.
- 대항력 기준 재확인. 말소기준은 2018.03.30 동수원새마을금고 근저당권입니다. 전입이 그 이후라 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 관계인 리스크. 남건우가 강제경매개시결정 채권자로도 등장하므로 임대차 실체와 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교값이 없으므로 신건 650,000,000원에 바로 응찰하기보다, 현장 시세·동일 단지 거래·전용면적 차이를 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금은 크지만, 인수형은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 520,000,000원입니다. 그러나 보증금 크기만 보고 겁낼 사건은 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없는 임차권등기로 정리되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 650,000,000원이 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증입니다.
